La crise de la Covid est en train d’infléchir la dynamique de construction des locaux non résidentiels en France. Les volumes sont en baisse partout et sur la plupart des segments, notamment le tertiaire. En revanche, les nouvelles contraintes sanitaires ne semblent pas venir contrarier les tendances à l’oeuvre depuis une dizaine d’années dans ce secteur d’activité. Elles semblent même, d’une certaine manière, les confirmer.

Entre août et octobre, selon le service des données et études statistiques du ministère de la Transition écologique, 9,9 millions de mètres carrés ont été autorisés à la construction pour des locaux non résidentiels en France. C’est 2,9 % de plus que sur la même période de 2019. Certes, quatre gros chantiers logistiques en Centre-Val de Loire faussent ce chiffre et, sans eux, la courbe est à la baisse, mais seulement de 1,6 %. Voilà qui ressemble à une bonne performance… qui s’explique en partie par un effet rattrapage des trimestres précédents. Le second trimestre (juillet-septembre) était en baisse de 2,6 % sur la période équivalente de 2019, mais de 6,7 % sans les quatre permis logistiques déjà évoqués.

La crise s’installe

Les autorisations de chantiers parlent des perspectives de chantiers. L’autre indicateur de la construction est celui des mises en chantier proprement dites. De ce côté-là, pas de miracle, cette erratique année 2020 n’a pas facilité la vie des maîtres d’oeuvres. Seulement 6,4 millions de mètres carrés de locaux non résidentiels ont été mis en chantier, soit une baisse de 4,7 % – certes moins marquée que les -12,9 % enregistrés au trimestre précédent – sur celui de 2019. Le bilan sur un an rend la crise qui s’installe plus visible. De novembre 2019 à octobre 2020, seulement 35,1 millions de mètres carrés de locaux non résidentiels ont été autorisés à la construction.

C’est 15,5 % de moins que sur les douze mois glissants précédents (novembre 2018-octobre 2019). L’analyse plus fine des chiffres confirme que la crise s’installe bel et bien. Au troisième trimestre, les entrepôts sont en croissance (+31,9 %, mais +5 % si l’on ne tient pas compte des quatre gros chantiers déjà évoqués). Les serres et bâtiments agricoles ou forestiers progressent de 13,8 %, les locaux industriels de 3,2 %. Tous les autres segments sont en recul marqué : -15,4 % pour les commerces (et l’on voit mal la tendance s’infléchir dans les prochains mois), -13,1 % pour l’hôtellerie (même commentaire), -12,6 % pour les bureaux, -12,4 % pour l’artisanat, -6,6 % pour les services publics ou d’intérêt collectif.

La courbe est encore plus raide sur un an. L’hôtellerie plonge de 20,3 %, le commerce de 19 %, les entrepôts de 17,8 %, les bureaux de 16 %. L’artisanat s’en sort un peu mieux mais reste sous la barre des -10 % (-11,3 %). Les chiffres sont aussi mauvais pour les mises en chantier. Sur douze mois glissants, elles ont reculé de 10,6 %, avec 24,7 millions de mètres carrés. Seuls les entrepôts sont en progression (+11,2 %). Le commerce est à -21,9 %, les services publics ou d’intérêt collectif à -15,8 %, l’industrie et l’artisanat sont à -15,6 %, les bureaux à -15 %. Pour une fois, Auvergne-Rhône-Alpes ne présente pas de courbes sensiblement différentes : 4,9 millions de mètres carrés ont été autorisés entre novembre 2019 et octobre 2020, soit une baisse de 8 % par rapport à l’année précédente. La chute atteint 17,4 % pour les chantiers commencés : 3,2 millions de mètres carrés sur la dernière période, 3,9 millions sur la précédente.

« LES “STOP AND GO” DU PRINTEMPS ET DE L’AUTOMNE ONT PARALYSÉ UNE PARTIE DE L’ACTIVITÉ ; LE MANQUE DE VISIBILITÉ DES CLIENTS ENTRAÎNE UN GEL DES INVESTISSEMENTS. »

Tendances

Comment pourrait-il en être autrement ? Les “stop and go” du printemps et de l’automne ont paralysé une partie de l’activité ; le manque de visibilité des clients entraîne un gel des investissements. Reste à savoir si la crise est susceptible de s’installer durablement dans le paysage, où si 2021 verra une reprise. Nous ne nous hasarderons pas à un quelconque pronostic… Tout au plus peut-on constater que les besoins restent énormes, notamment pour rénover le parc de bureaux. Nous le disions déjà les années précédentes et c’est toujours aussi vrai : le secteur revoit ses fondamentaux. Il est intéressant de constater que la crise de la Covid n’a pas remis en cause les grandes tendances à l’oeuvre.

