Consultez les ventes aux enchères immobilières des villas, maisons, appartements, terrains, immeubles et fonds de commerce en Haute-Savoie (74), Savoie (73), Ain (01), et Nord-Isère (38), issues du Tribunal de Grance Instance d’Annecy, Tribunal de Grande Instance de Bonneville, Albertille, Chambéry, Gernoble, Bourgoin Jallieu, Bourg-en-bresse, etc.
Ventes aux enchères immobilières des avocats et des notaires : annonces des ventes immobilières aux enchères publiques d’appartements, maisons, immeubles, fonds de commerce.
Guide pratique des enchères
Les ventes aux enchères immobilières ont lieu périodiquement au cours de séances ou d’audiences dites « des criées », dans l’enceinte des Tribunaux de Grande Instance ou à la Chambre des Notaires. Elles s’adressent aussi bien aux particuliers, qu’aux professionnels.
Ces ventes, dites « à la bougie », se déroulent selon un scénario immuable pour chaque bien mis en adjudication. Après l’annonce par le Président de séance ou d’audience de la mise à prix et du montant des frais annexes à la charge de l’adjudicataire, on allume une petite mèche qui matérialise le début des enchères. Au cours de ces enchères, chaque mèche (ou feu) qui s’éteint est remplaçée par une nouvelle, et ainsi de suite. Après l’extinction de deux feux successifs, matérialisée par la fumée qui s’en échappe, et sans nouvelle enchère survenue pendant leur combustion, l’adjudication est prononcée au profit du dernier enchérisseur.
Comment s’informer ?
Les ventes aux enchères sont annoncées sur Licitor. Chaque insertion indique la localisation précise du bien à vendre, une description succinte, le montant de la mise à prix, les dates des visites organisées sur site ainsi que les coordonnées de l’Avocat ou du Notaire en charge de la vente. Cet interlocuteur détient de son côté un cahier des charges complet se rapportant à la vente (cadastre, urbanisme, charges, frais, servitudes, etc.). Ce cahier des charges est à la disposition du public au Cabinet de l’Avocat ou à l’Etude du Notaire.
Comment est fixée la mise à prix ?
Pour attirer les enchérisseurs, les mises à prix sont en général volontairement basses. Dans le cas d’une vente judiciaire au Tribunal, la mise à prix est souvent fixée par le Juge au montant de la créance hypothécaire résiduelle. Dans celui d’une vente volontaire, la mise à prix est libre. Toutefois, la Chambre des Notaires conseille des mises à prix ne dépassant pas les deux tiers des valeurs d’expertise.
Comment participer aux enchères ?
Les ventes aux enchères sont publiques et quiconque a le droit d’y assister en spectateur. Pour se porter enchérisseur, il convient toutefois de respecter quelques règles.
À la Chambre des Notaires il faut remettre au Notaire chargé de la vente un chèque de consignation dont le montant est fixé par ce dernier. Il est restitué après la vente à l’enchérisseur s’il n’est pas déclaré adjudicataire. Moyennant le dépôt de ce chèque on peut porter soi-même librement les enchères que l’on souhaite.
Au Tribunal, on ne peut enchérir que par ministère d’Avocat. Il convient donc d’en choisir un qui soit inscrit à l’Ordre de la juridiction concernée. Un pouvoir indiquant le montant maximum des enchères autorisées sera alors établi à l’ordre de cet Avocat.
Comment devient-on adjudicataire ?
Celui qui a porté ou fait porter l’enchère la plus élevée est déclaré adjudicataire à l’issue de la vente. Toutefois la vente n’est définitive qu’après un délai de de 10 jours réservé aux surenchères.
Comment surenchérir ?
Pendant le délai de surenchère, qui court à partir de la date de la vente, la loi autorise toute personne à surenchérir en proposant dix pour-cent de plus que le montant de l’adjudication. Dans ce cas, le bien est remis en vente pour la nouvelle mise à prix.
Qu’est-ce qu’une folle enchère ?
Si l’adjudicataire s’avère incapable de payer le montant de l’adjudication et des frais, le bien est remis en vente pour sa mise à prix initiale. L’adjudicataire défaillant est alors tenu de régler la différence éventuelle entre le prix auquel il a été déclaré adjudicataire et le prix de revente sur folle enchère. Le chèque de consignation qu’il aura préalablement déposé est débité à cet effet le cas échéant.
Comment payer le prix d’adjudication ?
Dans le cas d’une vente au Tribunal, le montant de l’adjudication doit être réglé dans les deux mois qui suivent la vente (trois mois pour les ventes dont le cahier des charges a été déposé avant le 1er janvier 2007). Passé ce délai (45 jours antérieurement) le prix de vente est majoré selon un intérêt précisé dans le cahier des conditions de ventes (ex cahier des charges). Si le paiement n’intervient toujours pas le bien est alors remis en vente selon la procédure dite de “réitération des enchères” (ex folle enchère), au détriment de l’adjudicataire défaillant.
