La FPI Alpes monte au créneau face à une crise de l’immobilier neuf inédite en Haute-Savoie. La raréfaction de l’offre combinée à des prix élevés plombe le marché. Sans parler des blocages politiques.
« Avec 311 réservations faites aux particuliers dans le Grand Annecy, on touche le fond du fond », alerte Vincent Davy, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) dans les Alpes. Un effondrement que les professionnels constatent depuis deux ans en Haute-Savoie, où les ventes ont été divisées par deux.
Grand Annecy décroche
Alors que la demande de logements explose, le nombre de mises en vente dans le Grand Annecy a chuté de 64 % depuis 2022.
« Le gros du stock, à savoir 215 logements, est en cours de chantier, ce qui signifie que les promoteurs hésitent à lancer des opérations, de crainte de rester avec des lots sur les bras », pointe le président.
Quant à l’offre actuelle, elle recule de 15 %, avec quelque 545 logements sur le marché. Signe encore que les temps sont durs, la durée prospective d’écoulement (dpe) est passée à 21 mois (contre 7,6 mois en 2022), « quand elle est de 12 mois sur un marché équilibré », rappelle Vincent Davy. La part des investisseurs a toutefois progressé de 21 à 36 % sur un an, en raison de la fin du dispositif fiscal Pinel, qui se traduit par une accélération des investissements sur le dernier trimestre. Autre pierre d’achoppement : la réglementation et des normes toujours plus contraignantes (à commencer par la RE 2025), qui font flamber les coûts de construction.
« Il faut savoir que la France produit les logements les plus performants d’Europe sur le plan énergétique », illustre le président.
Dans le Grand Annecy (34 communes) toujours, le prix moyen s’affiche à 6 296 euros le mètre carré neuf, en baisse relative de 3,5 % par rapport à 2023, « mais il reste supérieur à 2022 où il s’établissait à 5 440 €/m2 », tempère Vincent Davy, dans un département où la croissance démographique annuelle est de 1,7 %.
« Alors qu’il faudrait plus de logements (et plus abordables), certains élus freinent des quatre fers face à l’expansion urbaine et empêchent la densification des villes », déplore-t-il.
Le Genevois se maintient
Dans le Genevois français (*), le volume de réservations est plutôt stable, à 1 053 logements sur un an… Mais c’est moitié moins qu’en 2022. La demande émane principalement des acquéreurs de résidences secondaires (74 % des ventes), tandis que les investisseurs reculent de 11 % par rapport à 2022.
Là aussi, le prix moyen du mètre carré baisse, pour s’établir à 5 373 € (mais 5 928 € dans le Pays de Gex contre 5 116 € dans le Chablais en sur-offre). Sur ce territoire, alimenté par une clientèle internationale travaillant en Suisse, les prix comme l’offre disponible montrent d’importantes disparités selon les secteurs. Exemple dans l’agglo d’Annemasse, où les grands logements ne trouvent pas preneurs « car la demande porte sur les petites surfaces, alors que la collectivité impose des typologies spécifiques dans son PLU », relève Vincent Davy.
Pour 2025, pas d’éclaircie en vue. De nombreux indicateurs sont au rouge, à commencer par des mises en vente en repli, un DPE qui s’allonge et des permis de construire délivrés au compte-gouttes.
(*) Pour la FPI Alpes, le Genevois français intègre le Pays de Gex, le Chablais, Annemasse agglo et le Sud-Genevois.
Patricia Rey avec Audrey Lebedeff (pour les graphiques)
Photo Une : Construction de l’immeuble Convergence (31 logements) à Annecy – crédit Primalp
Les candidats propriétaires freinent, et sont dans l’attente de baisse de prix, car les prix à Annecy sont beaucoup trop élevés. Ils ont tout à fait raison. Prix moyen à 6 300€/m2, mais beaucoup de prix autour de 10 000 € /m2 dans du résidentiel neuf de qualité ! Mais pas toujours de qualité de vie, au vu la densification qui commence, avec des immeubles qui sont trés proches, au bord de la rue, sans espaces verts. Ce qui faisait la qualité de vie à Annecy baisse progressivement, avec les embouteillage, le centre ville qui vous fait tourner en rond..
Depuis plus de 30 ans à Annecy, nous voyons les prix immobiliers flamber, sans jamais baisser, pour quelles raisons sérieuses ?
-La demande ? non puisqu’elle baisse et démontre que les prix sont arrivés à un niveau TROP élevés.
– Le prix des terrains certes, mais le coût de construction reste assez similaire dans toute la France. Alors ??
-L’accroissement de la population certes à Annecy avec les parisiens, arrivés nombreux après le Covid ?
-L’impact des Frontaliers, à fort pouvoir d’achat, et qui font flamber les prix dans tous les secteurs ? Qui n’ a pas été surpris de voir autant de voitures immatriculées à Genève, dans des quartiers résidentiels d’Annecy, pendant le Covid ?
– Les taux élevés des prêts ? évoqués par les professionnels, facile pour rejeter la faute sur les autres.
Ce sont les prix de vente qui sont trop élevées ! rejetant les jeunes couples à l’extérieur vers les villes nouvelles, Seynod, Chavanod, Pringy.