Tout savoir sur le marché immobilier 2016 en Haute-Savoie

par | 24 Nov 2016

La reprise du marché immobilier en Haute-Savoie se confirme dans le neuf comme dans l’ancien. Les transactions sont soutenues par des taux de crédit toujours plus bas et des prix quasi stables, voire en légère hausse dans le neuf.

marche-immobilier-haute-savoie-2Après trois années de crise, le secteur du logement reprend des couleurs dans le neuf comme dans l’ancien. Les ventes de logements à Annecy rebondissent en 2015 de 25 % avec 880 logements collectifs neufs, soit une hausse de 25% (mais +7% si l’on intègre les investisseurs et bailleurs sociaux) par rapport à l’année précédente.

Même hausse constatée dans le Genevois français qui augmente de 24 % à 2 130 logements… ces deux secteurs pesant 80 % du marché haut- savoyard. Le Pays de Gex est la seule ombre au tableau, montrant des réservations en repli de 14 %. Du côté de Chambéry, le marché ne connaît pas de réelle évolution, avec un nombre de réservations quasi stable (335 en 2015), et en baisse intramuros comparative- ment à 2014.

Par conséquent, l’offre disponible reste élevée et se résorbe lentement, a contrario d’Annecy où elle recule de 19 %, faisant les frais d’une demande soutenue. Quant aux mises en vente, elles sont sujettes au bon vouloir et à la politique des communes : – 11 % à Annecy, où il faut reconstruire la ville sur la ville faute de foncier, mais + 14 % dans le Genevois, hormis dans l’agglomération d’Annemasse où peu de programmes sont commercialisés.

Corollaire de cette reprise, les prix sont en légère augmentation, de l’ordre de 1,5 % à Annecy et de 2,2 % dans le Genevois, selon la FPI Alpes, Fédération des promoteurs immobiliers, qui compte une quarantaine d’adhérents répartis sur cinq départements dont les Savoie. Compter en moyenne 4 561 euros le mètre carré habitable à Annecy, et plus encore sur les bords du lac et dans les beaux quartiers, et 4 106 €/m2 dans le Genevois, très prisé des frontaliers. Seul bémol à Chambéry, où les prix ont diminué de 4 % en deux ans à 3 233 € TTC/m2.

DANS L’ANCIEN, LES PRIX BAISSENT LÉGÈREMENT

Ce dynamisme profite au marché immobilier ancien. 27 000 transactions ont été enregistrées, soit un volume en hausse de 8,1 %. «L’accélération a été progressive tout au long de l’année marquée par un dernier trimestre déterminant», explique Jean-Jacques Botta, président de la Fédération nationale de l’immobilier des Savoie (Fnaim). Avec inévitablement d’importants écarts selon les territoires.marche-immobilier-haute-savoie-3

La Haute-Savoie affiche + 10 % quand la Savoie enregistre moitié moins à + 5,4 %. Pour la Fnaim des Savoie, cette accélération des ventes traduit le fait que les acheteurs sont moins dans l’attentisme et cessent d’anticiper des baisses de prix pour réaliser leur projet. Quant aux prix justement, ils poursuivent la légère baisse amorcée il y a trois ans, à hauteur de – 2 à – 3 % selon les secteurs.

En 2015, les appartements anciens se vendent 3 725 euros le mètre carré à Annecy (contre 3 900 €/m2 en 2014), 2 700 € à Aix-les-Bains et 2 270 € à Chambéry (au lieu de 2 200 €/m2). Avec des taux de vacance en augmentation sur les bassins chambérien et aixois (4,6 %), dopés par l’existant non rénové, mais proches de zéro sur Annecy et le Genevois.

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LA CONFIANCE DES MÉNAGES REVIENT

Le retour de la confiance des ménages a également favorisé la mobilité locative s’y ajoute “l’effet rattrapage” après trois années de blocage. «Plus de 4 000 baux ont été signés sur 2015», se félicite Christophe Guitton, le trésorier de la Fnaim des Savoie, en charge des statistiques, avant de préciser «et les loyers ne bougent pas, soit en moyenne 12,80 €/m2 (contre 12,45 € en 2014).

Sur les deux Savoie, la fourchette pour 80 % des baux conclus varie de 9,40 € à 15,55 € m2». Exemples, le loyer médian s’élève à 13,5 €/m2 à Annecy, à 11,50 € à Aix-les-Bains, à 10,90 € à Chambéry et culmine à 15,80 € à Saint-Julien-en Genevois qui bénéficie de la forte attractivité de Genève.marche-immobilier-haute-savoie-1

Plus incitatifs encore, la reconduction du dispositif Pinel qui a favorisé le retour en force des investisseurs, et le renforcement du prêt à taux zéro (PTZ) au 1er janvier pour resolvabiliser les primo-accédants. À cela s’ajoute la baisse encore plus marquée des taux de crédit : de 2,20 % en moyenne en décembre, ils sont tombés à 2,10 % en février 2016, selon l’Observatoire Crédit loge- ment/CSA.

Les perspectives pour 2016 sont donc plutôt positives. Sous réserve, toutefois, comme le souligne le président de la FPI Alpes Olivier Gallais, «que de nouvelles opérations en diffus soient mises en commercialisation d’ici à fin juin 2016 pour reconstituer l’offre».

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LOGEMENT SOCIAL : RETARD DIFFICILE À COMBLER EN HAUTE-SAVOIE

Alors que la demande locative sociale en Haute-Savoie progresse considérablement de 43 % entre 2010 et 2015 pour atteindre 19 000 demandeurs au 1er janvier 2016 (18 000 en 2014, source PLS), la production est à la traîne. À l’heure actuelle, plus des deux-tiers des ménages haut-savoyards sont éligibles à un logement social, alors qu’il s’en construit moins de 1 300 par an depuis cinq ans… au lieu des 1 700 à 2 100 attendus annuellement pour satisfaire la demande à venir, révèle la dernière étude prospective sur les besoins en logement à 2020 réalisée conjointement par l’Agence départementale des territoires (ATD) de la Haute-Savoie et Amallia action logement.

Avec à la clé, un délai moyen d’attente anormalement long, supérieur à la moyenne nationale, qui peut atteindre jusqu’à quatre ans, la Haute-Savoie étant réputée pour être un département en tension, où le taux de vacance quasi nul frôle les 0,5 %.

Pour autant, les efforts engagés par la plupart des partenaires sur le territoire sont réels dans un contexte économique, il faut bien le dire, tendu. La Haute-Savoie est d’ailleurs le deuxième département en Rhône-Alpes pour la production de logements sociaux.

En 2015, environ 4 000 logements ont été attribués. Pour sa part, Haute-Savoie Habitat, le 1er bailleur social du département avec 47 % du parc total estimé à 40 000 logements, dope ses constructions. En 2015, une enveloppe de 62 millions d’euros a été allouée à la réalisation de 39 programmes neufs (photo d’une réalisation à Argonay), soit 467 logements (425 locatifs et 42 en accession à la propriété), sur l’ensemble du département, «avec une forte concentration dans les agglomérations d’Annecy et d’Annemasse, où les besoins sont plus importants», commente Pierre-Yves Antras, directeur de Haute-Savoie Habitat.

Parallèlement 10 millions ont servi à réhabiliter 268 logements. Et pour 2016, l’organisme haut-savoyard prévoit de livrer 650 nouveaux logements sociaux. «Une année record», se félicite le dirigeant, qui toutefois s’inquiète pour l’avenir, assombri par les dif cultés budgétaires des communes impactées par la baisse des dotations. Dans un département où le foncier est de plus en plus rare et cher.


Par Patricia Rey


 

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