La rareté de l’offre impacte la demande en Savoie Mont Blanc. Et les valeurs grimpent en flèche. Le point avec Axite CBRE.

Sur le marché des locaux d’activité (logistique, entrepôts…), les indicateurs ne sont pas tous au vert. « L’année fut dynamique mais les compteurs enregistrent un certain nombre de régressions« , annonce en préambule Xavier Troillard, directeur associé Axite CBRE Chambéry, lors de la présentation des chiffres de l’immobilier d’entreprise le 24 janvier à Poisy.

Une offre disponible en forte baisse

En cause essentiellement, un stock à un niveau toujours très bas, en diminution récurrente depuis plusieurs années. En 2018, il recule de 8 % à 74 800 mètres carrés à Chambéry Grand Lac et de 13,5 % à 46 050 mètres carrés dans le Grand Annecy. Le point noir reste l’offre neuve quasi inexistante : seulement 3 740 m2 dans l’agglo chambérienne et 0 m2 à Annecy !… où seuls quelques bâtiments anciens de grande surface (supérieure à 2 000 m2) et des locaux de taille intermédiaire subsistent, correspondant peu ou pas du tout à la demande. 36 % d’entre eux sont localisés dans le secteur Ouest (Cran-Gevrier, Meythet, Seynod, Chavanod et Poisy) et 13 % sur le parc des Glaisins. A contrario le secteur Nord, compris entre Pringy, Argonay, Epagny/Metz-Tessy, est en quasi pénurie. Et les perspectives sont peu encourageantes puisque peu de nouvelles opérations sont programmées, en l’absence de foncier.

« A date, il est presque impossible de servir les demandes de taille moyenne, comprise entre 300 et 1 000 mètres carrés », regrette Jean-François Berthier, directeur associé Axite CBRE Annecy, reconnaissant néanmoins que « cela a eu pour effet d’accélérer la prise de décision des entreprises qui se positionnent rapidement lorsqu’un bien les intéressent ».

Dans l’agglo de Chambéry, tout comme dans le Grand Annecy, le stock souffre d’un manque de qualité, au regard de la demande des entreprises. De plus, le temps de latence entre le démarrage des constructions neuves et la demande ne permet pas de répondre à celle-ci.

Demande exprimée. Conséquence directe, la demande exprimée est en net retrait : -34 % (35 458 m2) à Annecy et -19 % (88 900 m2) à Chambéry, traduisant l’attentisme des utilisateurs. « La taille moyenne des locaux recherchés est de 443 m2 , au lieu de 551 m2 en 2017 », note, pour sa part, Jean-François Berthier, qui précise aussi « que dans les secteurs du bâtiment et du transport, les entreprises ne trouvent pas de locaux disposant de capacités foncières suffisantes ».

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La demande placée varie

A Annecy et alentours, la demande placée plafonne faute de réponse adaptée. Elle régresse même de 4 % à 58 951 mètres carrés, après une chute de 15 % en 2017. Toutefois, le premier semestre a été particulièrement actif avec quelques transactions significatives dans l’existant. A l’inverse sur les six mois suivants, le marché a tout bonnement calé en l’absence d’offre. Dans le même temps, les clés en main et comptes propres ont reculé. « Ce sont les opérations sur les immeubles existants qui ont animé le marché« , fait remarquer Jean-François Berthier.

Le marché chambérien tire davantage son épingle du jeu. La demande placée progresse de 8,5 %, dans la mesure « où les entreprises ont su se positionner et profiter des opportunités », rapporte Xavier Troillard. Les grandes transactions sont peu nombreuses, la majorité se situant entre 500 et 2 000 mètres carrés, avec une moyenne autour de 649 m2.

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Forte tension sur les prix

Cette pénurie très marquée des locaux d’activité a pour effet de faire grimper en flèche les valeurs. Les dirigeants, qui ont intégré la difficulté à trouver un bien qui leur correspondent, consentent à y mettre le prix. Dans le Grand Annecy, les valeurs de l’ancien rattrapent celles du neuf, par le jeu de l’offre et de la demande.

Dans le neuf, et à la vente, le mètre carré prime ressort à 1 500 euros à Annecy et à 1 250 euros à Chambéry. Avec une moyenne respective à 1 100 et 700 euros. Quant aux valeurs locatives, elles sont beaucoup plus élevées dans le Grand Annecy où elles s’établissent à 120 euros (loyer top), contre 90 euros à Chambéry Grand Lac. Pour un local récent, il faut compter globalement entre 45 et 75 euros le mètre carré.

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A lire dans Eco Savoie Mont Blanc l’article sur le marché des bureaux, paru le 1er février.