Généralement, un mauvais DPE implique des délais de vente plus élevés, les passoires thermiques venant grossir les stocks de biens à vendre. Néanmoins, dans le contexte économique actuel, et compte-tenu de leurs prix plus abordables (du fait de la décote), elles représentent un véritable attrait pour les acheteurs qui sont de plus en plus nombreux à s’y intéresser. Le point avec Fabienne Pélissou, fondatrice de Vision Immo Consultants et formatrice en immobilier et bâtiment. Interview.
Ce 1er juillet 2024, la mesure prise par l’État concernant le DPE des petites surfaces va entrer en vigueur. Quelles conséquences pour les propriétaires bailleurs ?
Si le logement change d’étiquette, les répercussions peuvent être très importantes. Tant sur le plan commercial que législatif ! Prenons l’exemple d’un appartement de 25 m2 noté F, dont l’étiquette passe à E avec le correctif. Si cet appartement est loué, l’avantage est double. D’une part, le loyer pourra à nouveau être indexé, alors qu’il ne pouvait plus l’être. Et d’autre part, sa date « d’interdiction de louer » passe de 2028 à 2034… ce qui laisse le temps au propriétaire de prévoir des travaux privatifs ou, s’il est en copropriété, de bénéficier des travaux que celle-ci pourra réaliser et qui auront une incidence sur la note du logement (exemple, l’isolation). De plus, si cet appartement est destiné à la vente, compte-tenu de sa surface, il correspondra majoritairement à une clientèle d’investisseurs. Avec le changement de lettre, le bien retrouve une réelle attractivité. Car il est maintenant connu et démontré que l’étiquette DPE impacte fortement la « valeur verte » : moins d’acquéreurs, estimation avec décote et aussi négociation plus importante pour les étiquettes en dessous de D.
« Prenons l’exemple d’un appartement de 25 m2 noté F, dont l’étiquette passe à E avec le correctif. Si cet appartement est loué, l’avantage est double. D’une part, le loyer pourra à nouveau être indexé, alors qu’il ne pouvait plus l’être. Et d’autre part, sa date « d’interdiction de louer » passe de 2028 à 2034… ce qui laisse le temps au propriétaire de prévoir des travaux privatifs ou, s’il est en copropriété, de bénéficier des travaux que celle-ci pourra réaliser et qui auront une incidence sur la note du logement. »
Comment un propriétaire peut-il vérifier si son logement gagne une étiquette ?
Cette mesure concerne tous les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021, pour lesquels la surface est inférieure à 40 m2. Tous, et pas seulement les « mauvaises lettres ». Les propriétaires (ou les agences) doivent se rendre sur le site dédié de l’Ademe observatoire-dpe-audit.ademe.fr pour faire une simulation et savoir si leur logement gagne une étiquette ou pas. Cette étiquette ne sera “officielle” qu’au 1er juillet 2024, date à laquelle une attestation la mentionnant pourra être téléchargée. Attention, car contrairement à ce que l’on pourrait croire, tous les logements ne changent pas d’étiquette, loin de là ! Enfin, seule la lettre évolue, pas forcément le calcul d’énergie (il s’agit d’un correctif).
Concrètement, combien de petits logements vont être concernés ?
Le gouvernement avait annoncé 140 000 logements sortis du statut de passoire thermique (lettres F et G). Mais il convient d’être plus nuancé car, en réalité, seuls 15 % des logements de petite surface seront concernés. Parmi eux, très peu de lettres G, un grand nombre de lettres F, et surtout les lettres E – les grands gagnants -, qui deviendront des lettres D, voire C. Ces derniers sortent, de fait, du calendrier des obligations de la loi Climat et se trouvent revalorisés.
Concernant les copropriétés, qu’est-ce qui change ?
Il y a beaucoup de choses dans les cartons qui sont à surveiller, comme la suspension de l’interdiction de louer le temps que la copropriété fasse des travaux, notamment. Mais aussi la prévalence de l’étiquette énergie de l’immeuble sur celle du logement.
Autre sujet majeur, quid des logements touristiques qui échappaient jusqu’alors au DPE ?
Un sujet brûlant et au coeur de l’actualité. Le texte transpartisan, adopté récemment par le Sénat, prévoit que les meublés touristiques seront soumis au DPE et devront afficher une lettre minimale de D à partir de 2034. En clair, à terme, plus aucun logement n’échappera au DPE.
Enfin, quelles sont les aides auxquelles peuvent prétendre les propriétaires pour rénover leur bien ?
Il existe beaucoup d’aides, auxquelles un large public (dont les bailleurs ! ) est éligible, qui permettent de rénover un logement. La complexité réside plutôt dans un changement fréquent des règles et leur multiplicité. Il n’est pas toujours aisé, pour un particulier de s’y retrouver et de les mettre en oeuvre. Il faut cependant souligner l’assouplissement temporaire de MaPrimeRénov’, qui accorde encore des aides de façon autonome pour un seul geste de rénovation, et ce, sans fournir un DPE. Exemple, le remplacement d’un ballon d’eau chaude pour un ballon thermodynamique. Cela reste très intéressant mais limité au 31 décembre 2024. À réfléchir donc sans trop de délais dans le cas de logements pour lesquels il y a peu de travaux à faire. Les autres aides restent soumises à plusieurs gestes et à un accompagnement.
Propos recueillis par Patricia Rey.
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Cet article est issu de notre magazine « Panorama économique Immobilier 2024 », disponible au format liseuse en ligne ou au format papier.
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