La crise de l’immobilier, le manque de foncier et la raréfaction des fonds publics freinent la production des bailleurs sociaux. En revanche, la rénovation du parc HLM est dopée par la décarbonation et la lutte contre les passoires thermiques.

En 2024, 10 916 nouveaux logements locatifs sociaux ont été agréés par l’État en Auvergne-Rhône-Alpes (Aura) dont 1 756 en Haute-Savoie, 982 dans l’Ain et 667 en Savoie. Hors recours et retards de chantier, trois à quatre ans seront, a minima, nécessaires pour que ces programmes sortent de terre.

« Nous avons atteint 94 % de l’objectif de production fixé au niveau régional, quand la moyenne nationale était à 85 %. Nous n’avons donc pas trop à rougir. Mais nous sommes très inquiets pour 2025, où nous allons entrer dans un contexte préélectoral traditionnellement peu favorable à la sortie de nouveaux programmes », analyse Aïcha Mouhaddab, directrice d’Aura HLM, porte-parole du mouvement professionnel HLM dans la région, où 604 500 logements locatifs sociaux sont recensés, ainsi que 284 444 demandeurs (+7,4 % en un an).

Production au ralenti

En Haute-Savoie, où l’on dénombre 55 400 locatifs sociaux, la production avait atteint, entre 2017 et 2020, sa vitesse de croisière, avec notamment 2 812 autorisations délivrées en 2019, grâce à la sortie d’opérations qui avaient pris du retard. « Les objectifs 2024 ont été peu ou prou atteints, mais ils avaient été revus à la baisse par les services de l’État. Par ailleurs, le coup de frein que nous subissons nous ramène au niveau de 2014, dans un contexte beaucoup plus compliqué car les dossiers se sont taris, à l’image des logements que nous achetons aux promoteurs privés, dans le cadre des ventes en état futur d’achèvement [Vefa] », observe Nicolas Gauteur, le président de l’USH 74, l’association représentant les organismes de logement social en Haute-Savoie, et directeur général de la SA Mont-Blanc (lire aussi encadré ci -dessous).

Les Vefa, qui représentaient, ces dernières années, entre 60 et 70 % de la production HLM, ont vu leur part tomber à 55 % et pourraient encore reculer du fait de la crise de l’immobilier privé. Celle-ci est liée à la pénurie de foncier, la flambée des coûts de construction et la hausse des taux d’emprunt.

« Les tensions sur le marché haut-savoyard, où près de 37 000 demandeurs de logements sociaux sont enregistrés, vont s’accentuer. En dehors de grosses opérations comme Pré Billy, Les Hirondelles, L’Éveil, sur le bassin annécien, et la ZAC Étoile, à Annemasse, il ne se passe pas grand chose », pointe Aude Poinsignon, chargée de projets territoriale à l’USH 74.

Situation tendue dans l’Ain et en Savoie

Si la Haute-Savoie est le deuxième département en tension en Aura après le Rhône, la situation est également tendue chez ses voisins. En 2024, le parc social de l’Ain s’est enrichi de 858 nouveaux logements (atteignant un total de 49 600 locatifs sociaux) et 984 autorisations ont été programmées. Semcoda (Bourg-en-Bresse ; CA 2023 : 276 M€ ; 704 pers.) a par exemple réceptionné 143 nouveaux logements (121 locatifs sociaux et 22 en accession) et lancé 22 opérations représentant 401 logements (276 locatifs, 125 en accession), avec des livraisons qui s’échelonneront jusqu’en 2027.

« Nos ordres de service prévisionnels pour 2025 portent sur une trentaine d’opérations représentant 510 logements et trois locaux tertiaires », détaille Christophe Crevat, directeur de la maîtrise d’ouvrage.

