Alors que les demandes sont en hausse permanente, l’offre peine à suivre. Une situation qui pourrait bien s’envenimer pour les bailleurs, avec une possible crise du logement à venir.

Avec plus des deux tiers des Aindinois éligibles au logement social et un parc social de seulement 47 700 habitations, la situation est complexe. Selon la note n° 7 des cahiers de l’habitat de l’Adil (Agence départementale d’information pour le logement), l’an passé, 5 000 demandes ont été enregistrées en plus par rapport à 2015, soit 17 096, quand le nombre d’attributions est resté relativement stable, à 5 479, créant un effet ciseaux.

« Par rapport aux années précédentes, nous observons une augmentation globale de la tension sur les demandes sociales. Autrement dit, le rapport entre les demandes en cours à la fin 2022 et le nombre d’attributions se creuse. Si l’indicateur dépasse le chiffre 2, il n’est pas possible de répondre à l’ensemble des demandes avec le lot d’attributions qu’il y a eu dans l’année. Dans l’Ain, nous sommes à environ trois demandes pour une attribution en 2022. Un chiffre en augmentation par rapport aux années précédentes », développe Violette Martel, chargée d’étude pour l’observatoire départemental de l’habitat de l’Adil 01. Et la demande progresse de 2 à 3 % chaque année.

Auparavant, plusieurs intercommunalités affichaient un indicateur plutôt faible. Elles sont à présent de moins en moins nombreuses. Les Rives-de-l’Ain, le Pays-du-Cerdon ou Bresse-et-Saône sont concernées par cette hausse. Certes, le département reste mieux loti que le national, avec un indicateur à 3,1 contre 4,9. Mais l’ensemble des pays de l’Ain ne sont pas logés à la même enseigne. « Nous avons des dynamiques très variées selon le territoire observé », constate Violette Martel. À l’exception du Bugey, les demandes se sont accrues dans tous les secteurs. Ainsi, l’Ain se retrouve avec des indicateurs de tensions supérieurs à 3 voire 4 dans le sud du département. Idem pour Bourg-en-Bresse et sa proche agglomération. L’est varie entre 2 et plus de 4. Plus disparate encore, l’ouest oscille entre 1 et plus de 4. Le reste du territoire se situe en moyenne entre 1 et 2.

Crise du logement

Malgré ces différences, le délai d’attribution moyen dans l’Ain s’élève à 7 mois, toujours avec des variations selon les territoires. C’est presque deux fois moins qu’en Rhône-Alpes : 13 mois. En France, il se monte à 16 mois. Une situation qui pourrait ne pas durer.

En effet, avec la montée des taux, de nombreuses personnes ont vu leur capacité d’emprunt se réduire, tandis que leur besoin en financement augmentait, eu égard à la hausse du coût des matériaux.

« Ainsi, des Aindinois qui pensaient pouvoir accéder à la propriété demeurent locataires. Ils ne peuvent pas acheter, donc il n’y a plus de mouvement. Pour autant, les nouvelles demandes et celles de mutation continuent de croître. Par conséquent, le marché de la location se grippe et on est face à une nouvelle paupérisation », déplore Nathalie Caron, directrice de la communication et de l’innovation chez Dynacité. Ces difficultés s’ajoutent à l’effet ciseaux déjà existant, rendant la situation encore plus complexe.

47 700 : Le département compte 47 700 logements sociaux.

Des profils stables

Le profil des demandeurs demeure quant à lui assez stable. Sur l’ensemble, un sur quatre a moins de 30 ans. Les personnes seules représentent toujours la part majoritaire avec 44 %. Environ 23 % des demandeurs sont des familles monoparentales. Si les plus de 65 ans ne sont que 9 %, leur nombre représente dans la Dombes, 17 % des demandes.

Selon Grand Bourg Habitat, face à ces profils, les demandes des personnes seules avec un salaire équivalent au Smic sont les plus difficiles à satisfaire. Sans droit à l’APL (Aide personnalisée au logement), le taux d’effort de 33 % est très vite atteint. Les demandes concernant un nombre d’occupants supérieur à cinq ou a contrario pour de petits logements sont également compliquées à résoudre faute d’une offre adéquate. Enfin, les demandes avec une problématique de handicap peuvent également s’avérer ardues faute d’habitations adaptées et accessibles.

2/3 : Environ 66 % des Aindinois sont éligibles au logement social. Dans le parc privé, ce taux s’élève à 75 %.

Vers une évolution de l’offre

Les bailleurs font face à une demande plus conséquente mais également différente. Face à ces changements, ils adaptent progressivement leur parc.

Depuis début 2018, 4 500 logements ont été mis en service. L’offre n’évolue pas au même rythme que la demande. « On constate un ralentissement des mises en service de logements sociaux, par rapport aux années précédentes. Les chiffres semblent toutefois repartir à la hausse en 2022. » En parallèle, pour anticiper les besoins à venir, le Département a engagé une réflexion pour relancer la production de logements avec l’organisation de conférences territoriales et des assises départementales en octobre dernier.

Plus qu’une question de quantité, l’offre évolue également sur le type de logements et la manière de les produire. Si le parc social existant a majoritairement été constitué par les organismes, ceux-ci proposent de plus en plus une Vefa (Vente en futur état d’achèvement). En effet, 43 % de l’offre récente a été produite par ce biais. « Nous comptons un peu plus de logements individuels que dans le stock précédant, mais cela progresse lentement », précise Violette Martel, chargée d’étude de l’observatoire départemental de l’habitat.

Excepté en pays bellegardiens et gessiens, en Dombes, Côtière et plaine de l’Ain, où la tension foncière est particulièrement forte, l’habitat individuel a une plus grande place qu’avant dans la production de logement social. Au total, les pavillons représentent désormais 20 % de l’offre contre 17 % auparavant. La taille des habitations diminue, ce que confirme Dynacité.

« Nous avons besoin de plus petits logements. Nous manquons beaucoup de T1 et de T2. Nous n’avons pratiquement plus de T6 et T7, en revanche nous possédons beaucoup de T3. Cela correspondait à une politique de construction à une époque. Mais, les personnes isolées ne peuvent y avoir accès car il nous est interdit de faire de la sous-occupation », développe Nathalie Caron, directrice de la communication et de l’innovation chez Dynacité.

Enfin, les bailleurs aindinois modernisent leur parc. Les extérieurs sont repensés autour d’espaces collectifs, composés de végétaux plus en adéquation avec le développement durable. Les bâtisses, elles, se voient munies de balcons et d’ascenseurs. Et elles bénéficient de rénovations thermiques. Des démarches axées autour d’une prise en compte des besoins des locataires.

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Joséphine Jossermoz