En janvier dernier, le cabinet conseil en immobilier d’entreprise JLL se lançait dans un exercice de prospective sur le thème « Quelles seront vos priorités pour 2020 ? ». Il n’anticipait pas un arrêt des entreprises pendant deux mois, le basculement de millions d’employés en télétravail, et, pour autant, les tendances annoncées restent plutôt d’actualité. Première assurance : selon l’étude, « 85 % des salariés déclarent être plus productifs grâce à la flexibilité (horaires, télétravail, espaces alternatifs) offerte par leur entreprise ».

Second enseignement : « 71 % des salariés aimeraient bénéficier d’un environnement de travail complètement automatisé », au besoin avec de l’intelligence artificielle. Troisième chiffre : « 50 % des salariés veulent que leur entreprise fasse davantage pour être plus inclusive ». Les employeurs sont désormais attendus sur les sujets de responsabilité sociétale et d’engagement écologique.

Un appartement comme au bureau

Après tout, ces constats poursuivent et confirment, pour l’essentiel, les mutations engagées dans le monde du travail – qui se traduisent donc dans l’immobilier d’entreprise – depuis dix ans. Toujours en janvier dernier, le groupe CBRE (dont fait partie Axite, en Savoie et Haute-Savoie), pointait les changements à l’oeuvre depuis 2010. On retrouve peu ou prou les mêmes items : explosion du coworking, développement du flex office, ou la possibilité pour un employé de “se poser” où il le souhaite en fonction de son programme de la journée, digitalisation accrue des locaux, intégration de préoccupations environnementales, développement des services dans les immeubles (salle de sport, salle de sieste, consigne…) … et, bien sûr, l’arrivée du télétravail.

La crise n’a pas remis en cause ces évolutions, et il est encore difficile de savoir quel rapport auront les travailleurs de demain à leur espace de travail et/ou de vie. Les années précédentes, nos interlocuteurs identifiaient déjà les limites de plus en plus floues entre vie professionnelle et vie personnelle comme une tendance majeure. C’était alors surtout pour imaginer des bureaux “comme à la maison”.

Mais, en 2020, le télétravail forcé a inversé la démonstration, en obligeant d’installer les bureaux à la maison. Cette tendance va-t-elle s’installer dans la durée et conduire les entreprises à reconsidérer leur patrimoine ? Paradoxalement, l’immobilier tertiaire s’inviterait alors chez l’immobilier d’habitation, avec la nécessité de rajouter, dans les appartements de demain, une pièce… à travailler.

L’exemple du Pipa : l’enjeu environnemental

Dès ses débuts, le parc industriel de la Plaine de l’Ain (Pipa, 972 hectares dont 225 disponibles, accueillant 180 entreprises), à Saint-Vulbas (01), a fait rimer environnement et industrie grâce à l’intégration d’espaces paysagers. « Puis, en 2000, le parc a été labellisé officiellement Iso 14001, ce qui signifie que l’on garantit un management environnemental avec un plan d’action », explique Émilie Brot, la directrice adjointe du syndicat mixte qui gère le parc. Un pas de plus a été franchi en 2012, quand le parc a été labellisé Lucie, une référence en matière de responsabilité sociétale des entreprises.

Le Pipa participe à des synergies entre entreprises, comme K-Line et Ex’al (bâtiment de 12 000 m2 en construction) – toutes deux spécialisées dans le secteur de l’aluminium – qui vont réaliser une boucle de recyclage. Le parc offre également un peu de « tertiaire d’accompagnement des entreprises, tourné vers les nouveaux modes de travail comme le télétravail : un projet en cours prévoit 1 000 m2 de bureaux », développe Émilie Brot. L’autre défi qu’elle souhaiterait relever est de faire du parc d’activités un lieu de vie, « un endroit corporate qui offre un confort de vie aux salariés ».

Programmes, une priorité : la mixité

Véritable vitrine de la ville de demain pour Chambéry (73), le quartier de La Cassine – connecté à tous les modes de transports (gare, autoroute…) – combinera à terme performance économique et environnementale, et offrira un vrai cadre de vie à ses habitants. « L’idée est d’amener une vraie mixité dans ce futur quartier, entre développement économique, commerces et logements, pour en faire un lieu de vie dynamique », explique Marie-Charlotte Sarrien, chargée du projet à Chambéry Grand Lac Économie.

Le premier ensemble immobilier de La Cassine – projet qui prévoit, sur 23 hectares, 92 000 m2 de bureaux, 16 000 m2 d’activités économiques et 6 000 m2 de commerces – sort de terre avec le Linklab (photos ci-dessus et page 23) dont la livraison est prévue pour 2022. Porté par l’agence Patriarche au Bourget-du-Lac, cet ensemble de près de 10 000 m2, 6 niveaux et 2 bâtiments apporte une réponse architecturale aux nouveaux rythmes de vie des entreprises tournées vers le digital. Concrètement, il s’agit de construire, aux abords d’une gare multimodale, un pôle multi-usages de locaux et de services partagés pour le développement des start-up.

