Ventes aux enchères immobilières

Retrouvez sur cette page l’actualité des principales ventes aux enchères en immobilier des départements de Haute-Savoie (74), de Savoie (73) et de l’Ain (01), issues des Tribunaux de Grande Instance (TGI).

Les ventes aux enchères notariales

Souvent méconnues, les ventes aux enchères notariales volontaires – ou ventes à la bougie – constituent un moyen efficace pour vendre un bien immobilier.

Elles sont organisées dans les chambres des notaires, soit sur place, soit dans un local proche du bien vendu par adjudication.

Une vente aux enchères immobilière est une vente publique aboutissant à l’attribution d’un bien au plus offrant.

Elles permettent de vendre tous types de biens immobiliers : appartement, maison, terrain, bureaux…

Les salles de ventes aux enchères sont ouvertes à toutes personnes intéressées par une vente, il est donc possible d’y assister.

Les ventes aux enchères organisées par les notaires se déroulent :

– soit à la bougie pour une adjudication amiable (ou volontaire) et d’origine judiciaire
– soit au chronomètre pour une adjudication d’origine judiciaire uniquement

Cette forme spécifique de mise en vente implique le meilleur conseil de votre notaire, qui vous accompagne tout au long de la procédure. Il apparaît comme un médiateur.

Pourquoi vendre aux enchères ?

Dans certaines situations, le recours à la vente aux enchères par notaire peut s’imposer, pour le plus grand bénéfice des vendeurs.

Particuliers : nécessité de départager les ex époux pour la vente de la maison familiale après un divorce, besoin de liquidités pour régler le coût de placement en chambre médicalisée ou éviter une situation de surendettement, envie de sortir de l’indivision après le décès d’un proche…

Professionnels : collectivités territoriales pour vendre leur patrimoine privé, établissements publics, associations pour la mise en vente d’immeubles provenant de dons ou de legs, généalogistes en qualité de représentants des héritiers…

Les étapes de la vente aux enchères

1ère étape : déterminer la mise à prix
Pour cela il est nécessaire de procéder à l’expertise du bien. En accord avec le vendeur, la mise à prix est déterminée afin de rendre la vente attractive, soit une décote minimale de 30 % sur la valeur vénale du bien.

2ème étape : Etablissement du processus juridique
Le notaire est tenu de rassembler toutes les pièces préalables nécessaires à l’établissement du cahier des charges qui décrit en détail la nature du bien et les modalités de vente : état du bien, servitudes éventuelles, règlement de copropriété, diagnostics immobiliers, état hypothécaire, frais à la charge de l’acquéreur, etc…

3ème étape : détermination du calendrier de vente
Les ventes volontaires peuvent se dérouler dans les Chambres, les Conseils Régionaux des Notaires, en l’étude, dans des salles de mairies, grands hôtels….etc. Il n’y a aucune obligation quant au lieu de la vente.
En raison des délais publicitaires il y a lieu de mettre en place un « rétro-planning », dans une fourchette idéale de 6 semaines à 3 mois.

4ème étapes : publicités et visites
La publicité légale n’est pas obligatoire dans ce cadre, elle est donc réalisée auprès du grand public sur les supports traditionnels en la matière : annonces presse locales, revues immobilières, sites Web immobiliers… etc. Les visites sont groupées à date et heure fixes, ce mode de visite permettant de créer une véritable émulation entre les amateurs. La dernière visite a lieu au moins 10 jours avant la vente.

5ème étape : la séance de vente aux enchères
Le jour de la séance, tout acheteur souhaitant participer aux enchères doit remettre au notaire concerné une pièce d’identité et un chèque de banque ou un chèque certifié, du montant de la “consignation” pour enchérir qui figure dans toutes les publicités et qui représente 20 % de la mise à prix.

Contre ce chèque de consignation, le notaire remet à l’amateur une plaquette afin que celui-ci puisse porter enchère lors de la séance (enchères minimum de 500 € jusqu’à 5 000 € en fonction de la mise à prix).

Technique de la vente à la bougie : le notaire procède à la criée et allume une 1ère bougie qui se consumera tout le long de la séance, quel que soit le nombre de biens à vendre.

Lors d’un silence sur les enchères, le notaire allume 2 petites mèches de 30 secondes chacune. Si personne ne porte de nouvelle enchère pendant la combustion des 2 feux (soit 1 minute), c’est la dernière enchère qui l’emporte.

