Immobilier d’entreprise : construire réversible

Immobilier d’entreprise : construire  réversible

Alors que dans certaines villes, les mètres carrés de bureaux vacants s’amoncellent, accélérant leur obsolescence, le secteur de l’immobilier d’entreprise se veut novateur. Parallèlement à l’avalanche de labels et certifications énergétiques en faveur de bâtiments de qualité et durables, les professionnels travaillent la réversibilité des futurs immeubles tertiaires. Il est souvent plus coûteux de transformer que de démolir… excepté si la transformation est anticipée dès la conception !

À une époque où l’immobilier de bureaux soigne son image de marque – on ne compte plus les labels et certifications énergétiques qui envahissent le marché depuis une dizaine d’années dans la lignée des premiers référentiels HQE (Ndlr, le premier date de 2005) –, l’industrie de la construction a dû évoluer. Avec en ligne de mire la Réglementation thermique 2020.

Favoriser la qualité des bâtiments

Une mutation sur fond de transition énergétique pour attester les meilleures pratiques en vigueur. Régulièrement, de nouvelles thématiques environnementales voient le jour, reflétant les attentes croissantes des acteurs du secteur qui veulent répondre aux exigences de la clientèle internationale. Exemples forts, les bâtiments bas carbone (BBCA) et le label BiodiverCity, instauré par le Conseil international biodiversité et immobilier (CIBI), dont l’objectif est de promouvoir les opérations immobilières qui prennent en compte et valorisent la biodiversité (végétalisation des espaces, ruches urbaines, jardins potagers…) dans les îlots bâtis. Dans le but de réduire leur empreinte carbone et de reconnecter l’homme à la nature.

Toutefois l’enjeu de durabilité des bâtiments neufs ne se résume pas à l’énergie et à l’environnement, le secteur de l’immobilier a fait évoluer les enjeux sociaux et sociétaux. « Depuis trois ans, les entreprises ont replacé l’humain au centre de la conception immobilière en intégrant le confort et le bien-être », confirme Ludovic Chambe, directeur Développement durable chez CBRE (lire l’encadré sur ce sujet). Comme le corrobore la dernière certification Well, qui porte sur le bien-être des occupants et offre un cadre normé pour améliorer la santé et le bien-être des salariés à travers la conception, la construction, l’aménagement et l’exploitation du bâtiment. Avec 27 projets en cours de certification, la France se place aujourd’hui en 4e position à l’échelle européenne.

Autres thématiques d’actualité, le digital, qui est devenu une composante essentielle (cf. l’interview sur le Linklab à Chambéry) au travers de bâtiments ultra-connectés, et mieux encore, intelligents à l’instar des Smart buildings. Le tout assorti, là encore, de référentiels. Ainsi Ready 2 Services, créé il y a tout juste deux ans, distingue les bâtiments connectés et communiquant avec leur environnement et va plus loin en intégrant des exigences nouvelles axées sur l’interopérabilité, la sécurité, la gestion des données et l’offre de services.

Work #1 anticipe les évolutions urbaines du quartier Confluence à Lyon avec un bâtiment à usage de bureaux qui pourra facilement être transformé en logements. La livraison est prévue courant 2021.

Penser réversibilité des immeubles

En parallèle, les acteurs de l’immobilier – promoteurs, constructeurs et architectes – planchent sur de nouveaux concepts répondants aux évolutions des modes de travail et de consommation… et aux enjeux sociétaux prônant la mixité. Qu’il s’agisse des générations et des usages. L’immeuble d’avenir propose des espaces hybrides et performants et nécessite de penser l’immeuble au service de l’usager : le “building as a service”.

Pour les propriétaires et investisseurs, cela consiste à ne plus vendre seulement un immeuble mais ses usages actuels et futurs. Parmi les solutions émergentes, figure sur le haut du pavé la réversibilité des futures constructions. À savoir comment rendre un immeuble adaptable à différents usages. Que ce soit dans son enveloppe et dans sa conception. Encore à l’état de concept, il apporte une réponse efficace à l’obsolescence et à la vacance des immeubles de bureaux, notamment dans les zones tendues. Et à la crise endémique de l’habitat. Avec l’objectif de transformer à terme des bureaux en logements. Et vice versa, pourquoi pas.

