L’Adil 74 a présenté les résultats 2025 de l’Observatoire local des loyers. Elle met en évidence une hausse exponentielle dans les zones tendues et, phénomène récent, une disjonction entre le parc social et privé.

«  En 2025, la Haute-Savoie est à nouveau le département le plus cher après Paris  », déclare d’emblée Philippe de Longevialle, directeur de l’Adil 74 (Agence départementale d’information sur le logement), en charge de l’Observatoire local des loyers (OLL) depuis sa création en 2022. Dans la lignée de 2024, devant de grandes agglomérations comme Lyon ou Montpellier.

Des hausses généralisées

Au vu des dernières statistiques publiées, l’année 2025 tutoie les sommets sur le marché locatif privé en Haute-Savoie (13 017 logements collectés, soit 21 % du parc). On apprend ainsi que 50 % des locataires paient un loyer médian supérieur à 15,50 euros le mètre carré hors charges (soit 909 € par mois pour 66 m2) dans l’unité urbaine (1) d’Annemasse et du Genevois/Pays de Gex, le secteur le plus onéreux en raison de sa proximité avec la suisse. C’est 14,50 € à Annecy ; 13,10 € à Thonon-les-Bains et 11,80 € à Cluses et alentours.

Plusieurs critères influent sur les prix. Tout d’abord, la localisation du logement, le type d’habitat, l’année de construction ou encore l’ancienneté du bail. Ici, comme ailleurs, plus le logement est petit ou récent, plus le loyer au mètre carré est élevé. Autre enseignement, pour le moins révélateur d’un marché en surchauffe :

«  les logements reloués depuis moins d’un an affichent des loyers en forte hausse, de l’ordre de +10 à +15 % selon les secteurs, confirmant l’accélération des années précédentes  », indique l’Adil 74.

Or, la loi impose aux propriétaires de ne pas dépasser l’indice de référence des loyers (IRL, +0,78 % au T1 2026) pour les baux en cours et de se conformer à la législation qui limite l’augmentation annuelle dans les zones tendues en cas de relocation. Autrement dit, de plus en plus de propriétaires profitent du changement de locataire pour à nouveau augmenter fortement les prix. Ce qui immanquablement pose la question épineuse de l’encadrement des loyers.

«  Le débat va revenir sur le tapis. Au mieux, il va falloir trouver un mécanisme qui permette de juguler cette hausse, que ne peuvent plus supporter les Haut-Savoyards vivant et travaillant sur le territoire. Leurs revenus s’inscrivent dans la moyenne régionale dans un département où la vie est réputée chère, avec les conséquences sociales que l’on constate tous les jours  », analyse Philippe de Longevialle.

Par ailleurs, l’OLL 2025 montre que recourir à la gestion déléguée en passant par une agence immobilière fait grimper le loyer : le delta supplémentaire à acquitter est d’environ 1,40 €/m2.

Plus de frontière entre le privé et le public

Et ce n’est pas tout. L’OLL pointe du doigt un autre phénomène : la disjonction préoccupante des prix entre le parc privé et public : «  Nous constatons, dans les quatre unités urbaines, que les loyers les plus bas dans le privé sont supérieurs aux loyers les plus hauts dans le parc social  ». Un logement locatif privé se loue près de 50 % plus cher qu’un logement social (compter +8,10 €/m2 à Annemasse et +7,10 € à Annecy). Ce qui explique, par ailleurs, l’explosion de la demande en HLM, observée depuis trois ans et qui va crescendo.

«  Aujourd’hui, estime le directeur de l’Adil 74, environ 65 % de la population de la Haute-Savoie, incluant la classe moyenne, a potentiellement droit au logement social, sauf que l’offre, bien qu’en progression (+3 %, soit 1 500 logements sur un an), demeure trop faible. Et c’est sans compter la baisse des attributions enregistrée ces dernières années  ».

(1) Le zonage des unités urbaines a évolué en 2025, couvrant dorénavant 101communes pour coller aux réalités du marché.

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Patricia Rey avec Audrey Lebedeff pour l’infographie
Photo Une : L’Adil 74, via sa chargée d’étude Laura Delorme (au micro), a présenté, le 20 avril, les résultats 2025 de l’Observatoire des loyers – crédit Adil 74