Dans un contexte d’incertitude, le rebond fragile du marché en 2025 ne suffit pas à masquer la carence en logements, ainsi que la faiblesse des droits à construire, avec un risque d’effet domino. Analyse.
Après deux années noires, 2023 et 2024, qui ont vu une forte inflexion des ventes, et une baisse des prix, le marché a repris des couleurs en 2025, selon la Fnaim Savoie Mont Blanc, avec une hausse des volumes de l’ordre de 11 % dans les Pays de Savoie : 22 626 logements ont été écoulés d’octobre 2024 à octobre 2025, contre 27 573 en 2024.
Les prix sur 12 mois glissants restent contenus, soit +2,2 % en Haute-Savoie (4 688 €/m² pour les appartements et les maisons, versus 4 340 € pour les appartements anciens et 4 032 € pour les maisons anciennes, d’après la chambre des notaires des Savoie – Sources Adnov-Notaires de France) et +1,7 % en Savoie (3 817 €/m²), contre +0,8 % en France. Les taux de crédit diminuant en 2025, au même titre que l’inflation et que le coût de l’énergie, ont solvabilisé les ménages. C’est l’un des mécanismes de ce rebond.
« La crise de l’immobilier est derrière nous mais la crise du logement est devant »
Sébastien Cartier, Fnaim
L’élan genevois, encore
À cette explication conjoncturelle s’ajoute un contexte local toujours porteur : dynamisée par Genève ainsi que par un solde migratoire qui ne faiblit pas, la Haute-Savoie s’approprie la plus grande part de la galette avec, selon la Fnaim, 14 311 logements vendus (tous types confondus) contre 8 315 pour la Savoie. Certains bastions restent indétrônables : Annecy concentre 1 810 ventes, dont 1 660 appartements au prix moyen de 5 375 €/m² (5 130 €/m² dans l’ancien – source chambre des notaires) devant Thonon-les- Bains (669 logements pour 577 appartements à 4 200 € le m² ; -3 520 €/m², selon les notaires). Chambéry (886 ventes dont 801 appartements à 3 162 €/m²) arrive loin derrière.
« À Annecy, les prix flambent car on est dans une cuvette où on ne peut pas construire », analyse Me Yannick Garnier, notaire. En Savoie, Aix-les-Bains enregistre 667 ventes pour un prix moyen de 4 455 €/m2. Dans le bassin aixois, il s’élève même à 4 326 €, derrière le bassin annécien à 4 915 € mais loin devant les territoires de l’Avant-pays savoyard (1 586 €). Même la vallée de l’Arve, étiquetée pour son air contestable, affiche une moyenne élevée à 3 412 € ! Malgré tout, l’embellie ne suffit pas à masquer un manque récurrent de propositions.
« Les Départements n’ont pas anticipé la question du logement social », soulèveYannick Garnier. « Il y a toujours plus de demandeurs de logements mais l’offre est contractée », confirme Sébastien Cartier, président de la Fnaim Savoie Mont Blanc. Forcément, les prix des locations continuent de monter, excluant de nombreux ménages : +2,3 % à Ferney-Voltaire (3e trimestre 2025 versus 3e trimestre 2024), +2,9 % à Albertville, +1,7 % à Aix-les-Bains, +3,9 % à Thonon-les-Bains et +3,7 % à Saint-Julien-en-Genevois. Sur le Grand Annecy, 70 % des candidats sont éligibles au logement social.
Le neuf en forte baisse
La faiblesse du neuf vient aussi ternir l’enthousiasme : « Il n’y a pas d’amélioration, les réservations chutent, tous les secteurs sont en baisse, avertit Vincent Davy, président de la FPI Alpes, et celle-ci est très marquée sur le Genevois qui enregistre 750 réservations en 2025, soit -54 % par rapport à 2022, ainsi que sur le Grand Annecy avec 426 réservations (-36 %) ou sur Grand Chambéry avec 271 logements réservés (-47 %) ».
Et le spécialiste d’ajouter : « ces chiffres s’expliquent par la diminution de l’octroi du nombre de permis de construire ainsi que par une inadéquation entre les produits – en partie conçus par les collectivités – et les besoins des candidats ».
Les coûts du foncier et de construction trop élevés, liés aux obligations normatives, surenchérissent la valeur des biens. « Les gens ne peuvent plus acheter et les promoteurs doivent vendre à -15 % pour, simplement, absorber les coûts de revient ».
Conséquence : une fuite des investisseurs et un risque d’effet domino, car les logements qui ne sont pas construits aujourd’hui manquent déjà pour demain. Le manque de visibilité économico- politique n’arrange rien. « La crise de l’immobilier est derrière nous mais la crise du logement est devant », conclut Sébastien Cartier.
Le dispositif Jeanbrun, une clé pour la relance ?
Inscrit dans le budget 2026, le nouveau dispositif Jeanbrun, réservé aux immeubles collectifs (appartements), vise à relancer le marché immobilier en stimulant l’investissement locatif privé. Contrairement au Pinel, ce levier valorise un mécanisme d’amortissement comptable du logement déductible des revenus fonciers. Chaque propriétaire peut ainsi déduire de ses revenus locatifs une fraction de la valeur de son bien (hors terrain), située entre 3,5 et 5,5 %.
La base amortissable correspond à 80 % du prix d’acquisition, le taux d’amortissement dépendant ensuite du type de logement et du niveau de loyer pratiqué. Pour bénéficier du dispositif, qui est aussi ouvert à l’ancien, le logement doit être loué nu, à usage de résidence principale, et pour au moins neuf ans. Les loyers doivent par ailleurs respecter certains plafonds. Intéressant pour les locataires, il soulève pourtant la délicate question de la sécurisation des projets immobiliers.
Me Garnier, notaire, conteste le bien-fondé de la loi pour les bailleurs : « Plus personne ne veut aujourd’hui investir dans du locatif, il y a trop de risques car en tant que propriétaire, on préfère louer à un loyer correct et avoir des garanties de paiement. »
Laurent Gannaz
Cet article est issu de notre magazine hors-série « Panorama économique Immobilier 2026 », disponible au format liseuse en ligne ou au format papier.
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