Les bailleurs sociaux ont des objectifs forts en matière de production et de rénovation mais vont devoir ralentir le rythme. Ils comptent sur l’industrialisation des process pour mettre de l’huile dans les rouages et surmonter les obstacles liés au contexte économique, politique et réglementaire.

Entre la crise sanitaire, les évolutions réglementaires, les élections à répétition, le manque de foncier et l’envolée des prix des matériaux, les bailleurs sociaux se heurtent à une situation compliquée. En Auvergne-Rhône-Alpes, la production pour 2022 devrait se situer aux alentours de 13 000 logements alors que les objectifs, ambitieux, sont de 14 500. Semblable à celle observée au niveau national, cette sous-production s’explique par des facteurs conjoncturels et d’autres plus récurrents.

« Les intentions des protocoles sont louables mais le processus de programmation repose sur un jeu d’acteurs pluriels. Nous devons réinterroger notre manière de travailler, faire bouger les lignes pour que les opérations sortent plus efficacement », observe Aicha Mouhaddab, la directrice d’Aura HLM, l’Association des organismes HLM Auvergne-Rhône-Alpes. Concrètement, il s’agit de fédérer tous les intervenants de la chaîne autour de sujets techniques portant, par exemple, sur la dématérialisation des procédures ou plus politiques comme la stratégie foncière.

Accélérer la réhabilitation

Concernant le bâti existant (570 000 locatifs sociaux sont recensés dans la région), le volume de réhabilitation se situe entre 10 000 à 12 000 logements par an. Pour l’Aura HLM, il faudrait au moins le multiplier par 4 pour répondre aux enjeux climatiques et de rénovation du parc qui s’imposent aux acteurs locaux.

« Nous lançons une démarche collective de massification des réhabilitations. Les bailleurs sociaux sont des commanditaires importants qui injectent, chaque année, plus de 2,3 milliards dans la construction dont plus de 800 millions d’euros (M€) pour la réhabilitation. Ils sont capables d’embarquer les filières et de conduire la structuration d’un vivier d’entreprises en mesure de répondre aux enjeux d’industrialisation et de massification sans tomber pour autant dans la standardisation de l’architecture », continue Aicha Mouhaddab.

Une démarche long terme visant à travailler sur des modèles économiques et à structurer les commandes à l’échelle de la Région, en s’inspirant aussi de ce qui peut se faire dans d’autres pays comme la Hollande, l’un des premiers pays à industrialiser la réhabilitation, ou la Grande-Bretagne, précurseur en matière d’ajout de balcons dans les bâtiments.

Une nouvelle association en Savoie

Aura HLM Savoie fédère depuis janvier 2018 l’Opac de la Savoie, Sem4V (issue de la fusion des offices d’Albertville et d’Ugine, 4000 logements), Savoisienne Habitat (708 locatifs sociaux) et le promoteur CIS Habitat. Cette déclinaison départementale des associations régionale et nationale est hébergée à Chambéry, au siège de l’Opac de la Savoie.

« Nous allons mobiliser nos équipes internes mais aussi, dans un premier temps, faire appel à un animateur externe afin de mettre sur pied un plan d’actions ambitieux », indique Fabrice Hainaut, son président élu pour un mandat de trois ans qui arrivera à son terme en 2025. La toute jeune structure veut participer à la création d’un observatoire des loyers en s’appuyant sur les méthodes de l’Association départementale d’information sur le logement (Adil) 73, au moins sur les agglomérations Grand Lac et Grand Chambéry où la demande est la plus forte.

L’objectif est de déterminer le positionnement des bailleurs sociaux sur le marché. Aura HLM Savoie souhaite aussi travailler avec les collectivités sur la thématique du foncier. « La vente en état futur d’achèvement (Vefa) est un levier qui participe à la mixité des opérations de promotion privées. Mais elle exige un vrai partenariat et la constitution d’une équipe associant les parties. La meilleure garantie de mixité sociale c’est la maîtrise d’ouvrage directe du bailleur social  », estime Fabrice Hainaut. Autre axe de travail, la reconnaissance législative des spécificités de la montagne où les coûts d’opération élevés (foncier et construction) ne sont pas couverts en raison des plafonds de loyers imposés.

