Le marché des logements pour seniors autonomes ou semi-autonomes se développe, porté par le vieillissement de la population et le désir de rester actif et indépendant. Si la demande est forte, le secteur reste fragmenté et doit encore se structurer, tant en Suisse qu’en France.
Selon l’Office fédéral de la statistique, le nombre de seniors de 80 ans et plus en Suisse devrait presque doubler dans ces prochaines années, de 0,54 million à 1,03 million en 2055. En France, l’Insee estime que le nombre de personnes de 75 ans ou plus devrait passer de 5,2 millions en 2007 à 11,9 millions en 2060.
Parallèlement, l’immense majorité des seniors souhaitent rester chez eux le plus longtemps possible, une politique encouragée des deux côtés de la frontière par le développement des soins à domicile.
Si ceux-ci sont un succès, ils répondent seulement à une partie des besoins des seniors. Le défi à venir sera de proposer des logements pour les seniors autonomes ou semi-autonomes, ce qui implique la construction de logements adaptés avec ou sans services. Et le temps presse.
Un marché à développer
« Ces prochaines années vont être un tsunami, résume Laurent Beausoleil, directeur de l’association genevoise Habitats & accompagnements des générations seniors (HAGES). Il faut imaginer tous ces gens qui habitent dans les anciens quartiers de Genève où quasi 90 % des accès aux allées comprennent ces fameux escaliers conduisant à l’ascenseur. Certaines personnes vont finir par vivre enfermées chez elles et d’autres seront obligées d’entrer en EMS. »
Le cabinet suisse de conseil indépendant spécialisé dans l’immobilier Wüest Partner estime qu’à l’échelle nationale, environ 400 000 logements adaptés devraient être créés d’ici 2040, dont 20 000 rien qu’à Genève. Une demande donc bien réelle qui devrait intéresser les investisseurs d’autant plus qu’elle repose sur une dynamique structurelle, peu dépendante des cycles économiques.
Une analyse que partage notamment le Crédit Agricole immobilier dans un rapport publié en 2024 où il souligne qu’ « investir dans une résidence senior est un placement d’avenir grâce au volume de la demande locative, mais également grâce à sa stabilité. En effet, les personnes âgées ont plutôt tendance à rester dans le même logement pendant une longue période contrairement aux jeunes, qui déménagent plus souvent. »
Cependant, en France, après une période de fort intérêt, le marché de l’investissement dans les résidences services seniors (RSS) a connu un ralentissement significatif, comme le constate en 2024 BNP Paribas Real Estate dans un rapport. En effet, en 2023, ce marché a enregistré sa plus faible performance depuis 2018, avec seulement 170 millions d’euros investis, contre près de 630 millions l’année précédente.
En Suisse, Patrick Henriques, directeur développement immobilier Suisse romande du groupe Swissroc, constate qu’il s’agit « effectivement d’un marché résilient pour les investisseurs, mais qui manque encore d’opérateurs. Le marché doit encore se structurer pour être véritablement porteur. Mais on voit que dans les communes, les quartiers, tous les grands développements, la volonté est bien réelle d’intégrer différents modèles d’habitat pour les seniors. »
Des projets prometteurs… mais fragmentés
En Suisse romande, plusieurs projets différents sont en cours, mais comme dans l’immobilier classique, le marché des logements pour seniors dépend fortement du pouvoir d’achat local. Dans certains cantons comme le Valais et le Jura, les loyers des résidences pour seniors, souvent plus élevés qu’un logement standard, rendent leur accès difficile. Bien que le marché soit fragmenté, le financement n’en est pas pour autant plus compliqué, comme le précise Alexandre Monney, directeur associé de Swissroc Asset Management. « Suivant le modèle de résidence, la banque peut quasiment l’assimiler à du résidentiel. Elle n’a pas de raison de se montrer particulièrement prudente. »
En France comme en Suisse, la situation géographique de la résidence est un facteur de réussite. Elle doit être proche du centre-ville, des commerces et des transport publics, une contrainte dans un environnement où le mètre carré est cher. Par ailleurs, des aménagements adaptés sont synonymes de davantage de mètres carrés. Cependant les espaces communs, souvent partagés, permettent d’optimiser les surfaces et de contenir les coûts.
À l’avenir, estime Patrick Henriques, le développement du marché suisse passera par la volonté politique et des mesures concrètes. « Dans le canton de Vaud, par exemple, le promoteur de logements d’utilité publique a droit à des bonus en matière de densification, qui lui permettent de réaliser des appartements et donc de compenser son modèle économique. Ce type d’initiatives peuvent mobiliser les investisseurs autour de cette thématique. »
Sébastien Cartier, président de Bouvet Cartier Immobilier et président de FNAIM Savoie Mont Blanc
« Nous avons été sollicités pour la gestion d’un projet original de la commune de Copponex, en Haute- Savoie, qui a réalisé un projet novateur d’habitat inclusif, baptisé Coeur Village. Il comprend sept studios de 24 à 28 m2 réservés à des seniors et un espace commun de 58m2. La démarche se rapproche de celle d’une colocation. Mais il y a aussi dans ce projet une partie en copropriété classique avec des logements acquis par des personnes qui veulent y habiter ou les louer. L’espace dédié aux seniors est une sorte de grand appartement, acheté par la commune, qui a été conçu directement sur plan avec l’architecte dès le début du projet. »
Frédéric Mydske, administrateur de Norwood Développement Immobilier
« Il y a neuf ans, une parcelle à Saint-Prex (VD), initialement prévue pour l’hôtellerie, m’a été proposée. J’ai alors réfléchi à quel type de service hôtelier cela pourrait convenir et me suis orienté vers le marché des seniors, l’idée étant de créer une résidence pour seniors autonomes. Le projet portait sur 4 400 m2 de résidence hôtelière avec un spa, un restaurant, un espace d’animation et une maison d’hôtes, mais certaines personnes ont craint qu’il ne s’agisse de logements camouflés en PPE. Nous avons donc accepté de faire une modification du plan d’affectation avec une réduction de 20 % des droits à bâtir du Plan général d’affectation (PGA) actuellement en vigueur pour rassurer la commune. Nous l’avons mis à l’enquête en 2024, mais le projet a fait face à des oppositions, qu’in fine le conseil communal a refusé de lever. Cela retardera la concrétisation du projet, puisqu’une nouvelle version devra être élaborée et soumise à un nouveau vote. C’est regrettable pour les seniors, mais aussi pour la commune, car le projet a pour objectif d’attirer des résidents de qualité et de créer des emplois. »
Odile Habel
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Photo à la une : © Fnaim
Cet article est issu de notre magazine L’Extension Hiver 2025-2026, disponible gratuitement au format liseuse en ligne.
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