Pour sa part, l’association Aura HLM Savoie, représentant un parc de 35 400 locatifs sociaux, enregistre 15 240 demandes (+7,2 % en un an). « Un niveau jamais atteint. En parallèle, le parcours résidentiel se grippe, avec de moins en moins de locataires qui sortent. Au final, c’est l’exclusion des nouveaux arrivants et des ménages qui ont besoin d’un autre logement qui s’accroît », estime Lucas Beaujolin, son président, directeur général de Cristal Habitat (lire aussi encadré ci-dessous). « L’équilibre économique des opérations est compliqué et retarde les opérations de promotion immobilière comprenant du logement social », reconnaît-il. Avant de constater, impuissant : « Dans ce contexte, les bailleurs sont obligés de puiser dans leurs fonds propres pour produire. »

Lutter contre les logements énergivores

Poussée par la loi “Climat et résilience”, qui s’attaque aux logements les plus énergivores, la rénovation du parc existant s’accélère. En 2024, Semcoda a par exemple injecté 21,6 M€ dans l’amélioration de 829 locatifs. Plus de 210 M€ seront investis d’ici 2030 dans des projets de réhabilitation couvrant environ 6 250 logements, avec une priorité pour ceux présentant les étiquettes énergétiques les plus défavorables.

Le bailleur compte mettre à profit cette période pour développer des solutions “low-tech” et l’emploi de matériaux biosourcés, recyclés ou issus du réemploi, comme la laine de bois, le chanvre, le liège ou encore la fibre de lin. « La mise en œuvre de techniques écoresponsables interviendra en complément, avec notamment l’intégration de toitures végétalisées pour renforcer l’isolation et améliorer la gestion des eaux pluviales, ou encore l’expérimentation de systèmes de récupération des eaux de pluie pour les sanitaires », ajoute Christophe Crevat.

Massifier

Environ 10 000 logements sont rénovés chaque année en Auvergne-Rhône-Alpes. Compte tenu de l’ampleur de la tâche, la massification fait l’objet d’expériences, à l’instar des programmes conduits à Montmélian par Opac Savoie (99 logements des résidences Le Grésivaudan) et à Chambéry par Cristal Habitat (12 bâtiments des années 1960 comptant 244 logements au Piochet), dans le cadre d’un appel à projets national.

L’opération chambérienne comprend un volet énergétique (besoins divisés par trois et production d’énergie photovoltaïque). Mais elle englobe aussi le confort d’usage (suppression des loggias pour agrandir les séjours, création de balcons) et le mode constructif (préfabrication en usine de façades à ossature bois) qui a réduit la durée d’intervention sur site. « Les retours d’expérience sont positifs, même si les économies d’échelle ne sont pas encore complètement satisfaisantes aujourd’hui. Il y a un vrai enjeu pour nous à réussir, avec les industriels et les professionnels du bâtiment, le pari de la massification », souligne Lucas Beaujolin.

Depuis les premiers programmes visant à accélérer les rénovations énergétiques, les coûts – qui pouvaient atteindre les 140 000 € par logement – diminuent peu à peu. « Toutes les opérations ne passeront pas par cette grille, car il faut d’abord s’adapter à l’existant. Mais on se rend compte qu’il y a des postes comme les salles de bains où des progrès de modélisation peuvent être faits », assure Aïcha Mouhaddab. « Sur toutes les opérations de réhabilitation de son patrimoine, disséminé sur l’ensemble de la Haute-Savoie, la SA Mont Blanc explore toutes les pistes dont celle de la massification pour réduire ses coûts mais ce n’est pas forcément applicable sur tous les territoires « , confirme NIcolas Gauteur.

Mutualiser des achats

Dans le même esprit, la création d’une centrale d’achat régionale, Start, a été décidée fin 2023 afin de mutualiser des travaux, équipements, fournitures (comme l’énergie) et prestations intellectuelles. À l’issue d’une période de rodage, elle lancera une série de marchés d’assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO), avec notamment un premier contrat touchant à la détection de l’amiante avec travaux.

Mutualisation, industrialisation, construction hors site… : les outils dont disposent les bailleurs pour adapter leur modèle économique commencent à faire leurs preuves, mais ne suffiront sans doute pas à juguler l’envolée des coûts et la baisse des financements extérieurs.

Halpades : un plan d’investissement lourd

Avec la création d’une direction technique et du patrimoine, en 2021, Halpades (Annecy ; CA 2023 : 110 M€ ; 195 équivalents temps plein) s’est donné les moyens de répondre aux enjeux de la loi “Climat et résilience”.

