À l’heure des économies d’espace et de ressources, une étude réalisée dans le cadre de l’Observatoire départemental de l’habitat met à jour des logements vacants potentiellement remobilisables dans le parc privé.

Depuis sa mise en place en novembre 2020, l’Observatoire départemental de l’habitat poursuit et accélère son travail d’analyse et de production. L’un de ses derniers travaux est une étude d’une trentaine de pages sur la vacance dite “structurelle” (supérieure à 2 ans), au sein du parc locatif privé. « Cet observatoire a été confié à l’Adil de l’Ain (Agence départementale d’information sur le logement) par le Conseil départemental, de manière récente puisqu’il a commencé fin 2020 avec le recrutement de Violette Martel, chargée d’études. Sa mission consiste à produire un certain nombre d’analyses », explique Isabelle Chanel, directrice de l’Adil de l’Ain.

La question de la vacance apparaît essentielle, à l’heure des économies d’espace et de ressources, d’autant que cette étude offre des perspectives en territoires tendus comme détendus. « Elle correspond à l’apparition d’un nouvel indicateur, LoVac (Logement Vacant) », indique Violette Martel, chargée de mission à l’Observatoire départemental de l’habitat. « Cette nouvelle base de données est source d’émulation au niveau national. Elle donne lieu à de plus en plus de travaux sur ce sujet, sur lesquels j’ai pu m’appuyer, notamment en termes de méthodologie. »

11 821 : c’est le nombre de logements vacants depuis plus de 2 ans, dont 8 751 détenus par des personnes physiques.

Dans l’Ain, sur une base de près de 284 000 logements dans le parc privé, 26 755 (9,4 % d’entre eux) étaient vacants en 2021. Mais la plupart, 56 %, affichaient une vacance inférieure à 2 ans contre 44 % qui relèvent d’une vacance structurelle, soit un total de 11 821 biens inoccupés depuis plus de 2 ans. Ainsi, le taux de vacance “durable” ne s’établit qu’à 4,2 %. Évidemment, selon l’EPCI (Établissement public de coopération intercommunale) observé, le taux de vacance varie (comme on peut le voir sur la carte ci-dessous). « Dans le parc privé, le taux de vacance de plus de 2 ans est “lissé” à l’échelle de l’intercommunalité. De fait, les situations communales spécifiques sont invisibilisées et nécessitent de faire l’objet de travaux plus territorialisés », relève Violette Martel.

Les enjeux

« Les logements vacants de plus de 2 ans sont ceux qui vont intéresser les collectivités. Ils sont à la fois problématiques et à fort potentiel remobilisable. Et à la demande des élus, il sera possible d’affiner le travail de terrain », ajoute la chargée de mission. « L’étude a eu le mérite de poser des définitions. Elle permet de distinguer la vacance conjoncturelle (liée à des événements comme la vente du bien, une succession qui met du temps à se régler, des locataires qui changent) et la vacance structurelle (liée à l’état du bâtiment). Cela permet d’avoir une vision globale du territoire », complète Isabelle Chanel.

Par secteur géographique, les communes de la vallée de l’Albarine (299) et d’Ambérieu (293) recensent le plus de logements vacants de plus de 2 ans. L’intérêt des statistiques LoVac est d’offrir des perspectives locales à l’ensemble des EPCI pour mener à bien leur politique de l’habitat, particulièrement quand ceux-ci disposent de la compétence. Reste à définir et quantifier un “juste milieu” de la vacance pour assurer le bon fonctionnement des marchés.

7% : c’est le taux d’investisseurs et de SCI dans le parc privé. Ceux-ci représentent 19 % des logements vacants.

Une mission de conseil et d’information

L’Adil est un outil au service du public, des collectivités et des acteurs de l’habitat du département. Elle délivre une information gratuite, neutre et objective sur les aspects juridiques, financiers et fiscaux touchant au logement et à l’habitat. Cette information personnalisée, avant tout préventive, permet notamment à l’usager de mieux connaître ses droits et obligations, les solutions adaptées à sa situation personnelle, l’état du marché du logement et d’être ainsi en mesure de faire des choix éclairés. En 2022, le volume de conseils délivrés par l’Adil dans le cadre de sa mission s’élève à 14 664 sur les aspects juridiques, dont 9 258 sur les rapports locatifs, 1 367 sur l’accession à la propriété, 1 381 sur la rénovation énergétique et l’adaptation du logement, 1 143 sur la copropriété. Précisons que les consultations sont dispensées par des conseillers juristes de l’agence.

« Des similitudes avec la vacance que nous constatons dans le parc social »

Pour le bailleur social Dynacité, l’étude de l’Observatoire départemental de l’habitat fait clairement écho à la vacance immobilière dans son propre parc.

« On sent vraiment des disparités de vacance entre tous les territoires et c’est pour cela que nos solutions s’adaptent en fonction des besoins », souligne Lynda Seddat, directrice des territoires de Dynacité. « Dans cette étude, on retrouve clairement des similitudes avec la vacance que nous constatons dans le parc social. »

Et notamment avec une réelle sectorisation en trois grands ensembles (une zone tendue, une zone modérée et une zone détendue). « Par exemple, notre zone tendue est la même que dans l’étude. Elle se situe en bordure de la métropole lyonnaise. Non seulement, nous enregistrons là, le taux de vacance le plus bas, mais aussi le plus faible taux de rotation. Cela signifie que les personnes ne donnent pas congé même si les typologies ne correspondent plus à leur composition familiale. Une famille qui s’agrandit préfère attendre d’avoir un grand logement plutôt que de s’éloigner de son cadre de vie », explique Lynda Seddat.

Rappelons que le bailleur social gère plus de 27 000 logements sur 241 communes et cinq départements, notamment avec du patrimoine sur Grand Bourg Agglomération, Ambérieu-en-Bugey, Pays de Gex, Plateau-d’Hauteville, Oyonnax et le pourtour de l’agglomération lyonnaise (communautés de communes La Côtière à Montluel, de Miribel et du Plateau, Dombes Saône Vallée). « Aujourd’hui, le logement est devenu une priorité absolue. Cela va au-delà de l’environnement. Les familles manifestent un réel intérêt pour la qualité du logement, sa performance énergétique, le coût des charges – du chauffage notamment – et sa dimension individuelle », détaille la directrice.

Présent du logement individuel au logement collectif en passant par la résidence séniors, Dynacité lancera prochainement sa nouvelle filiale sur l’habitat spécifique et inclusif « afin de prendre en compte les spécificités de la population et cibler davantage de publics avec du logement partagé et de l’intergénérationnel. Nous créons cette filiale parce que nous avons ressenti le besoin d’adapter l’offre de logements à nos publics et nos territoires ».

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Carole Muet