Dossier immobilier d’entreprise : acheter ou louer ?

par | 30 Mai 2017

Savoir s’il faut acheter ou louer ses bureaux et/ou locaux professionnels est une interrogation récurrente parmi les chefs d’entreprise. Maturité et typologie d’entreprise, motivations, modalités de détention… Les paramètres à prendre en compte sont nombreux à l’heure du choix. D’autant que chaque formule présente des avantages… et des inconvénients. Tour d’horizon des différents choix qui s’offrent aux décideurs.

« Les retours d’expérience de nos équipes qui travaillent au quotidien auprès des entreprises permettent d’identifier les principaux critères qui plaident en faveur d’une acquisition ou d’une location pour ses bureaux », note d’emblée les analystes de BNP Paribas Real Estate. « L’un des premiers critères à prendre en compte est la maturité de l’entreprise. Une jeune société aura plutôt tendance à privilégier la location de ses bureaux. Cette solution lui offrira plus de souplesse dans la gestion de son outil de travail et n’altérera pas sa capacité à consacrer ses fonds propres à la croissance de l’entreprise. Pour les sociétés bénéficiant d’une plus grande maturité et d’une stabilité relative de leurs activités et de leurs effectifs, la question reste ouverte. »

Les motivations pour l’achat

D’autres critères doivent ainsi être pris en compte dans la décision de louer ou d’acheter ses bureaux : la typologie de la société, son activité, la structure de son capital ou son objet social. Les sociétés qui optent pour l’acquisition de leurs bureaux doivent y trouver un intérêt économique avéré, une réponse à une motivation patrimoniale ou encore que cette décision s’inscrive dans la logique de leur objet social. « Au travers des opérations que nous réalisons, nous constatons qu’il existe deux principales motivations pour les entreprises à devenir propriétaire de leurs bureaux », soulignent encore les spécialistes de BNP Paribas Real Estate.

La première motivation d’achat de bureaux est ainsi liée à des considérations patrimoniales. Certaines entreprises acquièrent leurs bureaux dans le cadre de leur stratégie d’allocation d’actifs, comme les banques, les mutuelles, les assureurs, les professions libérales ou encore les sociétés au capital détenu par des familles. La seconde motivation est basée sur des raisons financières et comptables. La décision d’acheter ses bureaux est souvent motivée par la volonté de maîtriser ses coûts. « C’est par exemple le cas des collecteurs, des fédérations et syndicats professionnels, des associations ou encore des structures publiques ou para-publiques qui souhaitent avoir une lecture pérenne de leurs coûts immobiliers. » « Par ailleurs, la plupart des bailleurs optent pour la location au régime de la TVA immobilière, ce qui renchérit considérablement le coût immobilier d’une location pour des structures nonassujetties », précisent les analystes. Pour les organismes ou structures non récupérateurs de TVA, acheter ses bureaux est ainsi une alternative économique pertinente.

Modalités de détention

« Chez les clients que nous rencontrons, la logique patrimoniale est souvent opposée à la logique de développement de l’entreprise », poursuit BNP Paribas Real Estate. « Or, pour un chef d’entreprise ou une profession libérale qui est confronté au quotidien à des arbitrages personnels (patrimoine, retraite), l’acquisition de ses bureaux peut s’inscrire dans une démarche patrimoniale de création de valeur, en louant le bien acquis à sa société au travers d’une Société Civile Immobilière (SCI). » Le chef d’entreprise perçoit alors les loyers versés par sa société. Cette solution qui allie achat et location est attractive pour un entrepreneur : elle lui permet de concilier les avantages des deux options et, en dissociant son outil de travail de son activité, elle n’altère pas la possibilité de cession de son entreprise. La location ne manque pas non plus d’attraits. « Il s’agit d’une solution souple », commente-t-on chez Cushman & Wakefield, spécialiste de l’immobilier de bureaux. « Sans avoir besoin de contracter un emprunt lourd, une entreprise peut louer des locaux lors de sa création, puis au fur et à mesure de son développement. »

La location plébiscitée

Du point de vue comptable, les loyers et l’assurance des locaux sont déductibles du bénéfice imposable de l’entreprise. En revanche, un locataire est soumis aux autorisations du bailleur et de la copropriété pour les travaux importants dans ses locaux, comme pour le perçage d’un mur pour installer une climatisation, par exemple. Et il n’est jamais à l’abri des augmentations de loyer, d’année en année… Voire de la non-reconduction de son bail. « Solution intermédiaire, certaines sociétés optent pour le crédit-bail immobilier. Comme pour la location avec option d’achat d’une voiture, il s’agit de verser des loyers à un organisme financier propriétaire des murs, avec la possibilité de se porter acquéreur au terme du contrat. La formule peut séduire les sociétés ayant peu d’apport (le bien peut être financé à 100 %), mais il faut surveiller étroitement le coût total de l’opération, surtout en cette période où les taux d’intérêt des emprunts sont bas pour un achat classique. »