Ses investissements se sont élevés jusqu’à 60 M€ par an pour rénover son patrimoine et sortir des étiquettes les plus énergivores (E, F et G). L’effort, qui était auparavant de 25 000 à 30 000 € par logement, peut maintenant atteindre les 76 000 € pour les opérations les plus complètes (rénovation de l’enveloppe du bâtiment, changement du mode de chauffage, remplacement des sanitaires, réaménagements des halls, etc.) permettant de repartir, a minima, pour une cinquantaine d’années.

Parmi les chantiers les plus conséquents qui s’engagent en 2025 : Les Valignons 2 (60 logements), à Marnaz, Le Champ du Comte (158 logements), à Rumilly, ou encore Bois Jolivet (166 logements), à Bonneville.

« L’État et le conseil départemental nous ont soutenus depuis 2021. Notre parc ne compte pratiquement plus de bâtiments classés G et F. Il nous reste une soixantaine de logements diffus, dans des copropriétés où les décisions de rénovation n’ont pas encore été prises », observe Stephen Martres, le directeur général.

Qu’en est-il de la massification ? « Trouver un opérateur en mesure de réaliser un ensemble de bâtiments comme on le souhaite, dans le calendrier prévu, est difficile. Pour autant, nous parvenons à des prix acceptables, grâce notamment à un appel d’offres unique pour le remplacement des composants comme les sols, baignoires, robinetterie, fenêtres, etc. », répond-il.

Entre 2021 et 2024, la SA d’HLM s’est attachée à être agile, rapide dans l’exécution des travaux, en sachant que chaque opération implique une large consultation des locataires. « Ils sont généralement contents des réhabilitations. Nous ne rougissons pas face aux copropriétés voisines », poursuit le directeur général, qui met l’accent sur le réemploi et l’utilisation de matériaux biosourcés.

Concernant le neuf, les engagements 2025 ne sont pas finalisés. Mais selon les chiffres donnés en octobre 2024, la production devrait tomber à 280 logements locatifs sociaux, contre 400 en moyenne dans le passé. Une année creuse en raison de l’absence de réserve foncière pour du locatif social ou du logement abordable. En cause aussi : la baisse d’activité de la promotion immobilière, et donc des ventes en état futur d’achèvement au profit des bailleurs sociaux.

Opération “Seconde vie” pour la SA Mont-Blanc

« Nous avons des opérations prêtes à être lancées mais en attente de financement de l’État », se désole Raphaël Bouley, directeur du patrimoine de la SA Mont-Blanc (Annecy ; CA 2024 : 42,75 M€ ; 58 salariés). En 2025, le bailleur achèvera 75 locatifs sociaux et 24 acquisitions en bail réel solidaire (BRS) à Ambilly. À Thônes, il livrera, au 4e trimestre, Les Croëts, un ensemble de 15 BRS et une crèche.

L’année sera encore marquée par 112 réhabilitations, dont celle de La Comtesse, à Saint‑Gervais, soutenue par l’État dans le cadre du dispositif “Seconde vie”. Cette rénovation lourde, qui vise une étiquette énergétique B, inclut de la résidentialisation et de la densification, avec la création de quatre logements sur les toits.

Haute-Savoie Habitat sort des sentiers battus

Haute-Savoie Habitat (Annecy ; CA 2024 : 143,5 M€ ; 303 salariés) achève à Amancy la première opération collective des Savoie construite avec des murs extérieurs en béton de bois. Au Villard-sur-Thônes, c’est une structure en béton et façades en remplissage bois qui a été choisie pour les 12 locatifs réalisés dans le cadre d’un programme mixte comprenant aussi 12 logements en bail réel solidaire (BRS). Le bailleur met encore l’accent sur le réemploi de matériaux, avec par exemple la réutilisation, pour les terrasses extérieures du Mimesis (36 logements à Ambilly), de dalles provenant de Château‑Rouge (Annemasse).

« Dans la ZAC de Viry, nous allons encore livrer 23 locatifs et une résidence intergénérationnelle de 44 logements, qui sera animée par la commune », précise Catherine Galvin, directrice du développement et de la construction.

