Immobilier neuf : une reprise en trompe-l’œil

par | 17 Fév 2022

Le marché du logement neuf, s’il reste dynamique en Savoie Mont Blanc, est globalement marqué par une crise de l’offre et une demande très soutenue. Le point avec la FPI Alpes, qui nous livre son analyse et ses perspectives pour 2022.

Après la crise sanitaire qui a bloqué puis freiné les chantiers et gelé certains projets, le logement collectif est sous tension. Si les ventes d’appartements neufs rebondissent en 2021, par rapport à un an plus tôt, elles demeurent insuffisantes et ne permettent pas de retrouver les niveaux d’activité d’avant crise. Les fortes progressions enregistrées concernent tous les secteurs : +23 % dans le Grand Annecy qui totalise 950 biens réservés, +38 % dans le Genevois français (2061 biens, dont 43 % rien que dans le Chablais), +14 % pour Grand Chambéry (664) +17 % pour Grand Lac (353).

Une progression en trompe-l’œil, puisque si on compare les réservations effectuées en 2021 et en 2019, année de bonne facture, elles sont en baisse de 5 % dans le Grand Annecy jusqu’à -29 % sur Grand Lac. Seul la communauté d’agglo de Grand Chambéry affiche un volume de ventes en hausse de 11 %.

La construction dans le rouge

Et ce phénomène devrait s’accentuer, faute de programmes neufs à venir. Cette tension est particulièrement palpable à Annecy, marché de résidences principales, où les mises en vente sont dans le rouge, chutant de 32 % par rapport à 2020, et de 42 % comparativement à 2019. « On est passé de 983 à 571 logements en à peine deux ans », alerte Vincent Davy, nouvellement élu à la présidence de la FPI Alpes, succédant à Olivier Gallais. Il ajoute « Nous sommes sur un marché très largement sous-offreur, avec un stock à six mois (compter 480 appartements à la vente, soit -44 % en 2021) alors qu’il devrait être classiquement de 15 mois ».

« À Annecy, 24 permis de construire – l’équivalent de 1 500 logements (une année d’activité) – ont été bloqués par la Ville, qui s’inscrit dans une démarche de maîtrise de l’urbanisme, en concertation avec les habitants. Mais le temps politique n’est pas le temps de la construction », rappelle Vincent Davy.

Et son vice-président, Jean-Luc d’Aura, d’enfoncer le clou: « C’est un vrai sujet qui aura mécaniquement des conséquences sur les prix mais aussi sur les besoins en logement, quand l’offre disponible est inférieure de moitié à la demande. » Ailleurs, la pénurie de logements neufs s’accentue, à l’instar de Chambéry Grand Lac où les mises en vente baissent de 2 % en 2021, mais de -33 % au regard de 2019. À noter toutefois que le Genevois français se maintient avec 2 077 mises en vente, soit +29 % par rapport à 2020 et seulement -2 % sur deux ans, hormis dans le Pays de Gex où les constructions reculent, passant de 644 en 2019 à 388 en 2021.

Des prix en hausse constante

C’est bien connu, ce qui est rare est cher. Et les valeurs s’apprécient, sauf dans le Grand Annecy où elles sont restées étonnamment stables en 2021 (-1 %). Est-il nécessaire de rappeler, qu’ici, le prix moyen du mètre carré culmine à 5 386 euros. « Une goutte d’eau » dans le lac quand dans Annecy centre et alentours, il oscille entre 5 000 et 10 000 €/m2 selon les secteurs. « Cela tient au fait que nous avons livré peu de programmes haut de gamme dans les zones prisées comme les bords du lac, mais la hausse est bien là », analyse Vincent Davy, qui pointe davantage de constructions dans des secteurs éloignés de la ville.

C’est à Aix-les-Bains et ses environs que l’augmentation est la plus élevée : +8 % à 4 600 €, suivie de Grand Chambéry (+5 % à 3 816 €), et du Genevois (+3 % à 5 060 €). S’agissant de ce dernier, les hausses sont variables selon les territoires : compter 5 406 € le mètre carré dans le Pays de Gex, en quasi-stabilité ; 5 010 € dans le Chablais (+4 %) ; 4 961 €/m2 dans le Sud Genevois (+9 %) et 4 833 € sur Annemasse Agglo (+6 %).

Le programme d’aménagement de la zac de Pré Billy à Pringy porte sur environ 21 hectares, dont plus de 10 hectares d’îlots constructibles intégrant 920 logements (dont 46,7 % en accession libre, 20 % en accession maîtrisée et 33 % de logements locatifs sociaux). Crédit Arcane Architectes.

Quelles perspectives en 2022 ?

L’offre neuve se raréfiant, les professionnels s’attendent à une hausse significative des valeurs dans les deux ans à venir. Si le prix du foncier l’explique en partie, entrent également en compte la hausse du coût des matériaux et la nouvelle réglementation environnementale (RE 2020) qui alourdit les dispositifs techniques.
« Nous sommes toujours plus nombreux à opérer sur le territoire, où évoluent désormais une trentaine de promoteurs savoyards mais aussi nationaux. Résultat, chaque projet est une vraie bataille qui fait grimper les prix du terrain », pointe Vincent Davy, qui souligne « Qui plus est, les permis sont accordés sur des grosses zones (comprendre la Zac de Pré Billy à Pringy, l’ECA à Annecy-le-Vieux et NTN-SNR à Annecy avec 600 logements), d’où la nécessité de délivrer plus de permis de construire en diffus pour répondre à la demande croissante des acquéreurs ».
La question du logement abordable est un vrai problème de fond sur un territoire attractif où il devient de plus en plus difficile de se loger. Et à quel prix !


Patricia Rey, infographie Audrey Lebedeff


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