En cas de nouvelle enchère entre la combustion des 2 feux, il faudra attendre le prochain silence pour recommencer le protocole. Il faut impérativement 2 feux éteints successivement sans nouvelle enchère pour prononcer l’adjudication> ce qui laisse 1 minute aux amateurs présents pour enchérir.

Une fois l’adjudication prononcée, les personnes n’ayant pas remporté la vente récupèrent leur pièce d’identité et leur consignation. Aucune contribution ne leur est demandée, participer à une séance de vente aux enchères volontaire est totalement gratuit.

Le dernier enchérisseur, appelé l’adjudicataire, signe un Procès verbal d’adjudication qui fait de lui le futur acquéreur. Dans ce cadre, il ne bénéficie pas du délai de rétractation de la Loi SRU ni de condition suspensive d’obtention d’un prêt.

6ème étape : après la vente
La vente ne sera définitive qu’après le délai légal de surenchère : 10 jours après la séance Pendant ces 10 jours toute personne, sauf l’adjudicataire, pourra faire une surenchère d’au minimum 10 % de plus que le prix initialement adjugé. En cas de surenchère, une nouvelle séance de vente devra être organisée avec une nouvelle mise à prix qui correspond obligatoirement au prix adjugé augmenté des 10% de surenchère. En l’absence de surenchère dans les délais, l’adjudicataire devra quittancer le prix dans les 45 jours.

Qui sont les vendeurs ?

Tous les propriétaires particuliers, entreprises, associatifs ou institutionnels peuvent recourir à l’adjudication pour vendre un bien immobilier, il s’agit dans ce cadre de ventes aux enchères volontaires autrement appelées, ventes aux enchères amiables. Cependant, étant donné les qualités intrinsèques de ce mode de vente, beaucoup d’institutionnels tels l’Etat et les collectivités territoriales font appel à ce type de vente.

Quels sont les biens vendus aux enchères ?

Tout type de biens immobiliers peut être vendu aux enchères et la grande majorité est constituée de logements standards, appartements ou maisons. Néanmoins, il est possible d’y trouver des immeubles très variés voire atypiques : immeubles d’habitation et de bureau, terrains à bâtir ou de loisir, anciens locaux d’archives, phares, anciennes écoles, gares…

Dans ce cadre, les services de l’Etat – France Domaine et l’AGRASC (Agence de Gestion et de Recouvrement des Avoirs Saisis et Confisqués) – utilisent naturellement les ventes aux enchères et privilégient le recours à cette procédure de mise en vente publique. Des conventions de partenariat ont d’ailleurs été signées avec le Conseil Supérieur Notarial (CSN).

SOURCE : https://www.immobilier.notaires.fr/fr/conseil-immobilier?idConseil=150

Consultez les ventes aux enchères immobilières des villas, maisons, appartements, terrains, immeubles et fonds de commerce en Haute-Savoie (74), Savoie (73), Ain (01), et Nord-Isère (38), issues du Tribunal de Grance Instance d’Annecy, Tribunal de Grande Instance de Bonneville, Albertille, Chambéry, Gernoble, Bourgoin Jallieu, Bourg-en-bresse, etc.

Ventes aux enchères immobilières des avocats et des notaires : annonces des ventes immobilières aux enchères publiques d’appartements, maisons, immeubles, fonds de commerce.

Guide pratique des enchères

Les ventes aux enchères immobilières ont lieu périodiquement au cours de séances ou d’audiences dites « des criées », dans l’enceinte des Tribunaux de Grande Instance ou à la Chambre des Notaires. Elles s’adressent aussi bien aux particuliers, qu’aux professionnels.

Ces ventes, dites « à la bougie », se déroulent selon un scénario immuable pour chaque bien mis en adjudication. Après l’annonce par le Président de séance ou d’audience de la mise à prix et du montant des frais annexes à la charge de l’adjudicataire, on allume une petite mèche qui matérialise le début des enchères. Au cours de ces enchères, chaque mèche (ou feu) qui s’éteint est remplaçée par une nouvelle, et ainsi de suite. Après l’extinction de deux feux successifs, matérialisée par la fumée qui s’en échappe, et sans nouvelle enchère survenue pendant leur combustion, l’adjudication est prononcée au profit du dernier enchérisseur.

