Face aux besoins croissants d’investissement dans les infrastructures de santé, un nouveau modèle immobilier se développe en Suisse, consistant à dissocier la propriété des bâtiments de l’exploitation médicale pour permettre aux hôpitaux de se concentrer sur leur activité de soins.
Le sale and lease back consiste pour un établissement hospitalier à vendre à un investisseur les murs et le terrain qu’il détient, tout en restant locataire de ses locaux afin de financer ses investissements. Déjà répandu aux États-Unis et en France, ce modèle reste émergent en Suisse.
Leader sur ce créneau, l’entreprise fribourgeoise Infracore, qui est entrée cet été à la Bourse suisse, possède aujourd’hui un portefeuille de 48 établissements répartis sur 19 sites dans 11 cantons dans les trois régions linguistiques, représentant une valeur marchande d’environ 1,4 milliard de francs suisses et une surface locative totale de plus de 220 000 m².
Les contrats de bail sont conclus sur de très longues durées, généralement supérieures à 25 ans, avec des options de prolongation pouvant aller jusqu’à 15 ans supplémentaires. L’entreprise prend en charge l’ensemble de l’enveloppe des bâtiments – toitures, façades, fenêtres ou encore installations techniques – tandis que les exploitants restent responsables des aménagements intérieurs et de l’activité médicale.
Un nouveau modèle
Dans un contexte où les hôpitaux doivent financer leurs investissements sur leurs recettes d’exploitation, alors même que les besoins augmentent en technologies médicales, en numérisation et en efficacité énergétique, ce modèle peut offrir une marge de manoeuvre appréciable. À cela s’ajoute l’évolution démographique, qui renforce encore la demande de soins à long terme et rend les solutions de financement traditionnelles de plus en plus difficiles à mobiliser seules.
« Nous nous concentrons sur les hôpitaux de soins aigus, c’est-à-dire des hôpitaux de classe moyenne, précise Eric Frey, CEO d’Infracore. Le principe de sale and lease back permet aux société opératrices d’investir dans des secteurs comme les technologies de l’information, l’optimisation des structures internes ou encore la digitalisation qui demandent d’importantes ressources financières. Par ailleurs, les opérateurs ne sont généralement pas des spécialistes de l’immobilier. Un manager va peut-être rénover un hôpital une fois dans sa vie, s’il a de la chance. Ce n’est souvent même pas le cas. Alors que nous avons cette expérience depuis une vingtaine d’années. Nous avons rénové une multitude de structures et nous leur apportons cette expérience ainsi que l’entretien régulier des infrastructures. Ce sont beaucoup d’avantages pour le monde de la santé qui, en Suisse, doit se renouveler, trouver des nouvelles solutions. »
L’acquisition récente par Infracore de l’hôpital régional See-Spital, à Horgen, près de Zurich, illustre l’intérêt croissant pour ce modèle alors que le réseau hospitalier suisse poursuit sa transformation entamée ces dernières années. « Il n’y a pas si longtemps, on comptait près de 400 hôpitaux dans le pays. Actuellement, ils sont à peu près 275. Beaucoup ont fermé », indique Eric Frey.
Mais, bien que le processus soit appelé à se poursuivre, il ne remet pas pour autant en cause le potentiel des établissements régionaux, qui constituent le coeur de cible d’Infracore d’autant plus « qu’il n’y a pratiquement pas de concurrence sous la forme que nous proposons, constate Eric Frey. Les structures étrangères ont une ou deux présences en Suisse, mais elles n’ont pas réussi à percer comme nous l’avons fait. »
Une situation que le dirigeant de l’entreprise explique par la nature même du système helvétique qui constitue une barrière importante. « Il faut une connaissance accrue du marché suisse, qui compte 26 cantons et 26 systèmes de santé différents. Pour les acteurs étrangers, l’approche est souvent beaucoup plus complexe. »
Odile Habel
Photo à la une : Privatklinik Bethanien Zürich. © PHOTO-GENIC.CH / Denis Emery
Cet article est issu de notre magazine L’Extension Automne 2026, accessible gratuitement au format liseuse en ligne.
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