Selon les professionnels, l’idéal est d’opter pour une solution mixte, entre l’achat et la location. « Si le chef d’entreprise repère des locaux attractifs qui sont à vendre, il peut se porter acquéreur dans le cadre d’une SCI, regroupant le dirigeant et, éventuellement, des associés », explique-t-on ainsi chez Cushman & Wakefield. « La SCI devient le bailleur et loue le bien immobilier à l’entreprise, en toute transparence et à la valeur du marché. » En cas de vente de l’entreprise, les parts de celle-ci et l’immobilier sont distincts, ce qui évite de pénaliser la transaction. La SCI peut continuer de louer les murs au repreneur, pour les revendre plus tard, au moment où le marché sera plus favorable. En outre, les membres de la SCI, dont le chef d’entreprise, se constituent un patrimoine.

Quant au locataire, il a l’avantage de bien connaître son bailleur et, a priori, de cohabiter en bonne intelligence. « Les taux étant bas actuellement, les chefs d’entreprise sont certainement tentés d’investir dans la pierre pour leur société », estime pour leur part les analystes de BNP Paribas Real Estate. « Ils doivent toutefois garder à l’esprit que l’achat de leur local professionnel requiert des fonds importants, ce qui ne permet pas souvent aux jeunes entreprises de se lancer. » Cette règle est d’autant plus valable que les mensualités liées au remboursement du crédit sont généralement supérieures au montant d’un loyer, à moins que l’on ne dispose d’un apport relativement élevé. De plus, si l’activité a démarré récemment, il faut penser à son éventuel développement. En effet, lorsqu’une activité progresse et que les affaires fonctionnent, il n’est pas rare de devoir changer de locaux afin d’accueillir plus de salariés.

Le temps d’acheter ?

Pour autant, il ne s’agit pas d’écarter l’idée d’une acquisition de son local professionnel : cette option est d’ailleurs plébiscitée par les PME/PMI et les professions libérales installées depuis un certain temps. L’achat de leur local professionnel leur permet de se constituer un patrimoine. En outre, ils disposeront d’une véritable liberté au moment de l’arrêt de l’activité : céder l’activité tout en conservant le local pour leur propre usage ; ou louer le local au successeur ou à tout autre locataire professionnel. Cette solution permettra de bénéficier d’un revenu et d’assurer plus de confort au moment de la retraite. « L’achat immobilier a aussi ses avantages, souligne-t-on également chez Cushman & Wakefield. L’entreprise peut déduire les intérêts d’emprunt de son bénéfice imposable, tout comme sa taxe foncière et une quote-part de l’amortissement. Elle peut aussi mettre en gage ses biens immobiliers pour obtenir des moyens financiers. Lorsqu’elle achète un bien neuf, l’entreprise peut récupérer la TVA. Dans le cas de l’ancien, elle paye des droits d’enregistrement compris entre 6 % et 8 % du prix. Et, de façon globale, en étant propriétaire de ses locaux, elle acquiert une image de solidité. »

Un marché toujours dynamique

Si le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise ne devrait pas en 2017 dépasser les volumes de l’année dernière, qui avait établi un record – 32 milliards d’euros –, il devrait néanmoins se hisser à une historique deuxième place, à plus de 28 milliards. Il s’agira de la 3e année consécutive à plus de 25 milliards, ce qui est inédit et place désormais la moyenne décennale à plus de 21 milliards. Ce dynamisme est principalement porté par les acquéreurs institutionnels français (presque 80 %). Ces derniers sont à la recherche de rendements stables afin de rémunérer les fonds qu’ils gèrent. Cela les oriente toujours vers des immeubles de qualité stabilisés dans des emplacements de référence, que ce soit pour les bureaux ou les commerces. La seule limite des investisseurs reste la disponibilité des produits. La diminution du rendement des autres actifs sur lesquels ils sont susceptibles d’investir leur permet d’accepter de réaliser des acquisitions d’immeubles à des taux encore à la baisse cette année. En 2017, le plancher des 3 % semble devoir encore résister face à une croissance qui reste très faible.

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Pays de Savoie : un manque d’offres dans le neuf

« S’agissant de l’immobilier d’entreprise, la complémentarité des territoires entre les deux Savoie est un angle très peu évoqué et pourtant si pertinent », notent d’emblée les analystes d’Axite, un réseau d’agents spécialisés installés sur le sillon alpin. Ce sont près de 112 000 entreprises (tous secteurs confondus) qui sont implantées sur les Savoie. 25 % d’entre elles se situent sur deux agglomérations, celle d’Annecy et celle de Chambéry qui accueillent respectivement 14 550 et 13 055 entreprises. « Le marché des bureaux a confirmé au niveau national une très bonne année 2016 pour l’immobilier d’entreprise », relève Axite. « Le marché immobilier tertiaire aura de même connu une bonne croissance sur les deux territoires savoyards, suivant une tendance positive observée au niveau national sur les marchés des régions.