À ce titre, la loi Elan constitue un premier pas, avec à la clé des exonérations fiscales pour inciter les propriétaires à transformer. Tout l’enjeu consiste donc à anticiper l’évolution d’un édifice avant même sa construction pour alléger au maximum les adaptations et leur coût lors de la transformation [Ndlr : on parle de 800 euros environ le mètre carré pour un bâtiment réversible contre 2 000 euros pour un édifice à rénover]. « De plus en plus, on pense coût global et cycle de vie des bâtiments », observe un professionnel de l’immobilier. Car si aujourd’hui nous sommes capables de réaliser des bâtiments à énergie positive, en revanche l’énergie grise – celle des matériaux entrant dans sa construction – reste un point d’achoppement.

La réversibilité impose des façades neutres. Attention toutefois à ce qu’elles ne deviennent pas banales.

Actuellement, quelques immeubles de bureaux réversibles sortent de terre à Paris, Strasbourg (cf. le Black Swann d’Icade) … Dernier cas d’école à Lyon Confluence, avec le Work #1 conçu par Linkcity Sud-Est. La filiale de Bouygues Construction, proactive dans ce domaine, a développé le label d’immeuble réversible Office Switch Home (OSH) dans une démarche éthique et durable. « Cet édifice sur 5 700 mètres carrés a été conçu pour que les dimensions des trames de l’immeuble permettent une transformation des bureaux en logements. Gaines techniques préexistantes et planchers adaptés aux différents usages ont également été prévus. Et en façade, des balcons filants permettront à chaque futur logement d’avoir un balcon privatif », détaille Vincent Hilaire, responsable de programme chez Linkcity.

Au-delà, tous les plans d’aménagements ont été pensés en amont et dans un potentiel d’usage de logements dans quelques années. Et le professionnel de poursuivre « L’intérêt est d’obtenir une façade neutre pour ne pas avoir à faire par la suite un travail d’identité lors de la transformation ». Bien sûr, ce concept est déclinable sur l’ensemble du territoire, à condition toutefois d’anticiper. Pour autant, ce type de construction, dans sa configuration actuelle, pose question : ne se dirige-t-on pas tout droit vers des immeubles standardisés, dont les façades seraient la réplique des précédentes ? Reste aux constructeurs à proposer un dispositif constructif industrialisé pour une réversibilité efficiente, et à ouvrir la créativité sur des projets novateurs.

LinkLab à la pointe de la digitalisation

Le premier ensemble immobilier tertiaire de la Cassine à Chambéry livré fin 2021 ambitionne d’être la tête de proue de ce quartier en devenir. Un projet ambitieux signé Patriarche. 5 questions à Baptiste Gey, directeur du projet.

Quel parti pris architectural avez-vous adopté ?

Ce futur morceau de ville sur plus de 100 000 mètres carrés va se construire dans les prochaines années pour insuffler une nouvelle dynamique à Chambéry. Nous avons voulu un projet à la hauteur de cette ambition. Un bâtiment courbe, aux formes dynamiques, en mouvement, qui invite à la découverte, au parcours en son coeur d’îlot et autour de ses façades. Cet ensemble de 10 000 mètres carrés (deux bâtiments sur six niveaux) sera le premier à émerger et restera le signal de cette future ZAC, comme un point de repère dans la ville, en figure de proue de la composition globale. La volumétrie des bâtiments, du Sud vers le Nord, favorise un ensoleillement de tous les rez-de-chaussée et des aménagements paysagers jusqu’au coeur d’îlot. De grandes terrasses en toitures et en façades accompagnent ce jeu de volumes et offriront aux futurs utilisateurs de larges espaces de vie extérieurs.

En quoi sera-t-il innovant ?

Le terme ambitieux me semble plus adéquat. Ambitieux en raison du plan d’urbanisme qui intègre des paysages, des jardins partagés, des parcs et aussi la mixité dans les usages puisque des programmes de logements, d’activités et d’espaces tertiaires cohabiteront. Ce projet peut aussi être considéré comme innovant dans son écriture architecturale. Les espaces intérieurs mixent amphithéâtres, salle de repos, studios photo et vidéo, bureaux connectés, espaces de coworking ou privatifs, salle de repos, restaurant… Nous avons réfléchi à comment il sera habité et avons conçu une architecture qui s’y prête. Et par définition, évolutive pour coller aux nouveaux modes de travail pour les 50 années à venir.