Comment s’informer ?
Les ventes aux enchères sont annoncées sur Licitor. Chaque insertion indique la localisation précise du bien à vendre, une description succinte, le montant de la mise à prix, les dates des visites organisées sur site ainsi que les coordonnées de l’Avocat ou du Notaire en charge de la vente. Cet interlocuteur détient de son côté un cahier des charges complet se rapportant à la vente (cadastre, urbanisme, charges, frais, servitudes, etc.). Ce cahier des charges est à la disposition du public au Cabinet de l’Avocat ou à l’Etude du Notaire.

Comment est fixée la mise à prix ?
Pour attirer les enchérisseurs, les mises à prix sont en général volontairement basses. Dans le cas d’une vente judiciaire au Tribunal, la mise à prix est souvent fixée par le Juge au montant de la créance hypothécaire résiduelle. Dans celui d’une vente volontaire, la mise à prix est libre. Toutefois, la Chambre des Notaires conseille des mises à prix ne dépassant pas les deux tiers des valeurs d’expertise.

Comment participer aux enchères ?
Les ventes aux enchères sont publiques et quiconque a le droit d’y assister en spectateur. Pour se porter enchérisseur, il convient toutefois de respecter quelques règles.

À la Chambre des Notaires il faut remettre au Notaire chargé de la vente un chèque de consignation dont le montant est fixé par ce dernier. Il est restitué après la vente à l’enchérisseur s’il n’est pas déclaré adjudicataire. Moyennant le dépôt de ce chèque on peut porter soi-même librement les enchères que l’on souhaite.

Au Tribunal, on ne peut enchérir que par ministère d’Avocat. Il convient donc d’en choisir un qui soit inscrit à l’Ordre de la juridiction concernée. Un pouvoir indiquant le montant maximum des enchères autorisées sera alors établi à l’ordre de cet Avocat.

Comment devient-on adjudicataire ?
Celui qui a porté ou fait porter l’enchère la plus élevée est déclaré adjudicataire à l’issue de la vente. Toutefois la vente n’est définitive qu’après un délai de de 10 jours réservé aux surenchères.

Comment surenchérir ?
Pendant le délai de surenchère, qui court à partir de la date de la vente, la loi autorise toute personne à surenchérir en proposant dix pour-cent de plus que le montant de l’adjudication. Dans ce cas, le bien est remis en vente pour la nouvelle mise à prix.

Qu’est-ce qu’une folle enchère ?
Si l’adjudicataire s’avère incapable de payer le montant de l’adjudication et des frais, le bien est remis en vente pour sa mise à prix initiale. L’adjudicataire défaillant est alors tenu de régler la différence éventuelle entre le prix auquel il a été déclaré adjudicataire et le prix de revente sur folle enchère. Le chèque de consignation qu’il aura préalablement déposé est débité à cet effet le cas échéant.

Comment payer le prix d’adjudication ?
Dans le cas d’une vente au Tribunal, le montant de l’adjudication doit être réglé dans les deux mois qui suivent la vente (trois mois pour les ventes dont le cahier des charges a été déposé avant le 1er janvier 2007). Passé ce délai (45 jours antérieurement) le prix de vente est majoré selon un intérêt précisé dans le cahier des conditions de ventes (ex cahier des charges). Si le paiement n’intervient toujours pas le bien est alors remis en vente selon la procédure dite de « réitération des enchères » (ex folle enchère), au détriment de l’adjudicataire défaillant.

Dans le cas d’une vente à la Chambre des Notaires, le délai autorisé pour solder l’acquisition est plus court puisqu’il n’est que de 45 jours. Quant aux intérêts légaux, ils commencent à courir dès le onzième jour suivant la vente.

Comment s’effectue le transfert du titre de propriété ?
Dans le cas d’une vente judiciaire au Tribunal, l’Avocat est seul chargé de procéder à toutes les formalités de publication du titre de propriété au Bureau des Hypothèques. L’entrée en jouissance officielle du bien peut alors intervenir dans les quinze jours qui suivent l’adjudication. Il n’y a pas lieu d’établir un acte notarié.

Dans le cas d’une vente à la Chambre des Notaires le processus de transfert de propriété est analogue à celui des transactions de gré à gré.

Quel est le montant des frais annexes ?
Dans le cas d’une vente judiciaire au Tribunal, l’adjudicataire doit supporter les frais préalables de vente (frais d’huissier et de publicité) qui peuvent varier selon le lieu et l’importance du bien (ils sont vérifiés par le Magistrat et annoncés avant la vente), ainsi que les droits de mutation. À ces frais s’ajoutent des frais et droits de recouvrement qui sont fonction du montant de l’adjudication.

