L’observatoire de l’immobilier de la Chambre des notaires de l’Ain a révélé une situation porteuse, mais qui pourrait bien évoluer prochainement.

« Nous nous situons à une époque charnière de l’immobilier avec des influences provenant de différentes parts comme le marché macroéconomique inflationniste, la hausse des taux de crédit et la mise en application de la loi climat et résilience. Des influences dont il faut tenir compte », explique Annabel Montagnon, présidente de la Chambre des notaires de l’Ain lors du bilan de l’Observatoire de l’immobilier, le 26 janvier, à Bourg-en-Bresse.

L’événement s’est penché sur l’évolution du marché de l’immobilier pendant l’année passée. Selon Laetitia Jossier, notaire, une augmentation des prix est constatée au 31 octobre. Le marché présente encore de forts signes de croissance en 2022 et est porté par les mêmes segments qu’en 2021. Cela se confirme, les centres urbains n’attirent plus autant que les zones rurales. Les maisons ont plus la côte que les appartements, d’où la raréfaction des biens et les volumes qui baissent corrélativement avec les prix qui montent.

Hausse des prix

Mais alors pourquoi cette hausse constante des prix, quand on entend que le marché va chuter ?

« Plusieurs raisons peuvent être avancées pour justifier cela. Il faut déjà prendre en compte la fraîcheur des statistiques présentées. Celles-ci sont arrêtées aux 31 octobre. Cela sous-entend une décision d’acheter environ au printemps de cette année avec une signature de promesse de vente en juillet. Plus de 6 mois se sont donc écoulés. Si cette baisse devait se confirmer, ce serait certainement dans les statistiques des mois à venir. D’autant que l’augmentation des taux a pu avoir l’effet inverse de celui escompté, c’est-à-dire qu’au vu des hausses annoncées au cours du premier semestre, les futurs acquéreurs ont sans doute anticipé leur achat pour mener à bien leur projet avec le taux le plus intéressant possible. Cela a finalement boosté le marché et non provoqué un ralentissement, explique Laetitia Jossier. On peut également ajouter que le marché immobilier connaît des latences. Si le cours des actions en bourse s’ajuste en quelques jours, voire parfois en quelques heures, il faut parfois plusieurs mois avant d’observer un ralentissement des ventes immobilières. »

Toutefois, l’analyse des avant-contrats signés entre septembre et novembre tend à montrer un infléchissement des prix. Sur le département dans son ensemble, la valeur des maisons anciennes végète avec une évolution de seulement 0,8 % sur cette période. « Compte tenu de l’inflation actuelle, une stagnation peut déjà être assimilée à une légère baisse. »

Tous biens confondus, les volumes de ventes sont en légère baisse, mais la comparaison s’effectue par rapport à 2021, une année exceptionnelle pour l’immobilier. « Nous restons donc sur une tendance soutenue, notamment sur la hausse des prix. »

Attentisme

Si le marché se maintient pour l’instant, l’inflation pourrait créer de l’attentisme chez les Français. « Cela concerne à la fois les vendeurs et les acquéreurs. Pour les premiers, une étude Harris Interactive pour Optimum en 2021 révèle que le processus de réflexion du vendeur avant la mise en vente de son bien prend neuf mois. Pendant ce temps, il réfléchit sur le prix, effectue une estimation en ligne, cherche un professionnel pour l’accompagner et il réfléchit à un achat futur. La même étude estime qu’une durée de 6 mois est nécessaire pour conclure la vente. Soit un processus total de 15 mois », précise Laetitia Jossier.

Du côté des acquéreurs, si le département reste attractif, le manque de visibilité et la lassitude pourraient amener la confiance des ménages à s’éroder et les conduire à repousser leur investissement, d’où un attentisme et un affaiblissement des prix potentiels.

Crédits

Pour ce bilan de son Observatoire de l’immobilier, la Chambre des notaires de l’Ain a également invité Philippe Kiehl à s’exprimer sur les crédits dans l’Ain. Le directeur départemental de la Banque de France a relevé 13 milliards d’encours de crédits immobiliers aux ménages sur le département, deux milliards de flux de crédits nouveaux et approximativement 13 000 crédits par an sur le territoire.

« Sur le neuf, le volume des crédits est stable entre 2021 et 2022 en nombre. Idem par rapport à 2018. En valeur globale, en revanche, la croissance est assez importante, de l’ordre de 15 %, signe d’une hausse des budgets en matière de neuf. Le marché de l’ancien représente pour sa part 70 % des crédits octroyés sur le département. Sur ce segment, le volume 2022 connaît également une légère croissance de 2 % alors qu’en 2018, il connaissait une progression de 13 %. En synthèse, le crédit se normalise sur un rythme plus conforme aux moyennes historiques, que ce soit en nombre de crédits ou en taux. Nous nous rapprochons de la moyenne historique des taux des 20 dernières années, soit 3,3 %. Au niveau national, nous sommes sur un volume attendu en légère baisse en 2023 et un reflux de l’investissement des ménages de 1,3 % à 1,9 %, en recul à nouveau en 2024, après un fort rebond de 17 % en 2021. »

Un constat validé par les entreprises du bâtiment suivies par la Banque de France. Celles-ci indiquent, en effet, une très bonne activité à court terme, mais une érosion est signalée, notamment en matière de gros œuvre. « Il n’y aurait pas en 2023 d’atterrissage brutal et global du marché, mais plutôt une normalisation en douceur. »

---

Le marché aindinois vu par la Fnaim

S’étaient-ils passé le mot ? Jeudi 26 janvier, le jour même où les notaires de l’Ain dressaient à Bourg-en-Bresse, leur traditionnel tableau de l’immobilier dans le département, la Fnaim (Fédération de l’immobilier) Savoie Mont Blanc en faisait autant à Metz-Tessy (74). Les agents immobiliers de Savoie, Haute-Savoie et Ain constatent pour la partie aindinoise, une attractivité intacte avec 10 914 ventes en 2022 contre 11 348 en 2021.

Le marché reste soutenu par la proximité avec la Suisse à l’est et l’agglomération lyonnaise au sud, avec un bémol toutefois : après un premier semestre très actif, le second s’est révélé plus calme, surtout en fin d’année. « La hausse des taux d’intérêt et du taux d’usure pénalise les jeunes et les primo-accédants qui ne peuvent plus s’offrir leur résidence principale », note Stéphanie Prost, référente pour le bassin de la Dombes.

L’influence des agglomérations voisines de l’Ain se traduit par un prix de vente moyen des appartements en Dombes (2 645 €/m²) ou à Valserhône (2 610 €/m²), supérieur à celui de la Bresse (2 041 €/m²). À Bourg, cependant, « l’ouverture d’une nouvelle filière de formation médicale entraîne une forte demande des locations sur un marché déjà tendu », observe Marie Line Jouvent, référente pour le bassin burgien.

« Côté transaction, nous voyons arriver de plus en plus de retraités attirés par la proximité de la nature et l’offre complète de services en ville. Le marché est dynamique, marqué par des acheteurs locaux mais nous avons peu d’offres à proposer, les prix ont progressé de 8 %. » La cité se situe ainsi en cinquième position des villes les plus dynamiques des trois départements.

Enfin, du côté des loyers, la forte pression démographique que subit le département pousse les tarifs à la hausse : +16,6 % à 11,87 €/m² pour le prix médian (+5,7 % à 9,60 €/m² à Bourg).

---

Joséphine Jossermoz