Dans le cas d’une vente à la Chambre des Notaires, le délai autorisé pour solder l’acquisition est plus court puisqu’il n’est que de 45 jours. Quant aux intérêts légaux, ils commencent à courir dès le onzième jour suivant la vente.
Comment s’effectue le transfert du titre de propriété ?
Dans le cas d’une vente judiciaire au Tribunal, l’Avocat est seul chargé de procéder à toutes les formalités de publication du titre de propriété au Bureau des Hypothèques. L’entrée en jouissance officielle du bien peut alors intervenir dans les quinze jours qui suivent l’adjudication. Il n’y a pas lieu d’établir un acte notarié.
Dans le cas d’une vente à la Chambre des Notaires le processus de transfert de propriété est analogue à celui des transactions de gré à gré.
Quel est le montant des frais annexes ?
Dans le cas d’une vente judiciaire au Tribunal, l’adjudicataire doit supporter les frais préalables de vente (frais d’huissier et de publicité) qui peuvent varier selon le lieu et l’importance du bien (ils sont vérifiés par le Magistrat et annoncés avant la vente), ainsi que les droits de mutation. À ces frais s’ajoutent des frais et droits de recouvrement qui sont fonction du montant de l’adjudication.
Dans le cas d’une vente à la Chambre des Notaires, la contribution aux frais de publicité et d’organisation des enchères à la charge de l’acquéreur est en général de un pour-cent hors taxes du prix de vente, à laquelle s’ajoutent les émolûments et les débours du Notaire, ainsi que les droits de mutation.
Au total les frais à la charge de l’adjudicataire représentent dans les deux cas entre 10 et 15 pour-cent du montant de l’adjudication.
Dictionnaire
Acte authentique : Il est rédigé par un Officier public habilité (notaire, huissier, officier d’état civil), conformément aux formalités et obligations légales. Lors de la signature, le rédacteur est présent, il peut vérifier l’identité et les pouvoirs des parties présentes, les renseigner sur la portée de l’engagement pris et donner toutes explications utiles. Sa signature « authentifie » l’acte.
Acte sous seing privé : il est rédigé par des personnes privées (ou un mandataire désignée par elles) afin de constater un acte ou un fait juridique.
Adjudicataire : Bénéficiaire d’une adjudication. Dans le cas d’une vente immobilière, judiciaire ou volontaire, c’est la personne (morale ou physique) qui a acheté le bien et en devient propriétaire.
Adjudicateur : personne chargée d’une adjudication
Adjudication : Attribution d’un bien immobilier mis aux enchères par le juge ou l’officier ministériel qui procède à la vente.
Audience d’orientation : C’est une étape importante de la vente judiciaire, en particulier pour le débiteur, dont c’est l’ultime occasion de contester la créance ou la procédure initiée. Le juge, après avoir entendu les parties, statue sur les éventuelles contestations et détermine les modalités de poursuite de la procédure. Il peut autoriser une vente amiable (si le débiteur en a fait la demande), après s’être assuré qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes, ou ordonner la vente forcée. Dans ce cas, il fixe la date de la vente.
Barreau : Ordre professionnel des avocats. C’est l’organisme professionnel, administratif et juridictionnel de défense et de régulation de la profession des avocats. Chaque avocat, pour exercer sa profession, doit être inscrit à un barreau.
Bâtonnier : Elu par les membres du Barreau, il en est le porte-parole. Il a également une fonction d’arbitrage entre les avocats, ou de conciliateur dans les différends entre avocat et client.
Cahier des conditions de vente (CCV) : Anciennement appelé «cahier des charges», il comporte des renseignements essentiels :
les caractéristiques du bien : désignation complète, origine de propriété, urbanisme, cadastre, occupation, certificats Loi Carrez, étiquette énergétique, les baux, procès-verbal descriptif (dans le cas d’une vente judiciaire)…
le décompte des sommes dues (dans le cas d’une vente judiciaire), le montant des frais préalables et généraux, les conditions d’enchère, le délai de règlement par l’adjudicataire, la mise à prix, la désignation du séquestre.
On peut consulter le Cahier des Conditions de Vente, soit au cabinet de l’avocat poursuivant et au Tgi, soit à l’étude du notaire qui organise la vente et à la Chambre des Notaires.
CARPA : Une Caisse Autonome des Règlements Pécuniaires des Avocats du barreau est un organisme (Loi 1901) gérant les comptes sur lesquels doivent être enregistrées les sommes reçues par les avocats dans le cadre de leur activité professionnelle. Chaque entrée ou sortie de fonds est contrôlée par la Carpa.
Chèque certifié : Chèque bancaire ou postal dont la provision a été certifiée par la banque, par apposition d’un « certificat »
Chèque de consignation : Chèque de banque rédigé à l’ordre du séquestre ou du consignataire désigné dans le cahier des conditions de vente, représentant 10 % du montant de la mise à prix (article 74 du Décret 2006-936 du 27 juillet 2006). C’est une sorte d’acompte qui garantit l’honnêteté de l’enchérisseur.
