Dossier / Immobilier d’entreprise : réinventer la mixité urbaine

Dossier / Immobilier d’entreprise : réinventer la mixité urbaine

Alors qu’émergent de nouvelles pratiques et organisations des espaces de travail, impliquant plus de flexibilité, de connectivité et de “collaboratif”, quelle place peut encore revendiquer l’immobilier d’entreprise en ville ? Mixité avec l’habitat ou contrainte périphérique ? Concentration urbaine ou vecteur d’équilibre des territoires ?

L’immobilier d’entreprise est à la conjonction d’enjeux économiques, humains, sociaux, sociétaux et environnementaux. L’évolution des usages et des organisations, mais celle aussi des réglementations, imposent de repenser la place des entreprises dans la cité. Pas simple lorsqu’il s’agit de revisiter des implantations historiques dont l’organisation et l’équipement s’éloignent des aspirations des personnels.

« La transformation des espaces de travail des entreprises répond à la fois à leur transformation digitale, mais également à la mutation des méthodes de travail par l’expérimentation de nouveaux usages », confirme Jean-François Schoonheere, directeur développement et ressources humaines chez Bouygues Immobilier. Progressivement, les anciennes remises deviennent des “khubes”, des “ruches”, des “fabriks” ; les open spaces se réinventent et les cloisons tombent pour privilégier la cohabitation entre espaces calmes, salons business ou salles dotées de grandes tables en perspective de séances de brainstorming (lire Eco du 7 décembre 2018).

Le logement rafle tout

Cette évolution des modes de travail exige une évolution des murs ; un mouvement qui n’est toujours très simple en milieu contraint comme le sont les centres urbains. À cela s’ajoute une réponse nécessaire à l’accueil d’activités nouvelles alors que l’espace n’est pas extensible à souhait. Alors que choisir : construction ou réhabilitation ? Au regard des nouvelles habitudes de travail, la construction d’immeubles d’entreprise a le vent en poupe. La France a enregistré, au premier semestre 2018, une hausse de 49 % par rapport à l’exercice précédent, selon BNP Paribas Real Estate. Pour autant, la stratégie mise davantage sur des immensités périphériques que sur des immeubles de centre-ville.

La raison ? Les récents encouragements de la loi du 23 novembre 2018 pour l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Élan) ont perceptiblement optimisé le bonus de constructibilité à hauteur de 30 % pour les opérations de transformation de bureaux en logements. Effet corollaire, les investisseurs trouvent plus rentable de convertir une offre immobilière d’entreprise en offre d’habitation. « La transformation de bureaux en logements coûte environ 25 % plus cher qu’une construction neuve. Aussi, dans le contexte économique actuel, si le maintien de l’usage en bureaux d’immeubles obsolètes reste favorable, ce bonus de constructibilité rend les opérations de transformation de bureaux en logements bien plus intéressantes », note Joachim Azan, président de Novaxia.

« Le coût économique d’un immeuble de bureaux n’est pas extensible. Il plafonne sur des seuils de 2 500 à 3 000 euros par mètre carré là où les dynamiques immobilières de l’habitat sont plus élevées, d’où la difficulté à rénover l’immobilier d’entreprise ancien sans qu’il ne verse dans le logement », reconnaît Jean-François Berthier.

En douze ans, sa société d’investissement spécialisée dans la transformation urbaine a reconverti 375 000 mètres carrés de bureaux en milieu urbain ; au point que son entreprise a même créé une Foncière de la transformation urbaine destinée à anticiper l’obsolescence de l’immobilier d’entreprise. « Nous achetons des actifs encore occupés mais qui ne vont plus convenir au marché parce qu’ils ne répondent pas aux nouvelles exigences, que ce soit en matière de nouvelles technologies ou d’usages », précise Joachim Azan. La rareté du foncier en milieu urbain n’arrange pas la situation.

« Les secteurs disponibles à la construction sont d’emblée priorisés pour l’habitation, attendu que les promoteurs d’immobilier d’entreprise n’ont pas les moyens de challenger les promoteurs d’habitations en milieux urbains, compte tenu de prix pratiqués pour la vente du foncier », constate Jean-François Berthier, directeur associé d’Axite CBRE sur l’agglomération d’Annecy. Pour Rémi Donnadieu, la reconquête des centres urbains par l’immobilier d’entreprise rencontre aussi pour frein les valeurs des droits au bail, particulièrement onéreux dans les centresvilles denses.

« Les dirigeants qui installent leurs activités doivent mobiliser des volumes de fonds importants sans avoir seulement commencé à payer leurs loyers », analyse le chargé de mission Développement économique à l’agence économique Chablais Léman Développement. À cette préoccupation pour l’obtention d’un local d’activité s’ajoute, en amont, la rareté des offres. Deux phénomènes qui renchérissent la charge locative et ralentissent le déploiement d’activités économiques nouvelles en milieu urbain.