Dans le cas d’une vente à la Chambre des Notaires, la contribution aux frais de publicité et d’organisation des enchères à la charge de l’acquéreur est en général de un pour-cent hors taxes du prix de vente, à laquelle s’ajoutent les émolûments et les débours du Notaire, ainsi que les droits de mutation.

Au total les frais à la charge de l’adjudicataire représentent dans les deux cas entre 10 et 15 pour-cent du montant de l’adjudication.

Dictionnaire

Acte authentique : Il est rédigé par un Officier public habilité (notaire, huissier, officier d’état civil), conformément aux formalités et obligations légales. Lors de la signature, le rédacteur est présent, il peut vérifier l’identité et les pouvoirs des parties présentes, les renseigner sur la portée de l’engagement pris et donner toutes explications utiles. Sa signature « authentifie » l’acte.

Acte sous seing privé : il est rédigé par des personnes privées (ou un mandataire désignée par elles) afin de constater un acte ou un fait juridique.

Adjudicataire : Bénéficiaire d’une adjudication. Dans le cas d’une vente immobilière, judiciaire ou volontaire, c’est la personne (morale ou physique) qui a acheté le bien et en devient propriétaire.

Adjudicateur : personne chargée d’une adjudication

Adjudication : Attribution d’un bien immobilier mis aux enchères par le juge ou l’officier ministériel qui procède à la vente.

Audience d’orientation : C’est une étape importante de la vente judiciaire, en particulier pour le débiteur, dont c’est l’ultime occasion de contester la créance ou la procédure initiée. Le juge, après avoir entendu les parties, statue sur les éventuelles contestations et détermine les modalités de poursuite de la procédure. Il peut autoriser une vente amiable (si le débiteur en a fait la demande), après s’être assuré qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes, ou ordonner la vente forcée. Dans ce cas, il fixe la date de la vente.

Barreau : Ordre professionnel des avocats. C’est l’organisme professionnel, administratif et juridictionnel de défense et de régulation de la profession des avocats. Chaque avocat, pour exercer sa profession, doit être inscrit à un barreau.

Bâtonnier : Elu par les membres du Barreau, il en est le porte-parole. Il a également une fonction d’arbitrage entre les avocats, ou de conciliateur dans les différends entre avocat et client.

Cahier des conditions de vente (CCV) : Anciennement appelé «cahier des charges», il comporte des renseignements essentiels :

les caractéristiques du bien : désignation complète, origine de propriété, urbanisme, cadastre, occupation, certificats Loi Carrez, étiquette énergétique, les baux, procès-verbal descriptif (dans le cas d’une vente judiciaire)…
le décompte des sommes dues (dans le cas d’une vente judiciaire), le montant des frais préalables et généraux, les conditions d’enchère, le délai de règlement par l’adjudicataire, la mise à prix, la désignation du séquestre.
On peut consulter le Cahier des Conditions de Vente, soit au cabinet de l’avocat poursuivant et au Tgi, soit à l’étude du notaire qui organise la vente et à la Chambre des Notaires.

CARPA : Une Caisse Autonome des Règlements Pécuniaires des Avocats du barreau est un organisme (Loi 1901) gérant les comptes sur lesquels doivent être enregistrées les sommes reçues par les avocats dans le cadre de leur activité professionnelle. Chaque entrée ou sortie de fonds est contrôlée par la Carpa.

Chèque certifié : Chèque bancaire ou postal dont la provision a été certifiée par la banque, par apposition d’un « certificat »

Chèque de consignation : Chèque de banque rédigé à l’ordre du séquestre ou du consignataire désigné dans le cahier des conditions de vente, représentant 10 % du montant de la mise à prix (article 74 du Décret 2006-936 du 27 juillet 2006). C’est une sorte d’acompte qui garantit l’honnêteté de l’enchérisseur.

Conservation des hypothèques : Service administratif assurant la publicité foncière et la perception de certains droits fiscaux.

Créance : Droit d’une personne (le créancier) d’exiger le paiement d’une dette.

Débours : Frais annexes, autres que les honoraires, versés dans le cadre de la constitution d’un dossier.

