Dans le neuf, faute de programmes suffisants, les transactions plongent et inquiètent les acteurs de l’immobilier, qui montent au créneau. Cet effondrement profite au logement ancien qui enregistre des records, provoquant (encore) une hausse des prix, sur fond de remontée des taux d’intérêt. Quel avenir pour le marché de l’immobilier ?
Parvenir à se loger deviendra-t-il mission impossible en Savoie Mont Blanc dans moins d’une décennie ? La question interroge légitimement les particuliers mais aussi les chefs d’entreprise dans le développement intimement associé à l’arrivée de nouveaux collaborateurs ! L’année 2022 indique, en effet, une nouvelle hausse des prix sur l’ensemble des marchés, que ce soit dans le neuf ou l’ancien, que ce soit des appartements ou des maisons.
Si la situation par un prisme plus local peut accepter des nuances, l’obtention d’un logement devient plus compliquée chaque année. Le territoire est exposé aux conséquences de son attrait économique. La Suisse francophone attire comme un aimant les salariés arrivés des métropoles françaises. « Le marché du Genevois français reste attractif, la clientèle essentiellement frontalière continue de vouloir s’installer dans la région », confirme Vincent Davy, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) des Alpes.
Conséquemment, les locataires ou acquéreurs, dont les moyens sont limités, se reportent assez logiquement vers les secteurs où leurs budgets les autorisent à investir. Par effet domino, les recherches de logements se reportent d’un département vers l’autre, de la Haute-Savoie vers la Savoie où les valeurs médianes des biens, selon les notaires, sont inférieures de 15 % pour les appartements anciens, de 6 % pour les appartements neufs, de 33 % pour les maisons anciennes et carrément de 44,8 % pour les terrains à bâtir !
Des manques avérés
L’an dernier, 40 111 logements anciens ont été vendus par l’intermédiaire des agences de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) en Savoie Mont Blanc/Ain dont 11 007 en Savoie (27 % des volumes) et 18 190 en Haute-Savoie (45 %). En cinq ans, ce nombre a augmenté de 24 % dans le 73, de 21 % dans le 74. Nonobstant, les professionnels observent toujours des manques sur l’ensemble des territoires. Sans grande surprise, Annecy et sa couronne trustent les demandes. L’année dernière, ce bassin de vie était en tête du classement des ventes de logements réalisées par la Fnaim Savoie Mont Blanc/ Ain avec 2 368 transactions.
Chambéry arrivait en seconde position avec 1 155 ventes, Aix-les-Bains et Thonon terminaient la quadrette de tête avec respectivement 909 et 814 signatures enregistrées par le réseau en 2022. Si l’on analyse les chiffres publiés par la Chambre des notaires de Savoie et Haute-Savoie, ces volumes évoluent cependant avec nuance une fois l’ensemble des transactions immobilières (appartements, maisons et terrains) cumulé.
Le bilan est globalement positif en Haute-Savoie (+2,3 %) grâce aux appartements neufs commercialisés (+19,9 %), alors que les appartements et maisons anciens manquent (baisses respectives des volumes de vente de 0,8 % et de 6,4 %). A contrario, la Savoie est en léger recul tout biens confondus (-0,7 %), en particulier concernant les appartements neufs (-1,6 %) et les maisons anciennes (-5,4 %). Seuls les terrains continuent à se vendre (+10,7 %) et quelques appartements anciens (+0,5 %).
Compliqué dans l’agglomération annécienne
« Sur le marché des logements collectifs neufs en 2022, le Grand Annecy a enregistré un effondrement du nombre de réservations de 35 % par rapport à 2021. C’est, avec 666 ventes à l’unité, la plus forte baisse sur l’ensemble des grandes métropoles de la région », atteste Vincent Davy. Le président de la FPI Alpes note que, sur ce marché très largement porté par la demande des acquéreurs de résidences principales, les mises en vente continuent de diminuer de 7 % par rapport à 2021 et de 34 % par rapport à 2020.
« Les difficultés pour obtenir des permis de construire purgés de tout recours et renouveler l’offre de logements neufs sont alarmantes sur le territoire de Grand Annecy. » Délicat d’envisager une amélioration quand l’offre de logements disponibles recule, à fin décembre, de 16 % (422 logements), après une année précédente déjà morose. Même constat près du lac Léman où le fléchissement des transactions est généralisé, alors que le Genevois français (notamment le Chablais) demeure le premier marché depuis plus de cinq ans (avec 731 réservations en 2022, soit 45 % des volumes).
Toujours d’après la FPI Alpes, le marché d’Annemasse Agglo a même chuté de 40 % avec 279 réservations, conséquence notamment d’un PLU contraignant sur certains secteurs de la ville avec des quotes-parts de T4 et de surfaces minimums qui réfrènent les ardeurs des promoteurs. De fait, les mises en vente suivent la même pente (-22 %).
Déficit sur Chambéry aussi
L’agglomération chambérienne n’échappe pas à ce déficit non plus. En 2022, le nombre de réservations s’établit à 646 (-23 %), alors que ce marché – sous-offreur jusqu’à fin 2021, faute de nouvelles opérations – a vu la commercialisation (en progression) de 680 logements. Pour desserrer l’étau, la FPI Alpes s’est accordée avec Chambéry Métropole et l’Union sociale pour l’habitat de la Savoie afin de réévaluer certains plafonds sociaux d’accessibilité dans le but d’encourager la réalisation de logements sociaux.
Dégringolade aussi sur Grand Lac (-38,6 %) avec 363 réservations, principalement à l’unité. Si le stock disponible semble répondre aux besoins imminents, sa raréfaction promet de nouvelles difficultés aux chercheurs de logements. Ce, d’autant que par cette rareté, les biens immobiliers enregistrent une forte augmentation des prix. Dans les appartements, les valeurs médianes progressent, en Savoie, de 10,5 % dans l’ancien et de 6,8 % dans le neuf ; en Haute-Savoie, de 5,5 % dans l’ancien et de 1,5 % dans le neuf.
Les prix s’envolent
Sur le segment des appartements anciens, des secteurs explosent. La couronne annécienne connaît ainsi une croissance de 8,3 % avec un prix médian de 4 740 €/m². Annecy ville reste sans surprise en tête : 5 000 €/m². Dans la vallée de l’Arve, il faut compter sur un investissement moyen de 2 810 €/m² ; autant que dans la ville de Chambéry. La capitale savoyarde encaisse l’une des plus fortes hausses (14,7 %).
Tandis que le bassin aixois affiche un bond de 9,9 % avec un seuil médian de 4 050 €/ m², la palme revient à la vallée de la Maurienne où les prix grimpent de 16,1 % sur un an, une forme de rattrapage dans un territoire où la valeur du mètre carré (1 480 €) demeure la moins élevée de la Savoie. S’y pressent des investisseurs disposés à privilégier les dessertes autoroutières pour rejoindre leur travail plutôt qu’un centre urbain hors d’atteinte financière.
Sur le marché des maisons anciennes, la hausse est là aussi globale, plus forte dans le 73 (9,1 %) que dans le 74 (6,7 %) même si en termes d’espèces sonnantes et trébuchantes, la moyenne demeure en Savoie inférieure à celle du département voisin, 300 000 € vs 450 300 €. Même constat sur les terrains à bâtir : +17,7 % en Savoie et +8,2 % en Haute- Savoie.
Raphaël Sandraz
Cet article est paru dans le hors-série Panorama économique 2023 de l’immobilier >>
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