Les départements de la Savoie et de la Haute-Savoie subissent de plein fouet les effets d’une pression immobilière inédite, symptomatique des problématiques que rencontrent les territoires les plus convoités de l’arc alpin. Plusieurs facteurs se conjuguent pour créer une situation de déséquilibre profond entre une offre de logements atone et une demande décuplée.
Tout d’abord, l’attrait naturel, touristique mais aussi économique de ces régions ne faiblit pas. Les emplois qualifiés se développent, notamment dans les secteurs de la haute technologie, du numérique et des services aux entreprises. Ce dynamisme crée un appel d’air permanent pour les actifs, nationaux comme internationaux.
Dans le même temps, les modes de vie ont évolué, la crise sanitaire ayant accéléré les mouvements de péri-urbanisation. Les citadins aspirent à plus d’espace, de nature, et un cadre plus qualitatif pour leur famille. Le développement du télétravail facilite cette transition résidentielle vers des territoires alpins auparavant moins accessibles.
Quand l’immobilier devient un outil de spéculation
Autre tendance lourde qui alimente la flambée des prix : l’immobilier est devenu un placement refuge, dopé par des taux d’emprunt longtemps bas. Les investisseurs se ruent (se sont rués ?), confortant la spéculation dans l’ancien comme dans le neuf. Même les communes rurales très éloignées des bassins d’emplois subissent des hausses annuelles à deux chiffres.
À Annecy, on dépasse allègrement les 6000€ du m2 dans l’hyper-centre pour un appartement neuf. À Chambéry centre, pourtant longtemps resté à la traîne en comparaison de bassins de vie comme Annecy ou Aix-les-bains, on approche des 5000€ / m2 toujours pour un appartement neuf.
Infographie : les prix de l’immobilier en Savoie (73) :
Les risques d’un déséquilibre entre l’offre et la demande
Face à cette demande explosive, l’offre de logements reste en deçà. La rareté du foncier disponible, la complexité administrative et les coûts de construction désormais prohibitifs freinent l’émergence de nouveaux programmes immobiliers. Des territoires comme le Genevois français, le bassin annécien ou le bassin aixois subissent une pénurie aiguë de logements abordables pour la classe moyenne.
Cette situation crée de vives tensions sociales et des phénomènes préoccupants. Les ménages les plus modestes, les jeunes actifs, les étudiants se retrouvent peu à peu exclus de ces marchés immobiliers. Ils n’ont d’autre choix que de s’éloigner toujours plus des bassins d’emplois, créant un étalement urbain difficilement soutenable. La gentrification gagne du terrain, menaçant la mixité sociale au coeur des villes et villages les plus prisés.
Infographie : les prix de l’immobilier en Haute-Savoie (74) :
S’adapter à un monde de plus en plus contraint
Face à ces défis majeurs, professionnels et élus appellent à des prises de conscience rapides. Certains voudraient encadrer plus strictement le phénomène des résidences secondaires et la spéculation. D’autres prônent la construction accélérée de logements abordables et la densification urbaine maîtrisée. Le développement des transports en commun apparait comme un levier complémentaire indispensable.
Quelques lueurs d’espoir percent malgré tout. Le cluster de la construction bois connaît un essor prometteur, offrant des perspectives de logements à la fois plus rapides à édifier, biosourcés et à haute performance énergétique. L’autoconstruction connaît également un regain d’intérêt, et notamment le secteur des « tiny house ». Enfin, des programmes ambitieux de rénovation urbaine pourraient permettre de regagner du terrain sur la carence de l’offre immobilière.
Ces marchés sous tension cristallisent les enjeux de l’aménagement du territoire à l’échelle alpine. Ils soulèvent des défis économiques, sociaux, environnementaux, mais aussi des opportunités pour des filières innovantes et un nouveau modèle urbain à réinventer.
Une chose est sûre, des réponses ambitieuses et coordonnées devront s’imposer rapidement, dans un contexte de plus en plus contraint par les prix de l’énergie, la remontée des taux directeurs, les impacts CO2, la loi Zéro Artificialisation Nette, l’accès aux ressources et les difficultés à trouver de la main d’œuvre.
L’influence de l’immobilier sur la politique… et inversement
Il existe des liens possibles entre la montée des mouvements politiques d’extrême-droite et les problématiques liées au logement et à la flambée des prix immobiliers :
- Le sentiment de déclassement et d’exclusion d’une partie des classes populaires et moyennes face à l’envolée des prix immobiliers peut nourrir un ressentiment, un rejet des élites économiques et politiques jugées responsables ou complices.
- L’inaccessibilité au logement, notamment pour les jeunes générations, crée un profond malaise social susceptible d’être récupéré par les discours populistes.
- Les phénomènes de gentrification, quand des populations modestes se retrouvent peu à peu exclues de certains quartiers, peuvent exacerber les clivages et alimenter des rejets communautaires.
- La question sensible de l’immigration est parfois instrumentalisée, certains mouvements politiques reliant prix élevés de l’immobilier et supposée concurrence des populations étrangères.
- Plus généralement, la crise du logement abordable cristallise le sentiment d’injustice, de déclassement et d’avenir bouché pour une frange de la population, terreau propice aux tentations populistes et replis identitaires.
Les liens entre immobilier et politique restent complexes et conditionnels. D’autres facteurs entrent évidemment en jeu dans la montée de l’extrême-droite, mais la problématique du logement peut douloureusement venir se greffer sur d’autres craintes et peurs.
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Ces infographies sont issues de notre magazine « Panorama économique Immobilier 2024 », disponible au format liseuse en ligne ou au format papier.
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