Bercy veut, à tout prix, mettre fin à la crise du logement et, par ricochet, donner un gros coup de rabot aux meublés touristiques. Dans le cadre du budget 2025, présenté le 10 octobre en conseil des ministres, Michel Barnier a validé la suppression d’une niche fiscale sur la location meublée. Dans une logique – on l’a bien compris – de rationalisation.

Voilà qui ne va pas faire que des heureux et jeter l’opprobre sur les meublés de tourisme, régulièrement pointés du doigt. Cet article 24 du projet de loi de finances, intitulé « Suppression de niche à l’impôt sur le revenu sur les loueurs meublés », vise à récupérer quelque 200 millions d’euros… sur les 60 milliards que le gouvernement ambitionne d’économiser en 2025, et dont 19,3 milliards doivent consister, en fait, à des hausses d’impôt.

Pour l’exécutif, il convient de « corriger une spécificité du régime fiscal de la location de meublés non professionnelle (LMNP) qui, en incitant à la location meublée de courte durée et à vocation touristique, contribue aux tensions sur le marché locatif ».

Parmi les motifs invoqués : « La diversité des régimes fiscaux applicables aux revenus tirés de la location de logements crée ou renforce des distorsions peu compatibles avec les objectifs de la politique publique du logement, en particulier dans les zones touristiques ou caractérisées par un fort déséquilibre entre l’offre et la demande. »

L’objectif clairement affiché est d’inciter les propriétaires à se tourner vers la location vide classique et de longue durée. Mais de quoi parle-t-on exactement ? Cette mesure concerne, pour l’instant, la location meublée non professionnelle, dont le plafond de recettes n’excède pas 23 000 € par an.

Jusqu’à présent, la location meublée permet au propriétaire optant pour le régime réel d’alléger ses impôts en déduisant de ses recettes l’amortissement de son bien (travaux, mobilier…), qui correspond à l’usure du logement.

Le projet de loi de finances prévoit, à partir du 1er janvier 2025, de réintégrer l’amortissement dans le calcul de la plus-value en cas de vente du bien, ce qui entraînera immanquablement une augmentation de l’impôt à payer.

Pas sûr, au final, que cette réforme ait l’effet escompté, argent sonnant et trébuchant. À en croire les spécialistes de l’immobilier, seuls les investisseurs qui pratiquent une stratégie d’achat-revente rapide seront réellement impactés.

En revanche, elle pourrait pénaliser le marché locatif – les investisseurs n’y trouvant plus leur compte – et entraîner une baisse du nombre de logements meublés dans un contexte de pénurie. Dans le viseur, Airbnb a déjà réfléchi à contourner le problème en élargissant son offre de séjours longue durée.

De leur côté, plusieurs députés proposent des ajustements. L’un d’entre eux consiste à limiter cette nouvelle fiscalité aux locations de moins de trente nuits, pour ne pas impacter les locations meublées de longue durée. Quand d’autres, plus radicaux, préconisent son annulation pure et simple.

Rappelons enfin qu’une autre mesure, votée fin 2023 (au titre des revenus 2024), alourdit déjà la fiscalité. Les propriétaires qui ont choisi le régime micro-Bic bénéficieront d’un abattement de 30 % jusqu’à 15 000 € de recettes, et non plus de 50 % jusqu’à 77 700 €. De quoi changer la donne.

*Extraits de l’article 24 du projet de loi de finances pour 2025.

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Photo à la une : le Premier ministre, Michel Barnier, face à l’Assemblée nationale lors de son discours de politique générale, le 1er octobre 2024. (ANDREA SAVORANI NERI / NURPHOTO / AFP) sur Franceinfo.