Grand Bourg Habitat : une politique patrimoniale exigeante

En 2025, Grand Bourg Habitat (Bourg-en-Bresse ; CA : 24 M€ ; 130 salariés) investira 39 M€ dans la rénovation (80 %) et le développement (20 %) de son patrimoine. Particulièrement soutenu par rapport aux années précédentes (entre 18 et 20 M€), l’effort devrait être reconduit en 2026.

« Les principes qui guident notre politique patrimoniale sont d’aller chercher les plus hauts niveaux de performance, tant en réhabilitation qu’en construction, où nous nous positionnons sur la RE 2020 seuil 2028 », explique Thomas Le Gall, le directeur général.

Des réhabilitations lourdes sont également prévues sur le parc de Pré Neuf (140 logements), sur la résidence Alphonse-Mas (97 logements), en cœur de ville, et sur le secteur en renouvellement urbain du Pont-des-Chèvres (120 logements). « Nous avons la chance d’être rattachés à une agglo qui nous soutient, mais n’avons aucune visibilité sur les contributions de l’État et de nos autres partenaires. Ce contexte instable nous oblige à une vigilance absolue sur les critères financiers, tout en étant très exigeants sur la qualité », précise Thomas Le Gall.

Sur ses opérations les plus complexes, le bailleur mise sur des marchés de conception-réalisation couplés à une phase de dialogue, qui permettent une approche globale plus rapide en phase d’exécution. « La procédure crée une certaine stimulation entre les groupements candidats et offre un rendu plus proche des attendus du maître d’ouvrage », explique le directeur général, qui s’appuie « sur tous les leviers permis par le Code de la commande publique pour garantir les performances thermiques et environnementales ciblées ».

Le prix pèse entre 35 et 40 % dans le choix des entreprises, au deuxième plan derrière la valeur technique (60 à 65 %). « Nous n’hésitons pas à échanger avec les entreprises du territoire pour leur expliquer pourquoi nous n’avons pas retenu leur offre », ajoute Thomas Le Gall. « Ces échanges leur donnent de la visibilité sur nos attentes, afin qu’elles puissent améliorer leurs offres lors de prochaines consultations. »

48 millions d’investissements pour Cristal Habitat

Cristal Habitat (Chambéry ; CA 2024 : 59 M€ ; 189 salariés), qui avait investi 57 M€ en 2024, prévoit, pour 2025, une enveloppe de 49 M€ répartie entre production de locatifs (21,3 M€), amélioration du parc (21,5 M€, pour la réhabilitation de 480 logements), opérations d’aménagement et d’accession (6,2 M€). « Ce rythme soutenu s’inscrit dans un plan stratégique visant à investir 320 M€ entre 2025 et 2030, dont 200 M€ en réhabilitation, 100 M€ pour la production neuve, et 20 M€ pour l’immobilier d’entreprise et commercial », détaille Lucas Beaujolin, le directeur général.

L’objectif est de construire 150 logements et d’en réhabiliter 400 chaque année, avec une volonté forte de servir d’incubateur pour les solutions techniques et opérationnelles permettant de développer l’offre et d’atteindre des niveaux de performance supérieurs à ceux des opérations précédentes.

Parmi les principales réhabilitations livrées en 2025 : les douze bâtiments datant des années 1960 dans le quartier du Piochet, à Chambéry (lire le texte principal). Sur le secteur du Nord des Combes sur les Hauts de Chambéry, Cristal Habitat conduit des opérations lourdes de rénovation (amélioration des performances thermiques, agrandissement des balcons, création d’ascenseur) mais aussi de restructuration profonde avec des T4 et T5 transformés en logements plus petits (T1, T2, T3) afin de répondre à la demande. À Barby, sur le secteur des Épinettes, une partie du parc vétuste va être démolie pour densifier l’habitat.

« Pour la production nouvelle, nous combinons nos compétences d’aménageur et de bailleur pour nous positionner sur de vrais projets urbains ou la création de nouveaux quartiers, comme le triangle Sud au Bourget-du-Lac, avec un ensemble de 120 logements et un parking silo qui concentrera une grande partie des stationnements et au pied duquel seront installés des commerces », complète Lucas Beaujolin. Le premier coup de pelle de ce programme, qui répond à la RE 2020 seuil 2025, est prévu pour 2026, avec un lancement commercial au printemps 2025.