Vous l’avez conçu pour recevoir les meilleurs usages de la technologie ?

Ce programme sera très poussé en termes d’innovations, notamment concernant la gestion numérique et digitale du bâtiment. Si rien n’est encore totalement arrêté à ce stade du projet, Linklab se veut un facilitateur d’échanges intra et interservices pour le plus grand bien-être de ses occupants et de la productivité des entreprises. Beaucoup de technologies sont à l’étude. Une application permettra de géolocaliser chaque utilisateur dans le bâtiment, dans une logique de flex office. Les réservations de salle, l’accueil des visiteurs et l’information…, tout pourra se faire instantanément.

Bioclimatique, ultra-économe, la durabilité est-elle un critère essentiel de ce projet ?

Le niveau d’exigence visé est celui de la RT 2020. Les volumes courbes permettent une bonne compacité et favorisent la ventilation naturelle des constructions. Les façades seront très performantes et le meilleur compromis a été recherché entre la maîtrise du confort hiver et été et les vues sur le paysage. Les bâtiments seront équipés de capteurs photovoltaïques en toiture pour produire de l’électricité.

Est-ce que le Linklab préfigure le tertiaire de demain ?

Assurément sur la partie digitalisation et domotique. La réponse formelle est ici adaptée à son contexte urbain. Ailleurs, le projet aurait sans doute été différent dans sa volumétrie et l’expression graphique de ses façades. Ce n’est pas la forme qui fait l’architecture de demain. L’usager est placé au coeur de la réflexion dans tous nos projets. Car au-delà de l’image, plus important, il y a l’usage. C’est ce type même d’architecture que nous voulons développer demain.

Le premier ensemble immobilier tertiaire de la Cassine à Chambéry livré fin 2021 ambitionne d’être la tête de proue de ce quartier en devenir. Un projet ambitieux signé Patriarche.

Confort et bien-être, nouveau leitmotiv

Côté aménagement, « la tendance consiste désormais à casser les codes pour faciliter les échanges et les usages et améliorer la productivité », assure un spécialiste bien implanté dans la région Auvergne-Rhône-Alpes. Désormais les patrons réalisent des aménagements non plus seulement pour séduire les clients mais pour attirer et retenir les talents. Et dans ce domaine, tout va très vite. Des bureaux agencés il y a cinq ans sont déjà obsolètes.

Après l’avènement de l’open space – un temps porté aux nues mais dont on semble être revenu (à lire le fameux livre d’Alexandre des Isnards et Thomas Zuber « L’open space m’a tué » qui a déclenché une véritable fronde) –, place au flex-office et au tiers-lieu, ces espaces de travail ouverts à d’autres entreprises. En 2018, le coworking, qui intègre aujourd’hui tous types de sociétés, a pris un essor phénoménal avec plus de 1 800 espaces identifiés, selon la Mission Coworking.

Plus que jamais, les patrons privilégient les espaces communautaires multi-usages et protéiformes plutôt que les bureaux attitrés. « Aujourd’hui il n’est pas rare de voir travailler dans un même bureau, et cote à cote, un dirigeant de société et la dernière recrue arrivée », ajoute le spécialiste. Question de budget aussi puisque la flexibilité et la mutabilité des usages des espaces de travail permettent une meilleure maîtrise des coûts.

D’autant que, et ce sont les chiffres qui l’attestent, le taux moyen d’occupation d’un bureau est de 60 %, une fois pris en compte les congés, les RTT et les absences diverses et variées. « Certaines entreprises n’hésitent pas à délocaliser leurs équipes dans des espaces de coworking pour stimuler leur créativité ».


Dossier réalisé par Patricia Rey

A propos de l'auteur

GROUPE ECOMEDIA

GROUPE ECOMEDIA, c'est le groupe de presse économique de Savoie Mont Blanc (74 et 73), de l'Ain (01), du Nord Isère (38) et de la région lémanique trans-frontalière avec Genève et les cantons romands.

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