Sur un marché en recul en termes de transactions, l’offre de bureaux augmente avec de nouveaux programmes livrés en 2025. Les prix, eux, continuent leur ascension.

Avec 47 775 m2 placés en 2024, l’immobilier de bureau à Annecy et Chambéry recule de 12 % sur un an. Le déclin est plus rude que prévu : le rythme des commercialisations a ralenti, « avec le risque que les projets ne sortent pas des cartons », pointe Olivier Cloitre, consultant chez BNP Paribas Real Estate, à Annecy. Il faut en effet environ 60 % de précommercialisation pour lancer les constructions, excepté pour certains gros programmes, à l’instar du E (11 000 m2, à Annecy-le-Vieux) et de L’Ébène (7 200 m2, à Poisy), financés en partie sur fonds propres.

Le point d’achoppement ? Les prix trop élevés qui ne cessent d’augmenter. À Annecy, le mètre carré neuf se vend 3 500 € HT et peut atteindre 4 500 € dans les immeubles de prestige en centre-ville. Chambéry voit aussi ses valeurs progresser, avec un plafond entre 3 100 et 3 500 € HT/m2. Même constat concernant les loyers : compter au bas mot 170 € et jusqu’à 300 € HT/m2/an à Annecy et 150 à 230 € HT/m2/an à Chambéry.

Une offre neuve enrichie

Concernant “l’offre à un an” (neuf à livrer dans les douze mois et bails résiliés connus) sur Grand Chambéry, elle baisse de 4 % à 29 300 m2, tandis qu’elle bondit de 29 % sur Grand Annecy, avec 41 600 m2 disponibles à fin 2024.

« Ceci s’explique surtout par la livraison de deux importants programmes tertiaires [sur Grand Annecy], avec une nette progression des transactions observée dans le neuf (+48 %, contre +20 % dans l’agglomération de Chambéry) », commente Olivier Cloitre.

La demande porte globalement sur des surfaces moyennes de 250 à 300 m2 et « des plateaux finis, livrés paysagers », souligne Matthieu Demeure, son homologue sur le marché chambérien. À noter également : l’envolée des transactions en compte propre (62 % du total, soit 37 022 m2) sur Grand Chambéry, où le foncier coûte moins cher, à l’inverse d’Annecy où elles se font rares.

Vers un rebond ?

L’offre future, elle, croît fortement. Sur Grand Chambéry, environ 7 000 m2 seront livrés en 2025 et 20 000 m2 à plus longue échéance, dans la zone du Grand Verger notamment (comme l’immeuble Harmony, de 6 700 m2). « Avec le risque de se retrouver en suroffre », pointe Matthieu Demeure

Une volonté de densifier affichée par la collectivité, qui multiplie les appels à projets, avec une forte appétence pour les baux à construction (sur soixante ans) et les projets mixtes (locaux d’activité en rez-de-chaussée et bureaux en étage). Une approche partagée par Grand Lac où se situe le programme Entre 2 Lacs et ses 5 500 m2 sur plusieurs niveaux avec rampes d’accès.

Dans l’agglomération d’Annecy, 2025 verra, aux Glaisins, la commercialisation des immeubles L’Atelier du Cairn, La Cordée et Le E, « où il reste globalement encore 7 300 m2 de disponibles », ajoute Olivier Cloitre. D’autres opérations tertiaires vont sortir, telles OpenWay (2 400 m2) et Yno (bâtiment mixte de 9 000 m2), à Seynod, ainsi que L’Ébène (7 200 m2), à Poisy.

Après trois années de baisse des transactions, le début 2025 montre des signes encourageants, portés par des taux d’emprunt en diminution. « Il faut tenter de sortir du marasme qui freine les décisions des chefs d’entreprise », conclut Olivier Cloitre, néanmoins optimiste.

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Patricia Rey, avec Audrey Lebedeff
Photo : Bâtiment tertiaire Harmony, en cours de construction à Chambéry