Tandis que dans l’immobilier neuf le marché enregistre un net ralentissement, dans l’immobilier ancien 2018 a été une année extrêmement dynamique en termes d’activité avec une hausse significative des prix…

Dans l’immobilier neuf, l’activité en 2018 marque un net repli des transactions faute de produits, sur un marché où la demande reste très forte. Si l’exercice 2017 s’était révélé exceptionnel, 2018 montre des signes évidents de ralentissement. Le nombre de réservations enregistrées dans le neuf par la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) Alpes, première organisation professionnelle des promoteurs du secteur privé, recule de 11 % dans le Grand Annecy avec 1 012 réservations. « Nous sommes loin des records de 2016 », observe Olivier Gallais son président, lors de la présentation des chiffres clés 2018 à Annecy. 886 nouveaux logements seulement ont été mis sur le marché, en retrait de 19 % (mais -36 % en 2017).

« Un marché en sous offre, alors que la demande est toujours aussi soutenue sur un marché réputé dynamique », fait remarquer le promoteur. Les causes sont multiples : la concurrence effrénée sur le foncier, le manque de terrains aménagés, les recours encore nombreux, des délais rallongés… Avec un stock disponible réduit à 921 logements collectifs (-20 %). Bonne nouvelle toutefois, l’offre en cours de construction bondit de 39 % à 65 % du total (sur plan, en construction, livré), comme l’attestent les nombreux chantiers à Annecy et alentours.

Immobilier neuf : l’offre disponible diminue

Les autres marchés ne sont pas épargnés. Dans le Genevois, pourtant atypique du fait de sa proximité avec la Suisse, les transactions chutent de 17 % par rapport à 2017. 2 026 logements ont été réservés en 2018, contre 2 265 en moyenne sur les dix derniers exercices. Le Sud Genevois est le secteur le plus impacté, suivi du Chablais et du Pays de Gex, tandis que l’agglomération d’Annemasse, qui bénéficie de l’effet Ceva, retrouve la faveur des acquéreurs. L’offre disponible diminue aussi, avec 2 244 logements collectifs proposés à la vente.

Même constat concernant les mises en vente, en recul de 9 % sur ce territoire, excepté toujours à Annemasse qui maintient un niveau élevé de mises en vente et une production annuelle supérieure. Du côté de la Savoie, la baisse est de 11 %, avec 533 réservations dans l’agglomération de Chambéry, après un point haut en 2017, et de 10 % à 20 % sur le secteur Grand Lac. Les mises en vente ralentissent aussi respectivement de 10 % (536 logements) et 30 % (415 logements), contrebalancées par les nombreux programmes en cours de construction sur ce territoire.

Pression sur les prix

Dans ce contexte, la pression sur les prix se fait ressentir : +1 % à +6 % selon les secteurs. Le prix du mètre carré s’établit en moyenne à 4 836 euros (+1 %) dans le Grand Annecy pour atteindre 5 000 euros dans le Pays de Gex, très demandé. À Annemasse, plus précisément, il progresse à 4 367 euros TTC (+6 %). Cette tendance haussière est aussi observée dans le Grand Chambéry, soit +3 % à 3 461 euros, après quatre années stables. En 2019, les professionnels de l’immobilier annoncent encore une baisse des réservations, assortie d’une évolution des prix.

« NOUS ÉVOLUONS TOUJOURS SUR UNE LIGNE DE CRÊTE »

Jean-Jacques Botta, président de la FNAIM Savoie Mont Blanc

Immobilier ancien : interview de Jean-Jacques Botta, président de la FNAIM Savoie Mont Blanc

Jean-Jacques Botta pointe une année 2018 extrêmement dynamique en termes d’activité dans l’immobilier résidentiel. Avec une hausse significative des prix.

Comment s’est traduit l’exercice 2018 sur le marché de l’immobilier ancien ?

Contrairement aux pronostics, et alors que nous nous attendions à une année plus tempérée tant en termes de ventes que de prix après deux exercices exceptionnels, le marché a continué de performer. En 2018, le volume des transactions a atteint les 34 045 en Savoie Mont Blanc (dont 20 650 en Haute-Savoie), soit 8,1 % de plus qu’en 2017. Cette progression est supérieure au marché national (+0,3 %), pourtant au plus haut depuis dix ans. En 2018, les Savoie (20 % du marché en Auvergne- Rhône-Alpes pour 15 % de la population) ont enregistré la deuxième plus forte hausse, après l’Alsace. Preuve aussi du renouvellement du marché, le taux de rotation dépasse les 3 %.

Cette pression influe sur les prix. La hausse est-elle significative ?

Cette année encore, les prix des logements existants s’affichent en hausse de 4,9 % sur un an. Comme partout, et plus encore sur notre territoire, les disparités subsistent entre les grandes agglomérations et les autres secteurs comme les vallées de Savoie (en retrait de 5,8 %) et de l’Arve et les plaines. Ainsi, le prix moyen au mètre carré dans le Grand Annecy franchit un nouveau seuil et s’établit à 4 036 euros (+4,7 %). À Aix-les-Bains et à Chambéry surtout, on assiste à un rattrapage du marché, jusqu’alors sous-estimé, avec des prix plus élevés en nette progression de 7 %. Tablez sur 3 000 euros le mètre carré à Chambéry et 4 036 euros à Aix-les-Bains. Plus globalement, un 3 pièces de 67 mètres carrés en Savoie Mont Blanc se vend aujourd’hui 220 000 euros (soit 3 477 euros le mètre carré médian, +4,9 %) et une maison de six pièces de 140 mètres carrés, 410 000 euros (3 105 euros/m2, +2,4 %). Avec des taux d’intérêt, toujours très bas, qui contribuent au maintien de cette dynamique.

Après une année très dynamique, peut-on s’attendre à un ralentissement en 2019 ?

Nous évoluons toujours sur une ligne de crête, néanmoins les demandes sur la fin de l’année 2018 laissent entrevoir un léger fléchissement. Le contexte économique actuel n’étant pas non plus très favorable, les professionnels s’inquiètent. Plusieurs raisons à cela. La baisse du pouvoir d’achat immobilier des Français arrive à ses limites et peut stopper le marché [ndlr : l’indice de confiance a chuté de 18 points en trois mois]. Et l’évolution des prix ces deux dernières années n’a pas été compensée par la baisse des taux, déjà très bas, ni par l’accroissement de la durée des prêts qui semble avoir atteint un niveau maximum. Toutefois, je crois en la capacité du marché en Savoie Mont Blanc à revenir à des prix plus sages et stables.

Par Patricia Rey, avec Audrey Lebedeff