“À CAUSE DES DROITS AU BAIL, LES DIRIGEANTS DOIVENT MOBILISER DES VOLUMES DE FONDS IMPORTANTS SANS AVOIR SEULEMENT COMMENCÉ À PAYER LEURS LOYERS”

Rémi Donnadieu

Réhabilitation compliquée

À défaut de construction, reste l’option de la réhabilitation de l’immobilier professionnel, un levier que les dirigeants activent là aussi avec prudence dès lors qu’il s’agit de satisfaire aux obligations réglementaires en termes de mise en accessibilité, de connectivités numériques ou de confort d’usage. « Le coût économique d’un immeuble de bureaux n’est pas extensible. Il plafonne sur des seuils de 2 500 à 3 000 euros par mètre carré là où les dynamiques immobilières de l’habitat sont plus élevées, d’où la difficulté à rénover l’immobilier d’entreprise ancien sans qu’il ne verse dans le logement », reconnaît Jean-François Berthier.

Ce marché de la réhabilitation de l’immobilier professionnel historique en ville s’ankylose également à cause des problématiques d’accès et de stationnement. Les ratios apparaissent souvent insuffisants aux dirigeants pour assurer l’accueil de leurs collaborateurs et clients dans les conditions garantissant une exploitation optimale en B to B. Pas simple donc, surtout si l’offre en transports en commun est en peine ou que la circulation s’obstrue au point que le recours à l’automobile comme outil de démarchage et de déplacement commercial devient pénalisant. Tous conjugués, ces indicateurs tendent à réserver l’attractivité des centres urbains anciens aux professions sédentarisées : libérales, commerçantes, services, en plus des administrations.

Un besoin d’initiatives publiques

Pour lever ces freins et conserver sinon ramener une dynamique foncière en milieu urbain, Rémi Donnadieu préconise donc des « stimulations urbanistiques et des aides financières susceptibles de soutenir les aménagements d’intérieur, de vitrines ou de façades ». L’accompagnement des entreprises par la puissance publique afin d’enchanter l’offre et la valeur ajoutée est d’ailleurs autorisé dans les schémas de cohérence territoriale (SCoT), notamment au travers du document d’aménagement artisanale et commerciale (DAAC). Dans cette stratégie, la déconstruction/ reconstruction de bâtis anciens ouvre des opportunités.

« Il s’agit de reconstruire des quartiers incluant des logements à l’étage et des locaux d’entreprise en rez-de-chaussée, doté de toutes les normes », illustre Rémi Donnadieu. Une analyse que partage Philippe Garzon. Le directeur de l’agence Auvergne- Rhône-Alpes Entreprises Savoie pointe les opportunités qu’offrent la conduite de programmes mixtes associant habitats et immobiliers à vocation économique. « C’est une réponse opportune à la limitation des déplacements, en veillant à ce que ces pôles soient avantageusement implantés à proximité des gares ferroviaires et routières, en complément des modes de déplacement doux et plus traditionnels. »

Pays de Savoie : parcs d’activité et équilibre des territoires

Contraints dans leurs emprises foncières, les parcs d’activité jouent pourtant un rôle d’équilibre en Pays de Savoie. « La stratégie politique vise aujourd’hui plus qu’hier à gommer les pôles économiques isolés pour raccrocher les constructions à des entités existantes plus amples, à la nuance près que cette approche s’expose aux conflits d’usage encore bien présents entre agriculture, habitation, nuisances sonores et visuelles, circulation saturée », dépeint Rémi Donnadieu, chargé de mission Développement économique à l’agence économique Chablais Léman Développement. Sur ce bassin de vie, les zones sont saturées.

La moindre opportunité immobilière est saisie. En réponse, le schéma de cohérence territoriale (SCoT), qui devrait être approuvé fin 2019, n’autoriserait plus la vente de surfaces inférieures à 500 mètres carrés dans les zones commerciales afin d’éviter une concurrence avec l’offre existante. Les implantations de petite taille seraient orientées vers les centres-bourgs. Plus globalement, la rareté du foncier en Haute-Savoie amène les aménageurs à cibler désormais les friches privées, faute d’offre publique suffisante. En Savoie, la dynamique politique privilégie des “pôles d’équilibre économique” sur l’ensemble des territoires, en combes comme en vallées. Outre Savoie Technolac (photo, ci-dessus), réaménagement emblématique d’une ancienne base militaire, l’îlot de La Cassine (photo, ci-contre) à Chambéry ou le quartier des Alpins à Bourg-Saint-Maurice, sur l’ancienne caserne du 7e BCA, comptent parmi les opérations pragmatiques de la prochaine décennie.

« L’avenir passe par la reconstruction des espaces économiques sur eux-mêmes, par la naissance de villages artisanaux où la collectivité conserve la maîtrise foncière afin d’assurer une mixité des usages », pronostique Philippe Garzon, directeur d’Aura Entreprises Savoie. Mixité, c’est le mot que retient aussi Jean-François Berthier. Le directeur associé d’Axite CBRE Annecy souligne l’arrivée de ZAC périurbaines où cohabitent habitations en neuf et locaux professionnels performants afin d’apporter un confort de travail.


Dossier réalisé par Raphaël Sandraz

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