2 300 nouveaux logements prévus en Haute-Savoie

Deuxième département de la région après le Rhône en termes de programmation, la Haute-Savoie prévoyait de construire 2 300 logements par an entre 2015 et 2020. «  Le territoire accueille chaque année 10 000 habitants supplémentaires. Il compte 24 500 demandeurs de logements sociaux dont un tiers est déjà logé dans le parc et plutôt en attente d’une mutation. Les familles en attente d’un logement sont au nombre de 16 000. Maintenir un niveau de production élevé est essentiel pour répondre aux besoins et aux enjeux de recrutement des entreprises dont les salariés doivent être logés », rappelle Isabelle Gautron, la présidente de l’USH (Union sociale de l’habitat) 74.

L’association qui représente au niveau départemental la profession a ressenti en 2021 un certain ralentissement sur le niveau de production en raison de la crise sanitaire ou du contexte post-électoral où les collectivités ont pris du temps pour revoir leurs documents d’urbanisme et leurs politiques d’aménagement. Elle espère retrouver la cadence en 2022 mais constate des hausses de prix importantes : entre 3 et 7 % pour la flambée des coûts des matériaux, 10 % pour la Réglementation environnementale 2020 (RE2020) entrée en vigueur le 1er janvier 2022.

Compte tenu des prix du logement en accession libre, le parcours résidentiel passe beaucoup par la vente d’une partie du parc HLM essentiellement au profit des locataires, le développement de l’accession sociale et du bail réel solidaire (BRS) qui permet des prix plus accessibles grâce à une dissociation du foncier et du bâti.

76% de Vefa

La part de la Vefa dans la production de locatifs sociaux a atteint 76 % en 2021 quand elle représente 50 à 60 % au niveau national. « Elle nous donne accès à des fonciers que les équilibres d’opération n’auraient pas permis. Elle rend possible le développement de logements en centre-ville à Annecy, Thonon, Annemasse. Mais dans le diffus de la Vefa, les contrats sont différents et ne permettent pas toujours de maîtriser les charges des équipements communs. Or, notre rôle est aussi de veiller à cette maîtrise », poursuit Isabelle Gautron.

Autre cheval de bataille de l’USH 74, les communes de montagne, souvent supports de stations, où la démographie recule car le foncier et le coût de construction sont très chers pour la population permanente. Suite aux annonces faites par Jean Castex, en novembre 2021, lors du congrès des maires de La Roche-sur-Foron, elle a travaillé sur une proposition de révision du zonage afin de mieux répondre à la réalité du marché et des besoins.

Étiquettes énergétiques

Les bailleurs sociaux de Haute-Savoie s’attachent encore à accélérer la dynamique de rénovation du parc où les deux tiers des attributions annuelles se font sur les logements existants. En moyenne, 1 300 locatifs sociaux sont rénovés chaque année dans le département. Ces travaux très consommateurs de fonds propres sont importants pour limiter les hausses de charge des locataires.

« Les aides du plan de relance qui se sont élevées à 3,20 M€ ont constitué une bouffée d’air pour les bailleurs qui bénéficient aussi de dispositifs fiscaux et du soutien du Conseil départemental. Il y a un travail à conduire avec les acteurs du territoire – communes et intercommunalités – qui n’interviennent pour l’instant que sur les quartiers prioritaires de la ville (QPV)  », indique Aude Poinsignon, chargée de projets à l’USH74.

L’enjeu est majeur, en particulier pour les 18 % du parc social haut-savoyard présentant une étiquette énergétique E, F, G selon le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui a été réformé en juillet 2021. Les logements classés G devraient être interdits à la location en 2025 puis suivront, en 2028, ceux classés F et en 2034 les classés E.

