L’Ain recense près de 8 000 copropriétés qui constituent un parc structurant pour son économie résidentielle. Mais derrière cette ampleur, se dessinent des fragilités multiples.
Selon une étude de l’Agence départementale d’information sur le logement (Adil) et de l’Observatoire départemental de l’habitat, au 1er janvier 2024, l’Ain comptait 7 983 copropriétés représentant 87 874 logements. Un parc largement diffus : 325 communes sur 392 en abritent, preuve qu’elle ne se limite pas aux zones urbaines mais irrigue aussi les territoires ruraux. Cette présence généralisée en fait un enjeu économique majeur, tant pour le marché immobilier que pour les politiques publiques de l’habitat.
La particularité aindinoise réside dans la taille des copropriétés. Près de 61 % d’entre elles comptent en effet moins de cinq logements. Si ce maillage fin favorise une répartition équilibrée sur le territoire, il constitue aussi un facteur de fragilité. Ces petites structures disposent de moins de moyens financiers et organisationnels pour engager des travaux ou assurer une gestion rigoureuse.
Leur ancienneté accentue ces difficultés : 65 % ont été construites avant 1975 et une part non négligeable présente de mauvaises performances énergétiques, avec 17 % de logements classés F ou G. Dans un contexte de durcissement des normes, notamment sur les passoires thermiques, elles pourraient se retrouver en difficulté pour financer les rénovations nécessaires.
Vacance et gestion : des signaux d’alerte
Autre indicateur préoccupant : la vacance. Dans l’Ain, 10 755 de ces logements sont inoccupés, dont plus de 2 000 depuis plus de deux ans. Cette vacance longue durée se concentre au sein des copropriétés anciennes et de petite taille, souvent marquées par des impayés ou une dévalorisation immobilière.
La question de la gestion est également centrale. Si 60 % sont immatriculées au registre national, une part importante échappe encore à ce suivi obligatoire. Plus préoccupant encore, plus de la moitié des copropriétés immatriculées ne disposent pas d’un syndic clairement identifié. Cette absence fragilise la prise de décision, la gestion financière et la planification des travaux.
Les charges courantes s’élèvent en moyenne à 1 338 euros par lot, mais les écarts sont importants selon les équipements. Les copropriétés dotées d’un chauffage collectif voient leurs dépenses grimper à plus de 2 400 euros, faisant de l’énergie un poste clé. Dans ce contexte, la capacité à financer des travaux reste inégale. Si certaines disposent d’un fonds travaux, celui-ci demeure souvent insuffisant, notamment dans les structures gérées bénévolement. Les contraintes économiques des copropriétaires et les difficultés d’organisation collective compliquent encore les décisions.
Un enjeu économique et territorial
Au total, 7 % des copropriétés sont considérées comme fragiles et 18 % doivent être surveillées, des niveaux supérieurs à la moyenne nationale. Les difficultés de gestion représentent à elles seules 77 % des fragilités identifiées. Face à ces constats, la professionnalisation des syndics et le soutien apparaissent comme des leviers essentiels. Des dispositifs comme le Popac (Programme opérationnel de prévention et d’accompagnement) permettent déjà d’apporter un appui technique et financier.
Dans un département en croissance démographique, l’avenir du parc de copropriétés constitue un enjeu économique majeur. Entre rénovation énergétique, maintien de l’attractivité et équilibre des marchés immobiliers, la capacité à structurer et accompagner ce parc sera déterminante dans les années à venir.
Thibault Jeanpierre
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