En effet, la demande placée est plus qu’honorable avec 65 930 mètres carrés de bureaux commercialisés en 2016, soit une hausse de 25 % sur un an. Malgré ces bons résultats, les territoires savoyards souffrent d’un épuisement de l’offre neuve, ce qui impacte fortement la fluidité du marché. » Le stock disponible sur les deux Savoie s’élève à 63 379 mètres carrés (+ 14,7 % par rapport à 2015), soulignent encore les analystes. « Le parc de bureaux existant devra en revanche entreprendre rapidement sa nécessaire modernisation, afin de répondre aux adaptations réglementaires en matière de consommations énergétiques, mais aussi pour s’adapter aux attentes des utilisateurs, qui évoluent grandement en termes de confort, d’image et de fonctionnalité. » Autre constat : de nouveaux modes de travail et d’usage au bureau apparaissent, l’organisation des espaces tertiaires traditionnels va aussi beaucoup évoluer. Quoi qu’il en soit, pour Axite, « les territoires savoyards ont toujours le vent en poupe avec une demande exprimée en progression de 24 % (49 327 mètres carrés) par rapport à 2015 ». Les secteurs les plus dynamiques sont l’intérim, l’expertise comptable, l’informatique/multimédia et la promotion immobilière pour l’agglomération annécienne, et les assurances, les mutuelles, les collectivités publiques et les sociétés de services pour l’agglomération chambérienne.

Le marché des locaux d’activité affiche également un exercice satisfaisant malgré une inquiétude sur le stock. « On note une baisse de 15 % du stock sur les deux territoires. Celui-ci est fortement impacté par la chute spectaculaire de l’offre disponible sur l’agglomération annécienne. En effet, nous assistons à un recul historique de 30 % en une année, marqué par deux phénomènes : le bon niveau de la demande placée et l’absence de nouvelles offres (rareté des fonciers disponibles). » En Savoie, le stock reste stable avec 83 000 mètres carrés de locaux disponibles (82 000 mètres carrés en 2015). « Néanmoins, il est impacté par un vieillissement important. Il est désormais vital de proposer rapidement de nouvelles constructions réparties sur les bassins économiques, à la vente et à la location, dans les prix du marché. Ces programmes neufs permettraient d’assainir le marché en offrant de nouveaux standards de qualité et en permettant une baisse de valeur des immeubles industriels vétustes. »

EPF 73/74 : l’achat reste privilégié

Agissant en faveur des collectivités locales, les deux établissements publics fonciers (EPF) de Savoie et Haute-Savoie dressent peu ou prou le même constat : « Même si le foncier reste cher, ce à quoi nous tentons de remédier avec de nouvelles modalités d’intervention incluant désormais, par exemple, un portage sur 25 ans, il existe une culture immuable en France : celle d’investir dans la pierre », constate Loïc Alcaras, juriste de l’EPF de Haute-Savoie. « Cela est d’autant plus vrai que l’entreprise est de petite ou moyenne taille. Pour les sociétés plus importantes ou les grands groupes, on investit plus dans le développement que dans l’achat de locaux, globalement. Mais, finalement, il n’y a pas de règle écrite et chaque dossier est différent en fonction des besoins et des moyens de l’entreprise. »

“IL EXISTE UNE CULTURE IMMUABLE EN FRANCE : CELLE D’INVESTIR DANS LA PIERRE.”
Loïc Alcaras, EPF Haute-Savoie

« Nous proposons de multiples solutions aux collectivités locales qui veulent développer leur offre dans le domaine de l’immobilier d’entreprise, car la demande reste forte », confirme pour sa part Philippe Pourchet, directeur de l’EPF 73. « En Savoie, où le prix du foncier reste malgré tout accessible, d’après ce que je constate au quotidien, les entreprises préfèrent toujours devenir propriétaires de leurs locaux. Y compris d’ailleurs l’EPF de Savoie qui vient de s’installer dans ses nouveaux locaux qu’il a achetés. »

Pour ces deux opérateurs, donc, la demande se maintient, voire progresse, en Pays de Savoie. À charge pour eux d’y répondre, en faveur des collectivités : « Cela peut passer par le rachat d’emprises foncières délaissées ou d’entreprises qui se sont délocalisées et que nous réaménageons, explique Philippe Pourchet, ou le traitement de sites industriels ou de bâtiments, ou encore l’achat et la gestion de foncier. Dans tous les cas, la demande est présente, aussi bien du côté des entreprises que des collectivités qui souhaitent développer leur potentiel. » « Pour aller plus loin, nous travaillons à la création d’une Foncière qui permettra de dissocier le coût du terrain, supportée en partie par ladite Foncière, des autres investissements supportés par l’entreprise, qui pourra alors notamment se concentrer sur son outil productif », annonce enfin Loïc Alcaras.


Dossier réalisé par Cyril Bellivier


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