Dossier / Immobilier d’entreprise : les murs bougent…

Dossier / Immobilier d’entreprise : les murs bougent…

Manque de place et nouveaux modes de travail sont deux facteurs qui s’autoalimentent et transforment les entreprises. Demain, de nouveaux bureaux pour de nouvelles organisations managériales…

«Ce matin, en arrivant au travail, Anne ne se rend pas au bureau qu’elle occupe depuis deux mois, préférant terminer ailleurs la refonte du site Internet avec son équipe. Durant ces huit semaines, elle a déjà encouragé certains collaborateurs à passer du temps dans un espace de coworking de la ville pour stimuler créativité et collaboration. Désormais, c’est dans le hub, à l’étage “corpoworking” de l’entreprise que l’aventure se termine, afin d’établir encore quelques échanges avec des partenaires et des clients. En passant, elle a juste le temps de constater qu’en une nuit, ce qui a été son quartier général s’est transformé.

Les parois – qui se rapprochaient de jour en jour, au gré de ses réservations sur l’Intranet parce que moins de monde était nécessaire – ont finalement sauté. L’équipe de l’entreprise voisine qui partage l’espace est au début de son projet, ayant besoin de beaucoup de compétences et donc de place. Après avoir retiré ses billets de spectacle à la conciergerie, bu un café à l’espace détente commun – partagé entre salariés des diverses entreprises, habitants voisins et commerçants de la galerie marchande –, elle rejoint le hub. Les seuls éléments qui n’ont pas changé depuis la veille, ce sont les Alpes qu’elle entraperçoit par les vitres autonettoyantes… »

“LES BUREAUX RESSEMBLERONT À DES MÉCANOS MODULABLES, INTERCHANGEABLES POUR LES PERSONNES SELON LEURS AGENDAS.”

Est-on vraiment dans la fiction ? “Agilité” semble devenu le maître mot dans les bureaux modernes comme dans les locaux d’activité. L’heure est à l’optimisation du moindre mètre carré, pour répondre aux contraintes du marché immobilier mais aussi pour faciliter de nouvelles méthodes de travail. « Une seule certitude, les bureaux à espaces figés et aux cloisonnements durs, dédiés à des personnes spécifiques, vont un jour disparaître », anticipe Olivier Cloitre, consultant associé en charge du département Bureaux des Savoie chez Bnp Paribas Real Estate.

Gérer la tension du marché immobilier

L’encombrement des villes rend la mobilité physique plus délicate pour les salariés et le prix du mètre carré devient pesant pour les entreprises. La vaste enquête annuelle de l’Association des directeurs de l’environnement de travail (Arseg) estime ainsi qu’un mètre carré (immobilier, exploitation technique…) coûtait 784 euros par an en 2017, soit 15 136 euros par poste de travail en moyenne. L’immobilier est le deuxième poste de coût d’une entreprise. En réponse, le télétravail, le flex office, les bureaux partagés ont fait une timide apparition dans la région.

Profitant des taux bas, les chefs d’entreprise cherchent aussi à acquérir des immeubles neufs pour profiter d’équipements de détente communs avec d’autres entreprises et de la possibilité de redessiner les espaces. « Souvenons-nous que des cloisons ajoutées augmentent de 10 % à 15 % la surface nécessaire », précise Jean-François Berthier, gérant associé d’Axite CBRE Annecy. Encore faut-il trouver la perle rare… « Sur le parc d’activité des Glaisins, nous avons intégralement vendu un immeuble de 1 200 mètres carrées avant qu’il ne sorte de terre », confirme Olivier Cloitre, qui enregistre une année exceptionnelle dans la Venise des Alpes.

Nouvelle conception du management et de l’espace

Si les problèmes de place, de réhabilitation de la seconde main et de déménagements viennent polluer la vie des chefs d’entreprise, ils n’agissent pas seulement sous la contrainte, rêvant aussi d’un immobilier modulable à leur guise selon la réussite de leur business ou leur vision en matière de ressources humaines ou de responsabilité sociale et environnementale (RSE)…

Beaucoup espèrent des bureaux (re)configurables, sécables entre plusieurs entreprises utilisatrices, fluides avec une circulation facilitée et des zones de rencontre. Et, à terme, des espaces flexibles dans le temps, pouvant être réservés au jour ou au mois avec des collaborateurs qui peuvent se rendre dans des tiers lieux le temps d’un projet. Ils seront aussi plus réversibles – pensés dès leur conception pour pouvoir être transformés en logements ou commerces – et plus ouverts, devenant des plateformes “hub” qui accueillent l’ensemble des parties prenantes (clients, partenaires…) et s’avèrent propices aux rencontres et événements.

« Dans notre siège social situé à Paris dans le XVIe arrondissement, nous pouvons rencontrer des collaborateurs, des clients, des start-up, des étudiants, des membres de Comex de groupes qui viennent s’imprégner de l’ambiance dans l’espace commun Livepoint », illustre David Layani, président de Onepoint, spécialiste de la transition digitale. En attendant, les entreprises ont déjà plus recours aux espaces de coworking extérieurs – afin d’oxygéner leurs équipes projets transversales – et ouvrent parfois elles-mêmes des espaces de “corpoworking”.

