Le Fonds immobilier suisse Solvalor 61 a terminé son exercice 2007/08, clos au 30 juin dernier, sur un résultat net de CHF 19,9 millions, soit un léger recul de 7% par rapport à l’année précédente qui s’explique notamment par une augmentation de l’impôt sur la fortune. En effet, suite à la dernière augmentation de capital à hauteur de CHF 105 millions crédités au fonds en juillet 2007, la fortune nette de Solvalor 61 a augmenté d’autant, dans la mesure où cette levée de capitaux a été utilisée dans sa quasi totalité en remboursement de toutes les dettes hypothécaires inscrites au bilan. Pour l’heure, le Fonds Solvalor 61 est donc entièrement financé en fonds propres.

Une approche anticyclique du marché
Cette décision stratégique de la direction du Fonds correspond à sa volonté d’adopter une approche anticyclique du marché immobilier. Durant l’exercice écoulé, ce dernier a effet continué d’évoluer à la hausse en Suisse romande, dans un contexte passablement saturé, n’offrant que peu d’opportunités intéressantes dans les zones de résidence urbaines, les cibles d’acquisition privilégiées de Solvalor 61. Le Fonds a donc préféré réaliser la vente de son immeuble Encyclopédie 7 à Genève, qui s’est soldée par un gain net après impôts de CHF 2 millions, et concentrer ses efforts sur les projets de construction en cours, tant à Versoix qu’à Lausanne.

Ces différentes options prises par la direction du Fonds positionnent positivement Solvalor 61 pour les mois à venir. En cas de retournement du marché, le Fonds dispose en effet de capacités financières intactes et importantes dans le but d’accroître son parc immobilier. En bonne logique financière, cette absence d’effet de levier, due à l’absence de fonds étrangers, a légèrement péjoré la répartition annuelle du bénéfice 2007/08 de Solvalor 61 dont le coupon passe ainsi de CHF 6,50 à 6,10 (dont CHF 0,80 proviennent de la vente de l’immeuble genevois). Au total, la performance nette du Fonds sur l’exercice écoulé s’établit à 15,45% pour le porteur de part, contre 1,71% durant l’exercice précédent. Cette progression provient du paiement du coupon à fin octobre 2007 et de l’augmentation du cours de Bourse de 8,24% durant la période sous revue, contre une baisse de 0,50% sur l’indice SWX Immofonds TR.

Hausse de la valeur des immeubles
Comme il avait été annoncé dans leur précédent rapport annuel, la valeur vénale des immeubles du Fonds est désormais calculée selon la méthode du Discounted Cash Flow (DCF) pour se conformer aux nouvelles directives concernant les fonds immobiliers datant d’avril 2008. Ce changement n’a toutefois eu que peu d’incidences sur le Fonds Solvalor 61 : la valeur totale de son parc immobilier, soit 2’116 logements, a atteint CHF 588 millions au 30 juin 2008, en croissance de CHF 9,5 millions, dont CHF 2,5 millions proviennent de la nouvelle méthode d’évaluation, le solde étant redevable aux investissements en travaux de construction diminués des transactions d’immeubles. Le ratio entre l’état locatif et la valeur vénale de l’ensemble du parc s’élève à 6,70% (6,71% lors de l’exercice précédent), ce qui est conforme à l’évolution du marché. A noter que les pertes dues aux logements vacants ont pu être maintenues à un niveau inférieur à 1% des loyers en raison des efforts de rénovation et d’entretien réguliers du parc, en raison également de la demande toujours forte de logements sur l’arc lémanique.

Les revenus bruts totaux réalisés au terme de l’exercice s’élèvent ainsi à CHF 39,5 millions (-1,1%) dont 95,4% sont représentés par les loyers. Les impôts directs payés par le Fonds de CHF 7,2 millions (19,1% des loyers) comprennent la totalité des impôts sur le revenu et la fortune que le porteur de part n’a plus à supporter. L’impôt sur la fortune représente à lui seul 51% du total de la charge fiscale. Compte tenu du bon état des immeubles, les montants attribués aux amortissements sont restés stables à 0,6% des loyers.

Perspectives
Le développement des projets de construction se poursuivra durant l’exercice en cours. A cet effet, le Fonds a signé un droit de superficie sur un terrain sis au Chemin de Beaumont à Lausanne afin d’y construire deux locatifs, pour un total de 28 appartements, dont le chantier a déjà débuté. Les deux immeubles de Versoix (50 logements) seront livrés en avril 2009 et Solvalor 61 vient d’obtenir le permis de construire pour ses 3 immeubles à la Rue Beau-Séjour, Lausanne (36 appartements). Deux projets ultérieurs sont également en cours dans la région lausannoise, à Ouchy où 6 villas contigües sont en cours de construction et au Mont où le plan de quartier prévoyant 80 nouveaux logements vient d’être mis à l’enquête. A noter que l’ensemble de ces réalisations, d’un montant total de l’ordre de CHF 80 millions, répondent aux normes Minergie. A la fin de l’exercice, au 30 juin 2008, la capitalisation boursière de Solvalor représentait un montant total de l’ordre de CHF 790 millions.

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Fonds immobilier Solvalor 61: Performance nette de 15,45% durant l’exercice 2007/2008.