Le marché immobilier a fait preuve d’une étonnante résilience face à la crise

par | 21 Avr 2021

La chambre des notaires des deux Savoie a livré, le 6 avril, son analyse du marché immobilier et esquissé des tendances. Finalement 2020 s’est révélé un bon cru.

Malgré la crise sanitaire et deux confinements, le marché immobilier a fait preuve d’une étonnante résilience. « Les volumes ont baissé mais pas autant qu’on le craignait », annonce d’emblée Yannick Garnier, délégué du marché immobilier à la chambre interdépartementale des notaires des Savoie. En 2020, le nombre de transactions s’est établi à 35 060 en Pays de Savoie (contre 36 500 en 2019), en retrait de 5 % par rapport à un an plus tôt. Soit -8,8 en Savoie (13 240 ventes) et -1,1 % en Haute-Savoie (21 820). Preuve de leur attrait, les appartements neufs ont vu leurs ventes bondir de 7 % (+13 % en Savoie), tandis que dans l’ancien, elles reculent de 14 % en Savoie et restent stables en Haute-Savoie (+0,1 %).

La présentation des chiffres de l’immobilier s’est tenue à la Chambre interdépartementales des notaires des Savoie à Pringy. De gauche à droite, Yannick Garnier, Gilles Goetzmann et Nicolas Bouvier. Crédit Patricia Rey

Des prix en hausse de 5 %

Côté prix, là encore les notaires s’attendaient à ce qu’ils dégringolent, mais c’est tout l’inverse qui s’est produit. Sur un an, la valeur du mètre carré des logements anciens s’est appréciée en moyenne de 5 %, voire au-delà dans certaines zones prisées. Exemples à Annecy, où elle atteint 4 280 euros (+6,6 %), à Aix-Tresserve 3 310 euros (+6,6 %) mais aussi, plus surprenant, à Cruseilles qui franchit la barre des 3 800 € (+6,1 %). Avec 2 260 €/m2, Chambéry arrive en queue de peloton.

« Chambéry est l’endroit idéal pour faire un bon coup car les prix sont très mesurés. À la différence d’Annecy où on investit pour faire une vraie plus value », commente le notaire.

Les prix médians dans l’ancien
*En Savoie
Appartements : 2 840 €/m2 (+4,7 %)
Maisons : 247 200 € (+4,0 %)
Terrains à bâtir : 88 800 € (+9,3 %)
30 % des biens sont détenus plus de quinze ans
*En Haute-Savoie
Appartements : 3 600 €/m2 (+2,8 %)
Maisons : 395 000 € (+8,2 %)
Terrains à bâtir : 140 000 € (0,7 %)
29 % des biens sont détenus entre cinq et dix ans. (Source Perval)


Avec la pandémie, l’envie d’aller vivre au vert s’est aussi accélérée. Les acquéreurs ont privilégié les maisons anciennes, en ville comme alentours. Victimes de leur succès, et les biens étant limités, elles subissent de plein fouet cette augmentation des prix. Selon les notaires des Savoie, le prix moyen d’une maison s’élève à 570 800 euros à Annecy et à 354 400 à Chambéry, respectivement en hausse de 11,9 % et 18,1 % au regard de 2019. Dans le Léman, un marché d’acquéreurs, il se négocie à 396 900 € (+8,9 %). « Ce qui est rare est cher », note Yannick Garnier. Exception faite du Genevois, où les valeurs baissent de 3,4 % à 407 200 € « peut-être la lassitude de voir des grues partout ».

Du foncier plus rare et onéreux

Et dans un proche avenir, « le marché va se contracter davantage en raison de la rareté du terrain à bâtir », prédit déjà ce spécialiste du secteur, pointant « la volonté des élus de restreindre la constructibilité ». Là encore, les prix médians s’envolent et les transactions reculent de 13 % par manque d’offre. Toutefois, les disparités sont marquantes selon les zones. Il faut désormais compter 300 euros le mètre carré de foncier à Annecy et ses environs, mais beaucoup moins dans la vallée de l’Arve où il avoisine 200 euros. Même tendance en Savoie, où il passe de 77 €/m2 en Maurienne pour s’établir à 210 € à Aix-les-Bains/Tresserve. 

Construire devient cher

Et ce n’est tout. Même construire devient cher. « À la hausse violente du coût de construction liée au manque de matériaux, s’ajoutera en janvier prochain l’entrée en vigueur de la Réglementation thermique (RT) 2020 qui va imposer des maisons et des bâtiments neufs passifs », alerte Yannick , anticipant un surcoût de 10 à 15 %. Et le notaire de s’interroger, dubitatif « Comment faire du vert en faisant du béton ? », avant de conclure « Et surtout, comment concilier les politiques écologistes – qui veulent restreindre l’urbanisation et appliquer de nouvelles normes de construction – et une offre immobilière sous tension dans les deux départements, corrélée à des prix élevés ».Là, réside l’enjeu des années à venir. « Un vrai challenge social ».

La montagne reste attractive
« Cœur du marché, les appartements anciens représentent l’essentiel des mutations à la montagne et affichent des prix médians entre 2 350 et 5 170 €/m2 », constate Maître Nicolas Bouvier. Et il n’y a pas de corrélation entre le niveau des prix et leur évolution. Ainsi le secteur le plus cher, le Mont-Blanc augmente de 9,1 % alors que le secteur le moins cher, la Maurienne baisse de 4,4 %, sur fond de hausse généralisée. S’agissant des maisons anciennes, les prix progressent de 10,6 % en Maurienne mais reculent de 14,9 % en Tarentaise. « Les prix d’entrée, plus bas, attirent la demande et font grimper les prix », analyse le notaire.
Deux secteurs ont la cote : le Mont-Blanc (28 % des ventes) et la Tarentaise avec les 3 Vallées (24 %). « Ici, la vente des biens ne correspond pas à la vente des forfaits de ski », rappelle le spécialiste, précisant « que l’offre immobilière est très concentrée dans les stations plus anciennes comme Chamonix et Megève, qui ont déjà pris le virage du tourisme quatre saisons. 

Photo Une : Le nouveau programme de MGM sera livré en 2022 dans le quartier des Romains à Annecy.

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par Patricia Rey

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