Les réservations dans le neuf diffèrent selon les territoires : -25 % à Annecy et +11 % dans le Genevois. Partout, l’offre reste très limitée, ce qui fait grimper les prix…

Après deux années de croissance, les résultats de 2017 sont très nuancés sur le marché du logement neuf, selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) des Alpes. À Annecy, où elles avaient augmenté de 27 % en 2016 (année exceptionnelle), les réservations chutent de 25 % en 2017, pour s’établir à 1 100 logements… « Dans la moyenne des six années précédentes », tempère Olivier Gallais, président de la FPI Alpes.

Les mises en vente aussi reculent de 36 %, freinées par le montage et l’instruction des permis de construire toujours longs et « plus complexes encore, avec la réorganisation administrative des services instructeurs ». Et l’expert de pointer une fois encore la raréfaction des nouveaux programmes sur le Grand Annecy, où la concurrence sur le foncier est très forte. Quant à l’offre de logements disponibles, elle baisse de 26 %.

Le délai d’écoulement passe de 8,9 mois à 7,7 mois en 2017. Cette tension se ressent sur les prix, qui grimpent de 8 %. Le mètre carré neuf atteint désormais 4 792 euros en moyenne à Annecy, contre 4 449 euros un an plus tôt et 3 972 euros en 2010.

Dans le Genevois français, le nombre de réservations progresse de 11 %, avec 2 700 logements attendus, dans la lignée de 2015 et 2016. Le Chablais reste prisé (30 % des réservations), tout comme le Pays de Gex (28 %), le Sud Genevois (24 %) et Annemasse agglo, en hausse en 2017. Les mises en vente, en croissance depuis 2014, se stabilisent. Là encore, faute d’offres nouvelles (excepté dans le Chablais), le stock diminue de 18 %.

Côté prix, la hausse observée depuis 2014 se poursuit, soit +4 % sur un an à 4 353 euros le mètre carré. Cette dynamique s’explique par des taux d’intérêt très bas, attrayants pour les acquéreurs mais aussi pour les investisseurs qui représentent 58 % des réservations (contre seulement 31 % à Annecy, du fait de son classement en zone B1 avec un loyer plafonné à 10,07 euros par mètre carré).

Autre fait marquant sur ces deux territoires : le renchérissement des ventes en bloc, à savoir les logements vendus aux bailleurs sociaux, qui affichent +25 % dans le Grand Annecy et +30 % dans le Genevois. Pour 2018, la FPI Alpes reste optimiste, les taux de crédit se maintenant à 1,65 %. Néanmoins, la hausse des prix et la suppression de l’APL accession auront certainement une incidence sur le pouvoir d’achat des ménages.

Interview de Jean-jacques Botta, président de la FNAIM Savoie Mont Blanc

Jean-jacques Botta nous livre son analyse du marché en 2017. une année excellente avec des volumes de transactions en hausse de 9,4 % dans l’existant.

Comment s’est comporté le marché de l’immobilier ancien en 2017 ?

Après une année 2016 positive et annonciatrice d’un retour à l’équilibre, 2017 s’affirme comme un excellent millésime pour l’immobilier. Dans l’ancien, les transactions ont augmenté de 9,4 % sur un an (contre +2 % en 2016) pour atteindre 31 480 logements sur les deux Savoie… quand la France enregistre un record absolu avec près d’un million de transactions. Dans le détail, la Haute-Savoie tire une fois encore son épingle du jeu et enregistre 19 060 ventes (+9 %) sur un an, tandis que la Savoie culmine à 12 420 (+10,2 %), son plus haut historique depuis dix ans. Seul écueil, le taux de rotation qui n’excède pas les 3 %… Trop peu de biens changent de main, avec un niveau comparable à celui du début des années 2000 où les transactions étaient inférieures.

Les prix suivent-ils la même courbe ascendante ?

Sur les secteurs dynamiques, les prix augmentent en moyenne de 4 %. En Haute-Savoie, sans surprise, le prix médian s’affiche à 3 425 euros le mètre carré, quand en Savoie il s’établit à 2 536 euros. Une analyse par territoire met en lumière d’importantes disparités. À Annecy nouvelle commune, très convoité, un appartement s’échange à 3 870 euros/m2 (+2 %). Le Chablais aussi a la cote, compter 3 245 euros/ m2 (+5,7 %). Mais c’est dans l’Albanais que la hausse est la plus spectaculaire, soit +12 % sur un an à 2 299 euros… Rumilly est passée de la zone C en B1 et gagne en attractivité. En Savoie, elle est encore plus significative, dopée par quelques programmes neufs dans la vallée de la Tarentaise. Aix-les-Bains tient le haut de l’affiche, arborant un prix médian au mètre carré de 2 799 euros, contre 2 388 euros à Chambéry. Cette évolution des prix est somme toute raisonnable. Sur trois ans, ils n’ont progressé que de 2 % à 3 %, sans commune mesure, rappelons-le, avec l’évolution des transactions (+10 %).

Qu’en est-il des loyers ?

Le loyer médian des baux en cours oscille entre 570 et 694 euros d’un département à l’autre, avec une tendance haute sur Annecy et ses environs. Les prix sont globalement stables depuis trois ans (+1 % en 2017). Au-delà, se pose la problématique du dépeuplement des villes petites et moyennes, dans nos deux départements. Le taux de vacance des logements proposés à la location augmente, notamment dans les centres-villes où les biens trouvent difficilement preneurs (pas aux normes, confort moyen…). En 2017, il atteint 5,29 % en Savoie et 3,61 % en Haute-Savoie. L’enjeu est de taille et une réflexion doit être menée par les élus. Pour y remédier – mais peut-être n’est-ce qu’une utopie ? –, les communes doivent se rendre propriétaires de ces logements pour reconfigurer les quartiers.

Par Patricia Rey avec Audrey Lebedeff