Aprรจs des annรฉes de chute, lโinvestissement locatif dans le neuf pourrait remonter la pente grรขce ร la nouvelle aide fiscale Jeanbrun. Un dispositif qui dope la rentabilitรฉ dans un contexte de forte demande locative.
Crash. En 2025, lโinvestissement locatif dans le neuf touche le fond tant en Savoie quโen Haute-Savoie. Sur le Genevois franรงais, ce marchรฉ compte pour environ 230 rรฉservations, une centaine de ventes sur le Grand Annecy et dans les 90 sur lโagglomรฉration dโAixles- Bains, le Grand Chambรฉry enregistrant un chiffre similaire selon la Fรฉdรฉration des promoteurs immobiliers (FPI). Dans les annรฉes 2018-2020, les scores de lโinvestissement locatif รฉtaient quatre ร cinq fois supรฉrieursโฆ
Ce qui coince ? ยซ Lโaide fiscale Pinel, qui compensait pour partie le faible rendement locatif du neuf, a disparu en 2025, provoquant la chute du marchรฉ ยป, rรฉpond Vincent Davy, prรฉsident de la Fรฉdรฉration des promoteurs immobiliers des Alpes. Compte-tenu des prix รฉlevรฉs (5 500 โฌ/m2 en moyenne dans le Genevois, 6 500 โฌ dans le Grand Annecy, 4 500 โฌ sur Grand lac ou encore 4 300 โฌ ร Chambรฉry), le rendement brut, sans Pinel, dรฉpasse tout juste les 3 %. Insuffisant pour un placement immobilier.
Ce dispositif ยซย Relance logementย ยป, surnommรฉ Jeanbrun, a รฉtรฉ introduit par la loi de finances 2026. Il permet ร un investisseur qui achรจte un logement collectif neuf ou assimilรฉ, louรฉ nu en rรฉsidence principale, de pratiquer un amortissement fiscal en contrepartie dโun engagement de location de neuf ans avec plafonds de loyers et de ressources.
La loi Jeanbrun rebat les cartes
En 2026, la loi Jeanbrun pourrait changer la donne. Avec cette nouvelle aide fiscale, lโinvestisseur amortit en retirant des loyers une partie du prix du bien, rรฉduisant ses impรดts. Rรฉsultat : ยซ le rendement remonte ร 4,5 % ยป, calcule Vincent Davy, qui espรจre ยซ une relance du locatif cette annรฉe ยป.
Pour Olivier Sesmat, directeur rรฉgional Deux-Lacs chez Franco-Suisse, ยซ le Jeanbrun va dans le bon sens, encore faut-il que les รฉlus accordent davantage de permis de construire pour alimenter le marchรฉ. ยป Si les collectivitรฉs locales jouent le jeu, le nouveau dispositif devrait concourir au dรฉveloppement de lโoffre locative alors que la demande, dynamisme รฉconomique oblige, reste forte.
ยซ Cโest un avantage pour les investisseurs dans le neuf, qui trouveront et fidรฉliseront facilement les locataires, รฉviteront la vacance tout en acchetant un bien performant, les logements neufs รฉtant systรฉmatiquement classรฉs A voire B sur le DPE ยป, analyse Alexandra de Dona, animatrice prescripteurs Rhรดne/ Ain, Savoie et Haute-Savoie chez Valorissimo. Avec le Jeanbrun, il n’y a pas de zonage et lโon peut investir partout en Savoie comme en Haute-Savoie.
Dans les villes plus abordables comme Cluses (74), ยซ on pourra mettre en place une stratรฉgie de rendement sur le long terme ยป, souffle Philippe Asciak, dรฉveloppeur d’affaires chez Valorissimmo. Dans les secteurs les plus chers, ยซ on visera la valorisation du bien sur au moins vingt-cinq ans pour compenser la rรฉintรฉgration des amortissements dans le calcul de la plus-value ยป, complรจte Olivier Sesmat.
Attention toutefois : ยซ Lโinvestissement locatif reste un actif de protection fait pour prรฉserver la valeur du patrimoine, les avantages fiscaux quels quโils soient ne devant pas constituer une prioritรฉ ยป, observe Nicolas Grizard, directeur commercial chez MGM. Comme toujours en matiรจre de placement pierre, la qualitรฉ de lโadresse (cadre de vie, desserte, commerces, services et localisation du bien) est ร privilรฉgier, en se souvenant que ยซ cโest la raretรฉ qui concourt le plus ร la crรฉation de valeur et de gains ร la revente ยป, conclut-il.
Les limites
Le dispositif Jeanbrun a le mรฉrite de redonner un cadre fiscal ร lโinvestissement locatif privรฉ aprรจs la fin du Pinel. Mais ses critiques sont nombreuses : effet potentiellement inflationniste sur le prix du neuf, ciblage territorial discutable, avantage fiscal profitant dโabord aux mรฉnages dรฉjร solvables, complexitรฉ pour les particuliers, impact limitรฉ sur les loyers et rรฉponse insuffisante au parc existant. Plus quโune solution globale ร la crise du logement, il apparaรฎt surtout comme un outil de soutien ร la construction neuve et ร lโinvestissement privรฉ.
Pierre Chevillard
Photo ร la une : la rรฉsidence Maestria, construite ร Annecy par Priams, comptera 58 appartements. Livraison au dernier trimestre 2027.
Cet article est issu de notre magazine hors-sรฉrie ยซย Panorama รฉconomique Immobilier 2026ย ยป, disponible au format liseuse en ligne ou au format papier.
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