Le Grand Annecy prépare son avenir avec un plan local d’urbanisme intercommunal bioclimatique (PLUI-HMB). Objectif : concilier développement démographique et économique du territoire et environnement.
Avec un peu plus de 210 000 habitants, soit le quart de la population de la Haute-Savoie, et 34 communes, dont une ville centre de 130 000 habitants et 20 villes de moins de 2 000 habitants, le Grand Annecy voit grand avec son Plan local d’urbanisme intercommunal habitat mobilités bioclimatique (PLUI-HMB). Ce document stratégique vise à fixer les orientations territoriales des quinze prochaines années tout en promouvant une « gestion plus sobre et plus vertueuse de l’urbanisation ». Ce plan doit relever un défi majeur : conjuguer développement du territoire et préservation de l’environnement.
1 400 : c’est le nombre de logements qui devraient être construits par an, dans le cadre du PLUI-HMB élaboré par le Grand Annecy. Soit un total de 21 000 logements à horizon 2040.
Logement : un enjeu clé
Le Grand Annecy ambitionne d’accueillir 1 600 nouveaux habitants par an, soit une augmentation de 24 000 personnes en quinze ans. Mais si l’accueil est une priorité, il ne s’accompagne pas d’une explosion du nombre de constructions. Le PLUI prévoit la production de 1 400 logements par an, soit 21 000 d’ici quinze ans. Annecy, à elle seule, devra fournir l’essentiel de cet effort avec 1 000 logements annuels (contre 870 en 2023). L’objectif général est ambitieux : imposer au moins 50 % de logements à prix et loyers encadrés, incluant les HLM, l’accession à prix maîtrisé via le bail réel solidaire (BRS) et le prêt social location-accession (PSLA). Ces dispositifs doivent permettre à des ménages sous plafonds de ressources d’accéder à la propriété ou plus simplement de se loger.
Les risques selon le monde économique
Dans un contexte de crise de l’immobilier neuf, ce plan fait réagir les professionnels. Certains dénoncent un manque de concertation.
« Après une première analyse, il apparaît que ce texte ne repose sur aucune réalité économique », déplore Vincent Davy, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) Alpes.
Il pointe du doigt le renchérissement des coûts de construction lié à des règles d’urbanisme restrictives, notamment le refus d’augmenter les hauteurs de bâtiments ou encore la charte « Bien construire » d’Annecy qui impose des règles supplémentaires à celles de la RE2020. Selon lui, ces contraintes pourraient mécaniquement freiner la construction, y compris celle du logement abordable : « Jusqu’à l’an dernier, plus de 60 % des logements sociaux étaient réalisés par les promoteurs », indique-t-il. Malgré tout, des opérations immobilières d’envergure sont déjà en cours.
Les Hirondelles : un projet emblématique
Parmi elles, Les Hirondelles, porté par Cogedim sur une partie du site historique de l’entreprise NTN Europe. Le projet prévoit 780 logements en locatif social, accession libre et prix maîtrisé. Et même si le PLUI n’est pas encore en vigueur, il a déjà influencé cette programmation.
« La mairie d’Annecy nous a demandé par anticipation d’intégrer 20 logements en BRS et de garantir plus de 50 % de logements à prix encadrés sur les phases 3 et 4 », explique Cédric Lagarde, directeur régional Cogedim Savoie.
Dans ce contexte, « 20 % des logements à prix encadrés, avec une décote de 20 % par rapport aux prix des logements libres, sont réservés aux habitants et travailleurs du Grand Annecy », précise Iris Plantier, responsable du programme des Hirondelles. Autre requête de la Ville : la construction d’un bâtiment en bois, un projet confié à Woodeum, la filiale de Cogedim spécialiste du sujet. « Ce sera une première pour du résidentiel sur le territoire annécien », souligne Cédric Lagarde.
Prochaine étape : validation du PLUI
Le projet de PLUI hmb a été soumis aux élus des 34 communes du Grand Annecy, qui avaient jusqu’au 19 mars pour donner leur avis. Le document, long de 600 pages, fera l’objet d’une délibération finale en décembre prochain après une enquête publique et l’avis du commissaire enquêteur. De leur côté, les élus d’Annecy ont déjà donné, tout début février, 2025, leur avis favorable (à 55 élus sur 69) au texte.
Frédérique Lardet, présidente du Grand Annecy : « Il faut encourager une densification urbaine maîtrisée »
Quels sont les grands objectifs du PLUI-HMB du Grand Annecy ?