Savoie : Cristal Habitat accélère ses programmes de réhabilitation

La réhabilitation est la priorité de Cristal Habitat en 2022. La société d’économie mixte, qui se positionne comme un opérateur immobilier d’intérêt général, avec des missions allant au-delà du seul logement social, livrera cette année presque 400 logements entièrement réhabilités (travaux intérieurs et extérieurs), l’investissement s’élevant en moyenne à 60 000 euros par unité. « Ces travaux permettent généralement de diviser par deux la facture de chauffage au mètre carré. Nous en profitons au passage pour adapter notre parc ancien à la demande, en transformant de grands appartements familiaux en plus petits », précise Nicolas Gigot, le directeur général.

Le quartier du Stade, à Chambéry, est concerné mais aussi et surtout les Hauts-de-Chambéry, avec le nord des Combes, les tours du Mâconnais et le Piochet. Sur ce secteur, 240 logements seront réhabilités dans le cadre de l’appel à projets national MassiRéno, dédié à la massification de la rénovation du logement social. À l’été 2022, Cristal Habitat choisira l’entreprise retenue pour ce marché qui portera à la fois sur l’isolation des façades par l’extérieur, la création de balcons, la transformation des salles de bains, la production d’énergie renouvelable ou encore l’ajout de locaux à vélos. Si l’opération fonctionne bien, elle pourrait être dupliquée sur deux immeubles similaires à Mérande et quatre autres au Petit-Biollay.

La requalification des locaux d’activité s’accélère également : près de 3 000 m² de locaux professionnels sur les Hauts-de-Chambéry, au Biollay. « La dizaine d’opérations de réhabilitation/rénovation de commerces qui s’engage ou se poursuit en centre-ville de Chambéry commence à faire du volume, contribuant peu à peu à la redynamisation de l’activité commerciale », ajoute Nicolas Gigot. Le rythme des 150 à 200 nouveaux logements livrés chaque année est par ailleurs maintenu.

Pour 2022, les programmes les plus emblématiques concernent les communes de Barby, Curienne, Saint-Alban-Leysse et Chambéry, avec les Hauts-de-Bellevue où 77 logements seront construits sur l’emplacement des anciens bâtiments Logécos. Cristal Habitat lancera enfin ses premiers programmes en BRS (bail réel solidaire), en lien avec son organisme de foncier solidaire (OFS). La Sem, qui a procédé en 2021 à une augmentation de capital, prévoit d’investir, en 2022, 28 millions d’euros (M€) dans la réhabilitation de son parc, 22 M€ en production locative et accession.

Un niveau d’investissement fort pour l’Opac de la Savoie

En 2022, l’Opac de la Savoie confirme un niveau d’investissement élevé et injectera environ 80 millions d’euros (M€), dont la moitié dans la réalisation de 250 nouveaux locatifs. Ces programmes sont principalement implantés sur les bassins de Chambéry et Aix-les-Bains – avec notamment l’écohameau des Granges, à La Motte-Servolex – ainsi qu’en montagne (Tignes, Aime-La Plagne, La Rosière-Montvalezan). Le reste de l’enveloppe se répartit entre accession sociale (17 M€) et réhabilitation (23 M€) pour plus de 300 logements rénovés.

Le bailleur, qui représente 70 % de l’offre locative en Savoie, achève notamment ses programmes de rénovation urbaine dans le secteur de Marlioz, à Aix-les‑Bains, où il va démolir la barre de la Cité et moderniser les bâtiments existants (isolation thermique, remplacement des sanitaires, création de balcons…). À Montmélian, il a été retenu, dans le cadre de l’appel à projets national MassiRéno, pour la rénovation thermique de la résidence du Grésivaudan (99 logements).

En Maurienne, ses activités sont largement dopées par le chantier de la liaison ferroviaire Lyon-Turin. « Nous avons signé une convention avec l’État, la Région et le Département pour être en mesure d’accueillir en Maurienne plus de 3 000 ouvriers dans les deux ans. À Modane, nous avons fait un test avec l’association La Sasson afin de proposer six logements meublés, connectés et sécurisés. Nous allons voir si cette forme d’habitat correspond bien à la demande », explique Fabrice Hainaut, le directeur général. Pour financer cet effort, l’Opac de la Savoie, qui a émis pour 10 M€ de titres participatifs en 2021, prévoit une nouvelle émission de 7,3 M€ en 2022.