Beaucoup espèrent des bureaux (re)configurables, sécables entre plusieurs entreprises utilisatrices, fluides avec une circulation facilitée et des zones de rencontre. Et, à terme, des espaces flexibles dans le temps, pouvant être réservés au jour ou au mois avec des collaborateurs qui peuvent se rendre dans des tiers lieux le temps d’un projet.

L’équilibre entre plus de communication et plus de concentration

Si la région n’en est pas encore là, l’agilité se précise. « Des sociétés dédiées au coworking créent des espaces de 300 à 800 mètres carrés », note Xavier Troillard, directeur associé chez Axite CBRE au Bourget-du-Lac. En Savoie par exemple, Business Camp est apparu à Savoie Technolac, le Mug à Chambéry (photo), le Mug2 à Aix-les- Bains… « À Grésy-sur-Aix, les artisans locaux achètent des bâtiments pour les rénover et créer de tels espaces », précise Aurélie Durand, consultante Bnp Paribas Real Estate. Des centres d’affaires déjà plus anciens essaiment aussi.

« En parallèle, des dirigeants sont plus sensibles aux espaces partagés et au mode projet, ménageant des espaces pour travailler à plusieurs, pour échanger, pour se détendre… privilégiant le “zoning” dans l’entreprise », ajoute Xavier Troillard. Reste à opérer un arbitrage entre convivialité et qualité de travail. L’open space classique a vieilli. « Ceux qui sont dans la réflexion-conception ne sont pas forcément férus d’espaces toujours plus ouverts », souligne ainsi Jean-François Berthier. Certes, meubles et cloisonnements se réduisent, en attestent le siège du Crédit Agricole des Savoie aux Glaisins ou celui de Salomon à Metz- Tessy, mais des zones dédiées au travail participatif et aux réunions alternent avec celles qui permettent l’isolement.

« Nous sommes plus ici dans une configuration mixte ; par exemple quelques bureaux individuels subsistent afin de garder une confidentialité pour les dirigeants, les comptables ou les RH », précise Aurélie Durand. Les bureaux ne sont pas encore des mécanos interchangeables pour les personnes selon leurs agendas. Mais mobilité et desk sharing laissent entrevoir l’évolution. Demain, Anne ne sera pas un personnage imaginaire…

Locaux d’activité et industriels : le système D

La pénurie de locaux se fait encore plus sentir au niveau des usines et des entrepôts lorsque les terrains plats sont rares. « Ce n’est pas un scoop, le Chablais est très enclavé. Nous avons bien vécu durant vingt ans mais, désormais, les particuliers n’ont plus de grands terrains à vendre et il n’existe plus de friches industrielles », constate Gilbert Grard, gérant de Grard immobilier d’entreprise à Thonon-les-Bains. Du côté d’Annecy, le marché ne dépasse plus les 50 000 mètres carrés de transactions, contre 75 000 à 80 000 par le passé. Les terrains industriels se font rares et les bâtiments disponibles, vétustes, ne correspondent plus à la demande. Les programmes de neuf ne sont pas disponibles immédiatement. « La situation est presque inquiétante. Les industriels apprennent à optimiser, à stocker en extérieur, à rechercher de la hauteur », soutient Xavier Troillard, directeur associé chez Axite CBRE au Bourget-du-Lac.

La pénurie de locaux se fait encore plus sentir au niveau des usines et des entrepôts lorsque les terrains plats sont rares.

Il y a dix ans, un entrepôt haut signifiait 8 à 10 mètres de hauteur. Aujourd’hui, il peut approcher les 30 à 40 mètres dans le sud. « Pas encore ici, mais les PLU évolueront », prévoit Jean-François Berthier, gérant du cabinet Axite CBRE à Annecy, qui note que la conception d’usines à étages revient et que les industries apprennent à toujours plus compacter leurs machines. « Si elles en restaient aux process horizontaux des années 1970-1980, elles devraient délocaliser. Avec l’explosion du e-commerce, les plateformes ne peuvent de toute manière pas trop s’éloigner des centres urbains », annonce l’expert. Au contraire, d’autres sociétés qui occupaient 3 000 mètres carrés par le passé n’en ont plus besoin aujourd’hui que de 1 500 car elles ne font plus en France que du SAV et de la R&D.

« Elles ne sont plus des industries à proprement parler et ne disposent donc plus de bâtiments adaptés, comprenant par exemple une partie de bureaux pour les ingénieurs qui font de la recherche », déplore Aurélie Durand, consultante en charge des locaux d’activités et industriels des Savoie chez Bnp Paribas Real Estate, qui doit aussi identifier d’anciens sites à réhabiliter pour répondre à la demande. Face à ces écueils, ce sont aussi les petits arrangements qui priment. « En attendant de trouver mieux, les industriels morcellent bien souvent leurs implantations quand ils bénéficient au moins d’un bâtiment qui a de la hauteur », constate la consultante. Mais ces arrangements ne sont pas pérennes car non optimisés. En outre, ajoute-t-elle, les industriels partagent rarement les bâtisses avec d’autres entreprises car « ils aiment bien être chez eux ».


Dossier réalisé par Julien Tarby

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