Après le trou d’air de 2020, les ventes et locations de bureaux et locaux d’activité signent leur retour. L’absence d’offre neuve freine les entreprises et fait grimper les prix.
Déjouant tous les pronostics dans un contexte encore perturbé par la crise sanitaire, le marché immobilier tertiaire en Savoie Mont Blanc s’inscrit, en 2021, dans une remarquable dynamique.
Forte demande sur les bureaux neufs
Sur le marché des bureaux, l’activité redémarre en Savoie et Haute-Savoie, poursuivant la même trajectoire. Les volumes de transactions s’affichent à 26 500 mètres carrés dans l’agglomération d’Annecy, en hausse de 8 %, dans la lignée de la moyenne décennale (26 697 m2), et à 26 050 m2 dans le Grand Chambéry, soit +14 % sur un an.
« À Annecy, huit opérations dépassant les 500 m2 – dont deux supérieures à 1 000 m2 – ont été finalisées, mais la surface moyenne se situe plutôt autour de 220 m2 », souligne Jean-François Berthier, directeur associé Axite CBRE Annecy.
Et Xavier Troillard, son homologue en Savoie, de faire remarquer que « les projets sont plus réfléchis et aboutissent ». Ici, la part du neuf est de 39 %, contre 25 % à Annecy, mais elle serait nettement plus élevée si l’offre était corrélée à la demande. Preuve d’ailleurs de l’attractivité de ce marché, la demande exprimée dans le Grand Annecy est en net rebond de 32 %, portant sur 44 169 m2 en 2021, alors qu’elle recule de 27 % (à 23 500 m2) dans le Grand Chambéry, toujours selon Axite CBRE.
« Beaucoup d’entreprises sont encore dans l’incertitude quant à l’organisation du travail à adopter et leurs besoins en surfaces », admet Olivier Cloitre, consultant “bureaux” pour BNP Paribas Real Estate, qui rappelle cependant que « les bureaux récents sur le marché trouvent preneur ».
Quant à l’offre disponible, les professionnels constatent un vide de production en 2021, dû au retard pris depuis deux ans. De fait, les 8 000 m2 livrables à Annecy en 2022 sont presque intégralement commercialisés. Pour Sylvain Michalik, directeur Sillon alpin chez BNP Paribas RE : « Il y a une vraie appétence des entreprises pour le neuf. Malgré tout, la précommercialisation peut être compliquée. Les promoteurs doivent construire en blanc, ou trouver des investisseurs pour lancer leurs programmes. » C’est pourquoi la plupart des opérations dans l’agglomération annécienne voient le jour sur des fonciers privés.
En Savoie, plusieurs immeubles neufs sont programmés, notamment sur Chambéry, qui se tertiarise. Outre la zone de La Cassine, les professionnels notent un regain d’intérêt pour le secteur nord, de Grésy-sur-Aix à Méry. Néanmoins, comme ailleurs, l’offre à un an baisse en moyenne de 12 % (32 750 m2), confirmant, là encore, la nécessité de construire plus de programmes.
Activité : tout se vend
Contre toute attente, sur un marché historiquement faible, les mètres carrés de locaux d’activité placés atteignent les 88 000 dans l’agglomération d’Annecy en 2021, en baisse de 22 % par rapport à un an plus tôt, mais en hausse de 28 % comparé à 2019… « soit 15 000 m2 au-dessus de la moyenne décennale, tout comme la demande exprimée supérieure de 50 % », s’étonne encore Jean-François Berthier, qualifiant l’année 2021 d’« exceptionnelle ». Et pour cause :
« Tous les locaux sont pris d’assaut, car les industriels ont dû faire des choix par défaut, n’hésitant pas à s’éloigner de l’agglomération pour trouver des solutions »
Faute de produits adaptés, le marché annécien est très clairement orienté vers le clé en main, qui représente 60 % du volume des transactions. Et la situation ne peut que s’aggraver avec un stock à un an, totalement figé et obsolète, en recul de 20 % (seulement 28 000 m2), « alors que la demande, en provenance d’entreprises locales, mais aussi parisiennes et lyonnaises est soutenue », observe Aurélie Durand, consultante chez BNP Paribas RE. La spécialiste confirme deux transactions significatives : l’opération en compte propre, sur 8 000 m2, de Mavic à Chavanod (parc Altaïs), et les 4 700 m2 loués par Leclerc à Pringy.
Plus d’offres à Chambéry
À l’inverse, dans l’agglomération de Chambéry, les transactions sont quasi identiques à 2020 – avec 70 550 m2 placés –, voire à la hausse pour Axite. Ici, l’offre neuve, plus importante, est très vite absorbée. Parmi les grosses transactions, deux se distinguent : Colis Privé sur 4 500 m2, et la Brasserie du Mont-Blanc sur 4 000 m2, à La Motte-Servolex. Selon Axite, très présent sur ce marché, le stock immédiat progresse de 18 % à 62 400 m2 sur un an, pour répondre à la forte demande des entreprises artisanales, qui recherchent des surfaces entre 150 et 200 m2. Résultat : une nouvelle tension s’opère sur les valeurs, tous marchés confondus.
Des prix en nette hausse
S’agissant des bureaux annéciens, elles s’apprécient de 5 % sur un an, après deux années quasi stables. En raison de la rareté du tertiaire neuf, les prix dans l’existant récent progressent par capillarité. Dans l’agglomération, les seuils de 3 000 euros le mètre carré à la vente et de 200 euros par mètre carré et par an à la location dans le neuf ont été franchis et s’affichent comme les nouveaux standards. À Chambéry, où les valeurs s’emballent aussi, il faudra dorénavant tabler sur 2 400 euros le mètre carré neuf et 160 euros le mètre carré à la location.
S’agissant des locaux d’activité, les prix augmentent anormalement et sont déconnectés du marché, dans un contexte pénurique. Compter 1 700 euros le mètre carré neuf à Annecy comme à Chambéry, et 100 à 110 euros le mètre carré loué.
Difficultés à venir
Qu’en sera-t-il en 2022 ? Le niveau de la demande exprimée est de bon augure, mais l’offre bute sur les coûts et les manques de matériaux et de main-d’œuvre. Il est à craindre que les prix poursuivent leur envolée, mais jusqu’où ? À cela s’ajoutent, à plus longue échéance, les nécessaires adaptations auxquelles sera confronté le secteur de l’immobilier sur le front de la transition écologique. Avec, en toile de fond, le décret tertiaire (voir encadré), qui passe totalement sous les radars, et la loi Climat et résilience avec son objectif de « zéro artificialisation nette » d’ici 2050, qui rendra impossible, à terme, la création de nouvelles zones d’activités.
Décret tertiaire : ce que ça change
Issu de la loi Elan (pour l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) de novembre 2018, le dispositif Éco-énergie tertiaire, qui impose la réduction de la consommation d’énergie finale des bâtiments tertiaires (de -40 % en 2030 à -60 % en 2050), entre dans sa phase opérationnelle. Les entreprises propriétaires et utilisatrices d’immeubles tertiaires de 1 000 m2 et plus ont jusqu’au 30 septembre 2022 pour renseigner, sur la plateforme Operat créée par l’Ademe, l’année de référence choisie afin de calculer la réduction de leurs émissions, et mentionner leur consommation de l’année écoulée.
par Patricia Rey, avec Audrey Lebedeff
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