Ain : Dynacité diversifie les projets

Aménageur, constructeur et gestionnaire, Dynacité rayonne sur quatre départements à partir de l’Ain : Haute-Savoie, Rhône, Isère et Saône-et-Loire. À la tête d’un parc de 28 000 logements (dont 21 000 en terres aindinoises), le bailleur social entend investir 151 millions d’euros (M€) en 2022 (+8 % par rapport à 2021) et faire progresser son chiffre d’affaires de 13 % à 175 M€ (vs 155 M€ en 2021). Un développement essentiellement centré sur l’Ain, la Haute-Savoie et la métropole de Lyon, y compris le Nord-Isère.

Parmi les investissements programmés, 50 M€ sont consacrés aux réhabilitations, avec un objectif de 886 logements rénovés, contre 616 l’an dernier. « Nous avons toujours des programmes Anru importants à Rillieux-la-Pape et Vaulx-en-Velin (128 M€ entre 2018 et 2030), mais aussi à Bellignat (12 M€ entre 2021 et 2025) et Oyonnax (42 M€ sur la période 2021-2025), ou encore à Ambérieu-en-Bugey, avec 1,70 M€ cette année », relève le directeur, Marc Gomez.

Sur la partie programmation, 605 logements sont prévus, tous territoires de développement confondus, tandis que 675 mises en service sont attendues également. En termes d’aménagements, Marc Gomez rappelle le récent lancement d’un programme de 550 logements sur dix ans, quartier de Musinens, à Valserhône (01) : « Nous avons en plus la volonté de réhabiliter le parc existant sur ce même secteur. » Quant au quartier Charpak, à Gex, il fait l’objet d’un projet d’aménagement de 165 logements, de requalification des espaces de mobilité et de densification. « Enfin, nous travaillons toujours sur les actions “Cœur de ville”, à Ambérieu, avec une résidence Haissor et un restaurant scolaire pour 3 M€, à Oyonnax, quartier Jacques-Chirac, pour 9 M€. »

Et le directeur de commenter : « La loi Élan a permis une diversification de notre structure et des projets. L’idée pour moi est d’accélérer, d’aller plus loin, en lien avec le conseil d’administration. J’attends un engagement de l’État au niveau du territoire, pour en faire un lieu d’expérimentations dans le cadre de la loi 3DS, sur le financement, le foncier réservé, le zonage. On a une couture régionale entre Ain, Haute‑Savoie, métropole de Lyon et Nord-Isère, avec des ambitions fortes des élus. D’où l’envie d’accélérer entre expérimentations et simplifications, voire transformations. » Aussi, après avoir créé une filiale dédiée au logement intermédiaire, MyLi, en 2020, le bailleur social compte-t-il en créer une deuxième, cette fois dans le champ de l’habitat spécifique.

Halpades investit dans le vivre ensemble

Avec 750 nouveaux logements livrés, alors que la moyenne annuelle est plutôt à 450, 2022 sera une année record pour Halpades. Ces programmes sont pour l’essentiel (650) des locatifs familiaux complétés par de l’accession sociale à la propriété (50), des foyers (14) et du locatif intermédiaire (40) réalisé via la filiale Adeli2A. Ils représentent un investissement de 120 millions d’euros (M€), soit 90 M€ de travaux confiés aux entreprises. En parallèle, 183 logements sont détruits, principalement dans le cadre d’opérations de renouvellement urbain conduites à Bonneville, Cluses et Scionzier. S’ajoute un investissement de 20 M€ pour réhabiliter 788 logements.

« Nous voulons faire évoluer la vie dans nos différents immeubles et réfléchissons à la manière de tisser du lien, du vivre ensemble. C’est pourquoi nous avons créé un service de développement urbain et social animé par cinq collaborateurs et chargé d’impulser et/ou accompagner les initiatives des habitants », annonce Alain Benoiston, le directeur général.

