Immobilier, logement, prix : les stations de ski prisées sous pression

par | 24 Fév 2022

Alors que l’immobilier flambe dans les zones touristiques, les élus proposent des solutions pour lutter contre la spéculation qui freine l’accès au logement des habitants.

« Le droit de vivre au pays est-il menacé ? Se loger ne peut pas être que secondaire dans les zones touristiques » : l’intitulé du colloque organisé fin janvier à Paris par les députés de la Haute-Savoie, Xavier Roseren, et de la Haute-Corse, Jean-Félix Acquaviva, interpelle. Dans de nombreuses communes, la pression immobilière empêche les habitants permanents de se loger. Un constat dramatique qui oblige aujourd’hui les collectivités à chercher des solutions et à mettre en œuvre des mesures pour réguler le marché et les résidences secondaires, et permettre ainsi la construction de logements abordables.

Ce phénomène, récurrent depuis plusieurs années, s’est amplifié avec la crise sanitaire, qui a dopé l’afflux des urbains vers la province et la montagne. Résultat, les biens se raréfient et les prix flambent, à l’achat comme à la location. La Fnaim Savoie Mont-Blanc pointe une hausse moyenne des valeurs de 7 % dans l’ancien en montagne, où elles atteignaient déjà des sommets. Anne Barrioz, professeure agrégée et docteure en géographie, n’hésite pas à parler de gentrification dans nos stations, pointant des taux de résidences secondaires les plus élevés de France, comme à Val d’Isère, qui en recense 90 %, à Morzine, 85,6 %, ou aux Contamines-Montjoie, 82,4 %.

L’impact sur les populations locales est problématique. « C’est un frein réel à la pérennisation des habitants. L’augmentation des prix est au détriment des foyers plus modestes », alerte la chercheuse, associée au laboratoire Edytem (CNRS-USMB). Avec le risque, toujours plus prégnant, de voir nos territoires se transformer en villages de vacances.

24 ans et plus sont nécessaires à un habitant de Megève ou Chamonix pour acquérir un bien immobilier de 70 m2, en y consacrant l’intégralité de son salaire (salaire médian local). Des chiffres pratiquement sans équivalent en France, dont la moyenne est de 6,4 années.

Agir sur la fiscalité

Il est donc urgent de stopper l’hémorragie. Quels sont les leviers à actionner puisque les mesures en place sont inadaptées ? Car l’enjeu est de taille : accroître le nombre de logements sociaux et abordables dans les programmes. Quand, dans le même temps, la loi Climat et résilience vise le zéro artificialisation nette des sols à horizon 2050, qui pourrait contraindre les élus à déclasser des terrains constructibles de leur PLU, pour, à l’avenir, construire autrement.

Mais c’est surtout de mesures juridiques et fiscales dont les maires ont besoin. Plusieurs propositions ont été formulées dans ce sens. À commencer par l’extension de la surtaxation des résidences secondaires à toutes les communes, quel que soit le nombre d’habitants. Depuis la loi de finance de 2017, les agglomérations de 50 000 habitants peuvent, en effet, porter la part communale de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires de 20 à 60 %. Un outil que plébiscite Xavier Roseren (lire ci-contre).

Il en va de même pour l’encadrement des meublés de tourisme, dont les dispositifs dissuasifs, pour l’heure limités aux villes de plus de 200 000 habitants, devraient concerner tous les territoires touristiques, de sorte à inciter les propriétaires à louer à l’année.

« Aberration économique »

Pour favoriser le logement permanent, « pourquoi ne pas créer des servitudes dédiées dans les PLU et PLUI ? », avancent d’une même voix Xavier Roseren et Jean-Luc Boch, maire de La Plagne-Tarentaise (lire encadré p. 8). Un moyen aussi de limiter la création des résidences secondaires, qui essaiment dans ces zones prisées et ne sont habitées que deux mois par an.

Sur ce point, d’autres veulent aller plus loin, quitte à instaurer des quotas. Exemple régulièrement cité : la Suisse, qui limite à 20 % le nombre de résidences secondaires dans ses communes. Une mesure toutefois compliquée à mettre en place parce qu’elle touche au droit à la propriété français et européen.

Pour le maire de Valloire, Jean-Pierre Rougeaux, « il ne faut plus construire de résidences secondaires, des “nids à lits froids” qui sont une aberration économique et écologique, mais inciter les gens à vivre dans nos villages à l’année ».

Et l’édile de regretter que les communes de montagne se retrouvent « pieds et poings liés par des règles d’urbanisme décidées par Paris, qui ne prennent pas en compte la spécificité des zones touristiques ».

Enfin, des réflexions portent sur la taxation des plus-values générées lors de la vente d’un bien. Pour bon nombre de maires, il faut qu’une partie de l’enrichissement dû à la spéculation immobilière profite aux territoires pour maintenir leur attractivité.

Les élus voudraient saisir l’opportunité de la présidentielle pour faire passer des messages forts, quand l’absence de politique du logement de l’État fait débat. De l’avis de tous, il est grand temps de convertir ces pistes en mesures concrètes. 