Cristal Habitat accompagne encore des collectivités dans de l’immobilier d’intérêt général touchant au commerce (redynamisation du centre-ville de Chambéry) mais aussi à l’artisanat (Saint‑Alban-Leysse et Côte-Rousse) ou la santé (Saint-Alban-Leysse).

Rénovation : Opac Savoie accélère le pas

Pour améliorer les performances énergétiques de son patrimoine diffus, le bailleur social prévoit de regrouper ses marchés par secteur géographique. Opac Savoie (Chambéry ; 250 salariés pour un CA 2024 de 141 M€) se met en ordre de marche pour éradiquer les étiquettes énergétiques E, F ou G qui représentent environ un tiers de son parc. « Il nous faut monter à près de 600 logements réhabilités chaque année, avec sans doute un pic en 2027, alors que la moyenne actuelle oscille plutôt entre 200 et 250 », explique Marie-Lorraine Vincent, la responsable “patrimoine”.

Après l’achèvement de la réhabilitation des grandes barres d’immeubles, le bailleur a étoffé ses équipes et s’organise pour rénover son patrimoine plus diffus (8 à 10 logements en moyenne). Sa stratégie ? Massifier en rassemblant jusqu’à une dizaine de bâtiments dans un même périmètre, afin de regrouper les marchés et d’avoir un seul maître d’œuvre. Les réhabilitations se concentrent sur l’isolation de l’enveloppe avec, quand c’est possible, une production d’énergie renouvelable afin d’alléger les charges des locataires et de réduire l’impact carbone.

Le budget alloué aux réhabilitations, qui était de 21 M€ en 2024, va augmenter progressivement pour atteindre les 40 M€ en 2027, puis redescendre autour de 30 M€. Dans les Bauges, une opération d’environ 70 logements répartis sur dix adresses et sept communes sera lancée début 2026. « Elle est suffisamment conséquente pour intéresser une entreprise générale à qui nous demanderons de travailler avec des sociétés locales », estime Marie-Lorraine Vincent.

Dispositif “Seconde vie”

D’autres opérations sont prévues à Bourg-Saint-Maurice (36 logements), Bassens (40), Courchevel (50), Entrelacs (16), Saint-Julien-Mont-Denis (30), La Bridoire (30), Aigueblanche (26)…

À Saint-Jean-de-Maurienne, Opac Savoie bénéficie du dispositif“Seconde vie” déployé par l’État. Le bâtiment C des Jardins Bonne Nouvelle (photo ­ci‑­dessus), qui compte de grands appartements ne répondant plus à la demande, passera de 22 à 27 logements et à une étiquette énergétique A (au lieu de F actuellement).

Un rythme toujours soutenu de construction

Opac Savoie maintient un rythme annuel d’au moins 250 locatifs neufs livrés chaque année (soit un investissement annuel de 50 M€) et une cinquantaine de logements en accession sociale. « Comme tous les bailleurs, nous achetons aux promoteurs des logements en Vefa mais nous avons la spécificité d’intervenir très majoritairement en maîtrise d’ouvrage directe », rappelle Patrick Steyer, directeur de la maîtrise d’ouvrage.

Les agglomérations de Chambéry et Aix-les-Bains concentrent les opérations phares : La Motte-Servolex (éco-hameau des Granges), Challes-les-Eaux et Bassens… Propriétaire de 67 foyers accueillant des publics spécifiques (personnes âgées, travailleurs saisonniers en station, personnes en situation de handicap), Opac Savoie prévoit d’agrandir celui du Platon (Albertville), de rénover et agrandir celui du Glattier (Tignes), et de reconstruire celui de Salins-les-Thermes.

Deuxième aménageur de Savoie derrière la Société d’aménagement de la Savoie, l’organisme conduit au moins une opération d’aménagement par an. En 2025, à Aix-les-Bains, il construira de petits bâtiments à l’emplacement de l’immeuble de la Cité, qui a été démoli à Marlioz, dans le cadre d’une opération “quartier prioritaire de la ville”.

Dossier par Sophie Boutrelle
photo (crédit Haute-Savoie Habitat) : La Zac de Pré Billy à Pringy associe logements, locaux d’activités et équipements publics.