L’un de ses enjeux majeurs est la protection des espaces naturels et agricoles, tout en s’inscrivant dans la démarche du Zéro artificialisation nette (Zan) imposée par la loi Climat et résilience. Nous en sommes à la première étape, qui consiste à réduire de moitié la consommation des espaces par rapport aux dix années précédentes. Ce PLUI-HMB est l’un des rares en France à intégrer une approche bioclimatique. Le second enjeu d’importance est le logement, dans un contexte de dynamisme démographique et économique. Le projet d’aménagement et de développement durable (PADD) élaboré précédemment prévoyait déjà une baisse du rythme de construction, passant de 2 000 à 1 400 logements par an. Le PLUI poursuit cet objectif tout en garantissant 50 % de logements à prix encadrés ou à loyers modérés, afin de répondre aux besoins des ménages modestes. Aujourd’hui, plus de 66 % de la population du Grand Annecy est éligible à un logement à loyer modéré.
Le PLUI encadre la hauteur des bâtiments, ce qui, selon les promoteurs, complique la rentabilité de leurs projets. Quelle est votre position sur ce sujet ?
L’objectif est d’encourager une densification urbaine maîtrisée, en veillant à ce qu’elle soit acceptée par les habitants. Il faut donc trouver un équilibre entre le besoin de construire et la volonté des Annéciens de ne pas voir des tours de 12 étages se multiplier devant chez eux. Construire en hauteur reste possible dans les zones d’orientations d’aménagement et de programmation (OAP) prévues comme Les Carrés, Les Trois Fontaines ou Pré Billy notamment.
Sur la question de la rentabilité : elle se pose principalement lorsque le foncier est acheté à un prix trop élevé. Ce phénomène est particulièrement visible à Annecy où, il est vrai, la Charte du bien construire, qui s’ajoute à la RE2020, vient renchérir les coûts. Je comprends les difficultés des promoteurs, mais pour autant, il est essentiel de mieux maîtriser l’acquisition foncière et ne pas surenchérir systématiquement. Prenons un exemple concret : le Grand Annecy a récemment acquis un terrain pour un projet immobilier estimé par les Domaines à 1,2 million d’euros ; un promoteur souhaitait l’acheter pour 2,3 millions d’euros… Ce type de surenchère foncière, pratiquée depuis des années, pousse ensuite les promoteurs à vouloir construire toujours plus haut pour rentabiliser leur investissement. C’est une spirale inflationniste.
Catherine Bocquet
Projet intéressant certes ,mais avec semble-t-il des lacunes. La problématique transfrontaliers semble faiblement pris en compte, comme je l’ai indiqué à Mme Lardet lors de la présentation du plan à la maison des métiers à Annecy: Genève annonce avoir besoin de 100 000 travailleurs transfrontaliers d’ici 2030 et 20 000 genevois envisagent d’acheter en France, chiffres annoncés par la presse et confirmés par le vice président de l’Agglo en charge de ce PLUI. La Suisse préserve sa qualité de vie, ses espaces agricoles, construit moins, forme insuffisamment ses salariés et vient embaucher les français dans tous les métiers: Infirmières, ingénieurs, techniciens. C’est un vrai pb pour la Haute Savoie. Mme Lardet a indiqué lors de cette présentation, obtenir 10 millions en provenance de la Suisse, somme assez ridicule au final, c’est 100 millions que l’agglo devrait négocier à minima.
On parle beaucoup de préserver les espaces agricoles: quand je prends le TGV Annecy -Paris ou Paris- Rennes, je vois l’immensité des terres agricoles en France. Le besoin en construction se fait donc sentir autour de villes en développement. Alors soit on ralentit la croissance démographique et notamment des frontaliers, soit on autorise des constructions sur plus de surface, tout en respectant des règles. Et surtout pas des tours de 15 étages, comme cela a été annoncé !
Annecy a un paysage urbain qui se dégrade depuis plusieurs années, avec une extension de la ville au détriment des espaces verts et ce n’est pas en verdissant les cours d’écoles, que ce sera suffisant. La T° en centre ville est supérieure de 3° à celle d’Annecy le vieux, par manque d’espaces verts. On construit des immeubles sans espaces verts aujourd’hui.
Autre pb est la circulation, avec des embouteillages permanents à presque toute heure de la journée.
Le sujet est effectivement complexe, mais veut-on détruire ce qui faisait le charme d’Annecy ?