Droit de préemption : L’Etat, les communes peuvent se substituer au dernier enchérisseur afin d’acquérir un bien immobilier à son prix d’adjudication. Ce droit est prévu par la loi du 21 décembre 1921, pendant un délai de : 1 mois : droit de préemption urbain, Art. R.213-14 du Code de l’Urbanisme – 20 jours : droit de préemption rural du fermier, Art. L.412-11 du Code Rural – 1 mois : droit de préemption agricole pour la SAFER – 1 mois : droit de préemption du locataire s’il n’a pas été prévenu au moins un mois avant la vente, Art. 10, Paragraphe 2, Loi du 31/12/75

Emoluments : Rémunération des actes effectués par les notaires et les avocats dont les montants sont fixés par décret.

Folle enchère : L’expression n’est plus utilisée. Voir à “réitération des enchères”

Frais de vente : Parmi les frais de vente, on trouve le prix d’adjudication mais également les frais préalables à la vente (voir au-dessous). Il faut également payer les droits de mutation aux services du Trésor, les débours et émoluments de l’avocat ou du notaire et les frais de publicité foncière. Il faut approximativement compter une somme de 15% à payer en plus du prix mais cela dépend du coût des frais préalables qui peuvent parfois être importants.

Frais préalables de vente : Ils regroupent les frais d’organisation et de communication de la vente (publicité presse et web, visites, diagnostics) et sont engagés par le créancier poursuivant ou le notaire.

Greffe : Secrétariat des services d’un tribunal ou d’une Cour. Pour les ventes aux enchères publiques, il s’agit du Greffe du JEX.

Indivision : Un bien en indivision (ou bien indivis) est la propriété de plusieurs personnes. Chacune a des droits sur le bien, mais la part de chaque personne n’est pas matériellement identifiée.

Legs : Transmission à titre gratuit d’un ou plusieurs biens du défunt, faite de son vivant par testament, mais qui ne prendra effet qu’à son décès.

Légataire : Bénéficiaire du legs

Licitation : C’est la procédure qui permet à des personnes détenant un bien en indivision de sortir de cette indivision en vendant le bien aux enchères, pour s’en partager le prix. Elle est utilisée en particulier lors d’un divorce ou d’un héritage. On parle alors de vente volontaire et c’est le Tribunal qui fixe la mise à prix.

Liquidation judiciaire : Procédure visant à mettre fin aux activités d’une entreprise en faillite. La Liquidation judiciaire implique qu’un mandataire judiciaire vende aux enchères publiques les biens de l’entreprise ou de l’entrepreneur pour payer les créanciers. Dans le cadre de cette procédure, c’est le juge-commissaire qui fixe la mise à prix.

Mandataire : Personne à qui est confié le pouvoir d’agir pour le compte d’une autre personne. Le mandat doit être écrit, daté et signé par les deux parties. Il ne porte que sur une seule vente dont la date doit être mentionnée.

Mise à prix : Prix de départ à partir duquel les enchères seront portées.

Officier ministériel : Homme de loi (Notaire, Avoué, Huissier, etc…) investi par le ministre de la Justice pour dresser et recevoir des actes authentiques.

Ordonnance : Décision rendue par un magistrat décidant seul.

Procès Verbal Descriptif (PVD) : Acte établi par un huissier de justice décrivant le bien immobilier (disposition des pièces, état général, conditions d’occupation, identité du syndic, photographies). On le retrouve aussi dans le CCV.

Réitération des enchères : Parfois, certains portent des enchères qu’ils ne peuvent honorer. On parle de “réitération des enchères” ou « folle enchère » (ancien terme) lorsque l’adjudicataire n’est en mesure de régler le prix ou les frais de vente et qu’une nouvelle vente est alors organisée.

Saisie immobilière : Vente forcée d’un bien immobilier à la demande du créancier du propriétaire. Le créancier fixe la mise à prix et est remboursé avec le prix d’adjudication. Le solde éventuel revient au propriétaire.

Surenchère : C’est une «revente sur enchères». Une vente aux enchères publiques ne devient définitive qu’après la période de 10 jours ouvrés. Pendant cette période, toute personne peut demander à un avocat, de faire une surenchère de 10% du prix principal de vente. S’il y a surenchère, le bien sera remis en vente à une autre date, sur la base de cette nouvelle mise à prix. Le jour de l’audience, si aucune enchère n’est portée, le surenchérisseur est déclaré acquéreur. Il ne peut y avoir qu’une surenchère.

Testament : Acte contenant les dernières volontés d’une personne et ses décisions concernant l’attribution de ses biens après son décès.

Vente à l’amiable : Vente de gré à gré qui peut se réaliser avec ou sans mise à concurrence.

Source : https://www.encheresimmobilieres.fr/le-lexique-des-encheres