Exemple à Annecy où le bâtiment de la Résidence Heureuse (l’établissement pour personnes âgées a été reconstruit à deux pas) a été racheté à Grand Annecy pour être transformé en résidence intergénérationnelle (16 locatifs sociaux pour personnes âgées et 17 logements familiaux en accession sociale à la propriété, ainsi qu’une salle de sport de 170 m2) qui sera livrée au 3e trimestre 2022. Ce mixage qui repose sur une charte d’engagement et un règlement intérieur vise à favoriser l’entraide et des services de proximité (petit bricolage, garde d’enfants).

Au centre-ville de Sallanches, 40 locatifs sociaux (23 pour des personnes âgées, 17 pour des familles), une salle commune, un terrain de pétanque et des jardins partagés sont réalisés sur l’emplacement de l’ancienne maison Bouvier. En accord avec la commune, les espaces communs seront ouverts à d’autres publics que les résidents. À Veyrier-du-Lac, en collaboration avec l’association L’Arche, une maisonnée de 14 logements accueillant des adultes handicapés sera construite. À Scionzier, enfin, Halpades va réhabiliter la cure pour y aménager 7 logements et une salle polyvalente. C’est, pour Alain Benoiston : « une petite opération, mais une belle réussite en matière de maintien du patrimoine ».

Haute-Savoie Habitat : la production reste élevée

Après des exercices 2020 et 2021 atypiques en raison de la crise sanitaire et des élections municipales, Haute‑Savoie Habitat conserve un fort niveau de production. En 2022, l’organisme de logement social investira 75 millions d’euros (M€) dans le développement de son offre : achat de foncier, constructions et acquisitions de logements en Véfa (vente en état futur d’achèvement) dans des programmes de promotion privés.

Au total, 851 logements (637 locatifs familiaux, 58 en foyers, 43 intermédiaires et 113 en accession) seront livrés. Les fonds consacrés à la requalification du patrimoine se montent à 40 M€. Parmi les opérations les plus emblématiques, la rénovation urbaine des quartiers Perrier-Livron-Château-Rouge, à Annemasse, où 16 bâtiments et 720 logements sont concernés.

À Pers-Jussy, un établissement d’accueil médicalisé de 51 logements de type 1 destinés à des personnes handicapées se construit. Près de cent opérations en bail réel solidaire (BRS) sont en cours, dont une trentaine dans l’écoquartier de Billy, à Pringy. « Beaucoup de ces programmes ont été initiés avant la covid. Nous sommes un peu moins sollicités pour les opérations en cours d’étude. Et aurons probablement, demain, une activité différente en termes de volumes et de caractéristiques, car le contexte réglementaire et politique a changé », analyse Antoine Bouchez, directeur “Développement et construction”. Face à des collectivités qui souhaitent davantage d’opérations globales et moins de diffus, et des citoyens favorables à un ralentissement de la construction, les projets nécessitent plus de réflexion et plus de temps.

En revanche, l’augmentation du coût de l’énergie – et donc des charges – constitue un levier important pour la réhabilitation. « En huit ans, nous aurons multiplié par quatre notre budget. Il faut qu’on aille vite et, en même temps, qu’on réfléchisse pour travailler sur la décarbonation », souligne Sandrine Mouge, directrice du patrimoine et du renouvellement urbain. Les opérations portent sur de l’isolation complète de bâtiments (façades, toitures, planchers…), de la réhabilitation totale (logements et bâtiments) ou encore des interventions multisites avec un effet d’échelle permettant des prix intéressants. Il peut s’agir, par exemple, de remplacer toutes les menuiseries extérieures, ou de procéder à des travaux de sécurisation électrique sur un ensemble de secteurs.

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Dossier réalisé par Sophie Boutrelle, avec Sébastien Jacquard
Photo à la une : l’éco hameau des Granges à La Motte-Servolex (Opac Savoie)