Ce bâtiment bioclimatique a été conçu pour bénéficier du meilleur de la technologie actuelle et sera construit avec des matériaux biosourcés. Le Linklab proposera des bureaux connectés, des espaces de coworking ou privatifs, un amphithéâtre, un restaurant et un potager sur les toits : des conditions réunies pour allier performance d’entreprise et bien-être au travail. L’ensemble immobilier sera détenu par une SCI dont Groupama Rhône-Alpes Auvergne sera l’actionnaire principal. L’investissement total pour Linklab représente 30 millions d’euros, dont 16 investis par Groupama, qui détiendra 51 % des parts de la SCI. Le bâtiment principal – baptisé Skylab – devait être occupé, initialement, par l’agence digitale savoyarde NewQuest, aujourd’hui en difficulté, et l’essentiel du second bâtiment devrait être loué à un acteur industriel de premier plan.

« Le projet de La Cassine est en adéquation avec les problématiques rencontrées au quotidien. Nous travaillons notamment sur la flexibilité des bâtiments de manière à ce qu’ils puissent changer d’usage facilement et donc qu’ils ne soient pas figés », développe Marie-Charlotte Sarrien. Le prochain lot de bâtiments, dit « P2 », prévu en trois plots, avec maison médicale, commerces de proximité et logements de colocation, est pour l’instant en suspens à cause du changement de municipalité intervenu cette année.

Bureaux, services, hôtels…

Du côté de Grésy-sur-Aix, le parc d’activités des Sources représente 10 hectares en bordure de l’autoroute A41. Chambéry Grand Lac Économie y commercialise 21 lots et compte à ce jour 40 à 50 candidats (livraison des travaux à l’automne 2021). À la suite d’un appel à manifestations d’intérêt lancé fin 2019, la société LX Capital a été retenue pour la construction d’un bâtiment de services, bureaux et hôtel sur 4 300 m². Savoie Technolac, au Bourget-du-Lac (73), est en perpétuelle évolution. La société Patriarche y construit l’immeuble Supernova, qui développe 6 600 m² de locaux (locaux technique et bureaux), et un pôle d’entrepreneuriat et de services de près de 4 000 m² est en cours de livraison. Il rassemble l’incubateur Savoie Technolac sur 600 m², l’accélérateur Village by CA du Crédit Agricole, et un hôtel d’entreprises.

Aménagement : transformer le paysage urbain

En Haute-Savoie, deux grands projets de longue haleine sortent progressivement de terre autour de gares ferroviaires qui redeviennent des points névralgiques de mobilité. C’est le cas à Annemasse, où l’arrivée du Léman Express a fait passer la gare au « quatrième [rang] en région Auvergne-Rhône-Alpes en termes de flux de voyageurs », précise l’architecte urbaniste Benoît Billy, de l’agence Devilliers et Associés. Pour accompagner cette nouvelle dynamique, Annemasse Agglo a donc lancé une réflexion pour requalifier les friches urbaines autour de la gare (locaux SNCF, terrain de l’ancien emplacement du centre hospitalier Alpes Léman).

Un foncier d’une vingtaine d’hectares est disponible pour construire un nouveau quartier. Ce projet de l’Étoile (en cours de réalisation) prévoit 60 % de logements et 40 % d’activités économiques, avec des immeubles de bureaux, de l’hôtellerie et des commerces. Étalé sur une quinzaine d’années, il va accueillir 35 000 m2 de bureaux, mixtes au niveau des fonctions. Parmi les réalisations déjà concrétisées, un hôtel va être livré à la fin de l’année, un immeuble d’une cinquantaine de logements est en cours de construction et un autre abritant 3 500 m2 de bureaux est prévu à côté de la gare.

Aujourd’hui, « le projet est en stand by, notamment à cause de la faible demande en immobilier d’entreprise, qui est en moyenne de 500 m2 par an », analyse l’architecte urbaniste en charge du projet pour la partie immobilier d’entreprise. À Pringy, dans l’agglomération d’Annecy, le projet de la ZAC Pré-Billy (étalé sur une dizaine d’années) prévoit la réalisation d’un parc de 5 hectares, avec 900 logements environ, 8 000 m² de bureaux, 3 000 m² de commerces et services, un hôtel (2 750 m2 de surface de plancher) et des équipements intercommunaux. La commune abrite la deuxième gare de l’agglomération et se situe sur un noeud routier permettant de rejoindre Genève par l’A41, un autre enjeu de mobilité donc.

« L’îlot tertiaire de la ZAC – dit îlot A, et dont le coût est estimé à 22,5 millions d’euros –, va marquer le démarrage du projet. Celui-ci est à la fois une véritable vitrine de l’écoquartier et un écran qui accompagne la déviation routière et protègera les habitations », explique Julien Haase (AER Architecte), l’architecte urbaniste en charge de la construction et de la réalisation du projet. Cela dit, la construction de ce premier îlot n’a pas encore démarré car elle fait face à des difficultés administratives liées au récent changement de municipalité.

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Par Philippe Claret et Alexia Bontron