Entre stabilisation des prix, corrections locales et fortes disparités territoriales, les marchés immobiliers savoyard (73) et haut-savoyard (74) restent marqués en 2025 par un net différentiel de valeurs.

La Haute-Savoie conserve des niveaux de prix élevés, tirés par Annecy, le Genevois et le bassin lémanique, tandis que la Savoie demeure globalement plus accessible, malgré quelques hausses localisées.

Un marché à plusieurs vitesses

Le marché immobilier des deux Savoie ne dessine pas une tendance unique, mais une mosaïque de situations locales. Selon les données de la Chambre interdépartementale des notaires de la Savoie et de la Haute-Savoie, les prix médians montrent en 2025 une relative résistance du marché, mais aussi des écarts très significatifs selon les biens, les secteurs et les départements. La Haute-Savoie reste, sans surprise, le territoire le plus cher, notamment sur les appartements neufs, les maisons anciennes et les terrains à bâtir. La Savoie, elle, conserve un positionnement plus abordable, même si certains secteurs enregistrent encore des progressions sensibles.

Dans l’ancien collectif, l’écart entre les deux départements demeure net : le prix médian atteint 3 790 €/m² en Savoie, stable sur un an, contre 4 350 €/m² en Haute-Savoie, en hausse de 1,4 %. Mais cette moyenne masque des évolutions très contrastées. Les plus fortes hausses concernent notamment les Alpes du Léman (+8,2 %, à 2 950 €/m²), Chautagne-Albens-Les Bauges (+7,6 %, à 2 880 €/m²) et la périphérie chambérienne (+7,4 %, à 3 440 €/m²). À l’inverse, certains marchés corrigent fortement, comme Yenne-Saint-Genix-Pont-de-Beauvoisin (-12,2 %, à 1 830 €/m²), le tour du lac d’Annecy (-8,2 %, à 5 160 €/m²) ou encore l’Albanais (-6,1 %, à 3 110 €/m²).

Le neuf reste porté par les secteurs tendus

Le neuf reste porté par les secteurs les plus tendus. À Annecy, le prix médian des appartements neufs atteint 6 550 €/m², malgré un recul annuel de 3,2 %. Les environs d’Annecy progressent fortement, à 5 880 €/m² (+10,6 %), tout comme le Genevois, à 5 270 €/m² (+10,1 %). À l’autre extrémité du marché, les secteurs les moins chers demeurent Albertville-Ugine-Grésy (3 670 €/m²), Montmélian-Saint-Pierre-La Rochette (3 780 €/m²) ou encore l’Albanais (4 340 €/m²).

Là encore, la lecture doit rester prudente : les variations annuelles peuvent être sensibles à la structure des ventes, surtout dans le neuf, où les volumes et la localisation des programmes pèsent fortement sur les médianes. Une progression ou un recul marqué ne traduit donc pas toujours, à lui seul, une inflexion profonde du marché : il peut aussi refléter le type d’opérations commercialisées ou conclues sur la période.

Les maisons anciennes confirment la hiérarchie territoriale

Les maisons anciennes confirment la hiérarchie territoriale. En Savoie, le prix médian ressort à 311 800 €, contre 460 800 € en Haute-Savoie. Les secteurs les plus chers restent concentrés autour d’Annecy et de ses environs : 722 300 € pour le tour du lac d’Annecy, 670 000 € à Annecy, 570 700 € autour d’Annecy. Le Genevois atteint pour sa part 479 600 €.

À l’inverse, la vallée de Maurienne reste très en retrait, avec un prix médian de 198 700 €, devant la vallée de Tarentaise (249 400 €), Échelles-Chartreuse (258 600 €) et Yenne-Saint-Genix-Pont-de-Beauvoisin (260 000 €). Ces écarts traduisent la force des marchés de proximité genevoise et annécienne, mais aussi la persistance de poches de prix nettement plus accessibles dans les vallées ou les territoires plus éloignés des pôles les plus tendus.

Le foncier, révélateur des écarts

Le marché des terrains à bâtir illustre peut-être le plus fortement cette géographie des écarts. Les prix médians peuvent varier de 55 000 € en vallée de Maurienne à 265 300 € dans les environs d’Annecy, soit près de cinq fois plus. Le Genevois se situe également à un niveau élevé, avec un prix médian de 222 600 €, devant Cruseilles-Thorens (220 000 €) et Aix-Tresserve (210 000 €).

Au niveau départemental, la tendance est divergente : le terrain à bâtir progresse de 10,5 % en Savoie, à 105 000 €, tandis qu’il recule de 5,4 % en Haute-Savoie, à 187 000 €. Cette évolution opposée ne remet pas en cause le différentiel de prix entre les deux départements, mais elle suggère que la pression foncière ne se manifeste pas partout de la même manière.

Une recomposition plus qu’un retournement

Le segment des maisons neuves présente lui aussi une opposition marquée. En Savoie, le prix médian s’établit à 402 200 €, en baisse de 12,1 % sur un an. En Haute-Savoie, il atteint 527 000 €, en hausse de 10,9 %. Ce contraste peut traduire autant des différences de tension foncière que des effets de composition : typologie des biens vendus, localisation des opérations, rareté des produits disponibles.

Au global, le marché immobilier des deux Savoie donne moins l’image d’un retournement généralisé que d’une recomposition sélective. Les secteurs les plus attractifs restent chers, mais ne progressent plus tous mécaniquement. Certains corrigent, y compris autour de zones très valorisées, tandis que des territoires plus accessibles continuent de bénéficier d’un report de demande. Dans un contexte de pouvoir d’achat immobilier contraint, la localisation, la typologie du bien et la rareté foncière demeurent les principaux déterminants du prix.

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Cet article est issu de notre magazine hors-série « Panorama économique Immobilier 2026 », disponible au format liseuse en ligne ou au format papier.