Une étude de l’Adil s’est penchée sur l’offre locative directement gérée à l’échelon municipal. Ses résultats restent à affiner.

L’Agence départementale sur le logement (Adil) de l’Ain a réalisé, à partir de différentes bases de données, une étude sur les logements communaux, ceux qui sont gérés directement par la collectivité et non pas confiés à des bailleurs sociaux. Objectif : en déterminer les enjeux spécifiques. Un questionnaire a été adressé aux municipalités pour affiner les résultats, mais les premières conclusions sont intéressantes.

En épluchant les fichiers fonciers, l’agence a dénombré 3 427 locaux communaux à usage d’habitation. Mais une analyse plus fine montre que ce chiffre est probablement gonflé d’une part, parce que les changements d’usage ne sont pas toujours renseignés correctement, d’autre part, parce que certains bâtiments, achetés en vue d’une démolition-reconstruction, n’existent tout simplement plus. Ainsi, la base Filocom ne recense-t-elle que 1 936 ménages locataires. Cet écart semble indiquer une vacance importante. Quant à la base Ecoloweb, qui décompte les logements conventionnés, elle n’en enregistre que 487. Beaucoup ne le sont donc pas.

Forte de ces différents indicateurs, Violette Martel, chargée d’études de l’Adil, peut d’ores et déjà observer : « Le logement communal constitue 1 % de l’ensemble du parc, mais avec des disparités. Il peut représenter jusqu’à 3 % pour certaines communes. Quelques-unes n’ont pas de parc communal, mais un parc social. Pour d’autres, ce sera l’inverse. Très peu n’ont ni l’un ni l’autre. »

Ces habitations sont le plus souvent des appartements, 74 %. « La vacance est importante. Elle s’élève à 35 % contre 8 % en moyenne sur le département, pour l’ensemble du parc. Mais, ces logements sont parfois utilisés à des fins d’hébergement d’urgence. Ils sont vides de fait, note encore Violette Martel. Cela étant, 24 % sont vacants depuis plus de 2 ans, 17 % depuis plus de 5 ans. Ce qui pose la question de la possibilité de les remettre sur le marché. Nous avons affaire à un parc ancien, potentiellement très énergivore. Beaucoup de cet immobilier est entré dans le patrimoine de la commune depuis plus de 35 ans. Et lorsqu’il est conventionné, le conventionnement est reconduit de manière tacite. On peut donc même se demander si les élus en ont une bonne connaissance. »

Un intermédiaire entre parc public et parc social

Les locataires communaux sont souvent des petits ménages, des personnes célibataires (44 %) ou des familles monoparentales (11 %, contre 9 % pour le parc privé et 15 % pour le parc social). Ils sont 32 % à avoir emménagé depuis un an ou moins, contre 4 % des locataires du privé et 26 % des locataires du social. Des logements sociaux auxquels 85 % d’entre eux pourraient prétendre.

Pour l’Adil, ces chiffres indiquent que l’offre municipale joue un rôle intermédiaire. L’agence relève par ailleurs une surreprésentation des moins de 25 ans (33 % des locataires communaux pour seulement 1,6 % des ménages aindinois) et une sous-représentation des séniors, avec 10 % de plus de 75 ans contre 15 % pour l’ensemble des résidents du département.

Prévenir les impayés

Enfin, l’analyse des commandements de payer, même s’ils sont peu nombreux, donne quelques indications intéressantes également. La dette moyenne et la dette médiane (3 938 et 4 672 €) sont plus importantes que dans le privé et le social. Idem pour la durée des impayés (10 mois contre 5). Aussi, l’Adil réfléchit à adresser aux communes la fiche de prévention des impayés qu’elle destinait à l’origine , aux propriétaires privés.

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Sébastien Jacquart