Après des années de chute, l’investissement locatif dans le neuf pourrait remonter la pente grâce à la nouvelle aide fiscale Jeanbrun. Un dispositif qui dope la rentabilité dans un contexte de forte demande locative.

Crash. En 2025, l’investissement locatif dans le neuf touche le fond tant en Savoie qu’en Haute-Savoie. Sur le Genevois français, ce marché compte pour environ 230 réservations, une centaine de ventes sur le Grand Annecy et dans les 90 sur l’agglomération d’Aixles- Bains, le Grand Chambéry enregistrant un chiffre similaire selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Dans les années 2018-2020, les scores de l’investissement locatif étaient quatre à cinq fois supérieurs…

Ce qui coince ? « L’aide fiscale Pinel, qui compensait pour partie le faible rendement locatif du neuf, a disparu en 2025, provoquant la chute du marché », répond Vincent Davy, président de la Fédération des promoteurs immobiliers des Alpes. Compte-tenu des prix élevés (5 500 €/m2 en moyenne dans le Genevois, 6 500 € dans le Grand Annecy, 4 500 € sur Grand lac ou encore 4 300 € à Chambéry), le rendement brut, sans Pinel, dépasse tout juste les 3 %. Insuffisant pour un placement immobilier.

Ce dispositif « Relance logement », surnommé Jeanbrun, a été introduit par la loi de finances 2026. Il permet à un investisseur qui achète un logement collectif neuf ou assimilé, loué nu en résidence principale, de pratiquer un amortissement fiscal en contrepartie d’un engagement de location de neuf ans avec plafonds de loyers et de ressources.

La loi Jeanbrun rebat les cartes

En 2026, la loi Jeanbrun pourrait changer la donne. Avec cette nouvelle aide fiscale, l’investisseur amortit en retirant des loyers une partie du prix du bien, réduisant ses impôts. Résultat : « le rendement remonte à 4,5 % », calcule Vincent Davy, qui espère « une relance du locatif cette année ».

Pour Olivier Sesmat, directeur régional Deux-Lacs chez Franco-Suisse, « le Jeanbrun va dans le bon sens, encore faut-il que les élus accordent davantage de permis de construire pour alimenter le marché. » Si les collectivités locales jouent le jeu, le nouveau dispositif devrait concourir au développement de l’offre locative alors que la demande, dynamisme économique oblige, reste forte.

« C’est un avantage pour les investisseurs dans le neuf, qui trouveront et fidéliseront facilement les locataires, éviteront la vacance tout en acchetant un bien performant, les logements neufs étant systématiquement classés A voire B sur le DPE », analyse Alexandra de Dona, animatrice prescripteurs Rhône/ Ain, Savoie et Haute-Savoie chez Valorissimo. Avec le Jeanbrun, il n’y a pas de zonage et l’on peut investir partout en Savoie comme en Haute-Savoie.

Dans les villes plus abordables comme Cluses (74), « on pourra mettre en place une stratégie de rendement sur le long terme », souffle Philippe Asciak, développeur d’affaires chez Valorissimmo. Dans les secteurs les plus chers, « on visera la valorisation du bien sur au moins vingt-cinq ans pour compenser la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value », complète Olivier Sesmat.

Attention toutefois : « L’investissement locatif reste un actif de protection fait pour préserver la valeur du patrimoine, les avantages fiscaux quels qu’ils soient ne devant pas constituer une priorité », observe Nicolas Grizard, directeur commercial chez MGM. Comme toujours en matière de placement pierre, la qualité de l’adresse (cadre de vie, desserte, commerces, services et localisation du bien) est à privilégier, en se souvenant que « c’est la rareté qui concourt le plus à la création de valeur et de gains à la revente », conclut-il.

Les limites

Le dispositif Jeanbrun a le mérite de redonner un cadre fiscal à l’investissement locatif privé après la fin du Pinel. Mais ses critiques sont nombreuses : effet potentiellement inflationniste sur le prix du neuf, ciblage territorial discutable, avantage fiscal profitant d’abord aux ménages déjà solvables, complexité pour les particuliers, impact limité sur les loyers et réponse insuffisante au parc existant. Plus qu’une solution globale à la crise du logement, il apparaît surtout comme un outil de soutien à la construction neuve et à l’investissement privé.

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Pierre Chevillard
Photo à la une : la résidence Maestria, construite à Annecy par Priams, comptera 58 appartements. Livraison au dernier trimestre 2027.

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Cet article est issu de notre magazine hors-série « Panorama économique Immobilier 2026 », disponible au format liseuse en ligne ou au format papier.