Le combat de l’ANMSM

« Nous demandons au gouvernement de déterminer des zonages dédiés et définitifs pour pouvoir construire des logements abordables », insiste Jean-Luc Boch, président de l’Association nationale des maires des stations de montagne (ANMSM) et maire de La Plagne-Tarentaise (photo). « Si on ne touche pas à la fiscalité, on n’y arrivera pas. Attention, quand les stations seront uniquement peuplées de résidences secondaires, il n’y aura plus d’équilibre financier, et ce sera la mort du système. »

À l’échelle de sa commune (46 000 lits), le maire planche sur le futur plan local d’urbanisme (PLU). « Nous voulons créer, avec l’accord des services de l’État, des servitudes réservées aux habitants, aux saisonniers et aux touristes », explique l’élu, pour réguler la pression immobilière. Son autre cheval de bataille : la fiscalité des successions intrafamiliales concernant les hôtels, dont les droits élevés doivent être abrogés afin d’éviter la perte de l’activité. « Il faut garantir qu’un hôtel reste un hôtel, et ne soit pas racheté pour être revendu à la découpe et très cher. »

Le plaidoyer de Xavier Roseren, député LREM de la Haute-Savoie

Xavier Roseren au micro, lors du colloque qu’il a organisé avec le député de la Haute-Corse Jean-Félix Acquaviva, le 26 janvier à Paris, sur le logement des locaux dans les zones touristiques.

Vous militez pour que la surtaxation sur les résidences secondaires s’étende aux communes de montagne ?
« Je me bats depuis plusieurs années déjà pour que cette disposition accordée aux communes de plus de 50 000 habitants soit étendue à toutes les collectivités, quelle que soit leur taille. A fortiori aux petites communes touristiques de montagne. Cette année encore, j’ai proposé un amendement au projet de loi de finances 2022, mais il n’a pas été retenu. À Chamonix et Megève, les résidences secondaires représentent respectivement 63 % et 70 % du parc… Appliquer cette mesure aux petites communes leur donnerait davantage de moyens, et aussi la possibilité d’adopter une politique de logement en faveur des locaux, pour rééquilibrer la balance en faveur de l’habitat permanent. »

Quelles sont les autres solutions pour loger les habitants quand les prix flambent ?
« À mon sens, il faut instaurer de nouvelles règles dans le cadre des PLU, pour que les mairies puissent réserver certaines zones et préempter des terrains à cette fin, ce que la loi ne permet pas. Au-delà, il est nécessaire de créer des outils comme des foncières départementales ou régionales, qui achèteraient les terrains pour le compte des collectivités. Car cela ne peut plus durer. Faute de logements et de prix décents, les habitants travaillant dans les stations sont contraints de s’éloigner toujours plus, multipliant les trajets domicile-travail, ce qui génère des surcoûts et de la pollution – notamment de l’air – dans nos vallées. »

Autre point important, selon vous, la minoration des droits de succession…
« Dans certaines stations comme Megève, Courchevel, Val d’Isère, Chamonix…, les prix sont tellement élevés que les héritiers sont souvent obligés de vendre leurs biens, ne pouvant pas assumer les droits à payer. De fait, ils sont rachetés par des gens qui en ont les moyens et les transforment en résidences secondaires. Il est donc important que les droits de succession intrafamiliaux soient réduits lorsque le bien est utilisé en résidence principale. »

À Chamonix et alentours, plusieurs programmes de logements ont été récemment livrés ou sont en cours. ©Morgane Raylat – OT Vallée de Chamonix

Chamonix multiplie les initiatives

La municipalité mène une politique active d’acquisitions foncières et immobilières pour loger ses habitants.

À Chamonix, où les prix de l’immobilier grimpent (compter environ 10 000 euros le mètre carré dans l’ancien), la Ville s’engage en matière de construction de logements. Sur les 4 125 résidences principales recensées, 1 010 sont des logements sociaux et communaux (soit 25 % du parc), dont 200 pour les saisonniers. Consciente qu’il faut aller encore plus loin, elle a décidé, dans son nouveau PLU en cours d’élaboration, de porter de 25 % à 50 % la part de logements pour les habitants dans chaque programme immobilier privé situé dans un secteur stratégique. « Nous voulons créer un stock de logements permanents pour les réserver à un bailleur social ou à la Sem de la commune », explique le maire, Éric Fournier.

Pour se donner les moyens de ses ambitions, la commune a mis en place, il y a dix ans déjà, une taxe locale de 30 % sur les plus-values issues des ventes de résidences principales ayant bénéficié d’une aide financière de la commune (type subvention pour l’accession sociale). « Ce mécanisme, visant à freiner les ventes, va évoluer. Nous travaillons sur d’autres outils – types BRS [bail réel solidaire], BRL [bail réel libre] – pour satisfaire toutes les demandes et conserver un droit de regard sur les ventes », précise l’édile, qui entend favoriser l’accession à prix maîtrisé via des dispositifs antispéculatifs. Il pointe les dysfonctionnements de la politique de l’État : « La loi Climat et résilience nous demande de réduire les terrains constructibles de 50 %. Sur le fond, cela part d’une bonne intention, à laquelle j’adhère, mais la spéculation sur le foncier va s’amplifier. Il ne faut pas opposer, en montagne, écologie et social. »

Enfin, le récent classement de Chamonix en zone A (loi Pinel) change la donne. « Désormais, 70 % de la population vivant ici est éligible aux logements sociaux, contre 30 % auparavant. Les classes moyennes vont pouvoir bénéficier d’avantages fiscaux », se félicite le maire. Mais il tempère :

« Certes, nous avons gagné une bataille, mais nous devons remporter la guerre en faisant valoir la spécificité des zones touristiques, jusque-là un fiasco. La loi Montagne II a juste vingt ans de retard, qu’il nous faut rattraper. On ne veut pas être des Luna Parks remplis de touristes, sans habitants. »

Un des derniers programmes de logements à Argentière ©Mairie de Chamonix

Réalisé par Patricia Rey
Photo Une village de Val d’Isère ©OT Val d’Isère


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