Conservation des hypothèques : Service administratif assurant la publicité foncière et la perception de certains droits fiscaux.
Créance : Droit d’une personne (le créancier) d’exiger le paiement d’une dette.
Débours : Frais annexes, autres que les honoraires, versés dans le cadre de la constitution d’un dossier.
Droit de préemption : L’Etat, les communes peuvent se substituer au dernier enchérisseur afin d’acquérir un bien immobilier à son prix d’adjudication. Ce droit est prévu par la loi du 21 décembre 1921, pendant un délai de : 1 mois : droit de préemption urbain, Art. R.213-14 du Code de l’Urbanisme – 20 jours : droit de préemption rural du fermier, Art. L.412-11 du Code Rural – 1 mois : droit de préemption agricole pour la SAFER – 1 mois : droit de préemption du locataire s’il n’a pas été prévenu au moins un mois avant la vente, Art. 10, Paragraphe 2, Loi du 31/12/75
Emoluments : Rémunération des actes effectués par les notaires et les avocats dont les montants sont fixés par décret.
Folle enchère : L’expression n’est plus utilisée. Voir à “réitération des enchères”
Frais de vente : Parmi les frais de vente, on trouve le prix d’adjudication mais également les frais préalables à la vente (voir au-dessous). Il faut également payer les droits de mutation aux services du Trésor, les débours et émoluments de l’avocat ou du notaire et les frais de publicité foncière. Il faut approximativement compter une somme de 15% à payer en plus du prix mais cela dépend du coût des frais préalables qui peuvent parfois être importants.
Frais préalables de vente : Ils regroupent les frais d’organisation et de communication de la vente (publicité presse et web, visites, diagnostics) et sont engagés par le créancier poursuivant ou le notaire.
Greffe : Secrétariat des services d’un tribunal ou d’une Cour. Pour les ventes aux enchères publiques, il s’agit du Greffe du JEX.
Indivision : Un bien en indivision (ou bien indivis) est la propriété de plusieurs personnes. Chacune a des droits sur le bien, mais la part de chaque personne n’est pas matériellement identifiée.
Legs : Transmission à titre gratuit d’un ou plusieurs biens du défunt, faite de son vivant par testament, mais qui ne prendra effet qu’à son décès.
Légataire : Bénéficiaire du legs
Licitation : C’est la procédure qui permet à des personnes détenant un bien en indivision de sortir de cette indivision en vendant le bien aux enchères, pour s’en partager le prix. Elle est utilisée en particulier lors d’un divorce ou d’un héritage. On parle alors de vente volontaire et c’est le Tribunal qui fixe la mise à prix.
Liquidation judiciaire : Procédure visant à mettre fin aux activités d’une entreprise en faillite. La Liquidation judiciaire implique qu’un mandataire judiciaire vende aux enchères publiques les biens de l’entreprise ou de l’entrepreneur pour payer les créanciers. Dans le cadre de cette procédure, c’est le juge-commissaire qui fixe la mise à prix.
Mandataire : Personne à qui est confié le pouvoir d’agir pour le compte d’une autre personne. Le mandat doit être écrit, daté et signé par les deux parties. Il ne porte que sur une seule vente dont la date doit être mentionnée.
Mise à prix : Prix de départ à partir duquel les enchères seront portées.
Officier ministériel : Homme de loi (Notaire, Avoué, Huissier, etc…) investi par le ministre de la Justice pour dresser et recevoir des actes authentiques.
Ordonnance : Décision rendue par un magistrat décidant seul.
Procès Verbal Descriptif (PVD) : Acte établi par un huissier de justice décrivant le bien immobilier (disposition des pièces, état général, conditions d’occupation, identité du syndic, photographies). On le retrouve aussi dans le CCV.
Réitération des enchères : Parfois, certains portent des enchères qu’ils ne peuvent honorer. On parle de “réitération des enchères” ou « folle enchère » (ancien terme) lorsque l’adjudicataire n’est en mesure de régler le prix ou les frais de vente et qu’une nouvelle vente est alors organisée.
Saisie immobilière : Vente forcée d’un bien immobilier à la demande du créancier du propriétaire. Le créancier fixe la mise à prix et est remboursé avec le prix d’adjudication. Le solde éventuel revient au propriétaire.
Surenchère : C’est une «revente sur enchères». Une vente aux enchères publiques ne devient définitive qu’après la période de 10 jours ouvrés. Pendant cette période, toute personne peut demander à un avocat, de faire une surenchère de 10% du prix principal de vente. S’il y a surenchère, le bien sera remis en vente à une autre date, sur la base de cette nouvelle mise à prix. Le jour de l’audience, si aucune enchère n’est portée, le surenchérisseur est déclaré acquéreur. Il ne peut y avoir qu’une surenchère.
Testament : Acte contenant les dernières volontés d’une personne et ses décisions concernant l’attribution de ses biens après son décès.
Vente à l’amiable : Vente de gré à gré qui peut se réaliser avec ou sans mise à concurrence.
Source : https://www.encheresimmobilieres.fr/le-lexique-des-encheres
