Après plusieurs années d’euphorie, 2023 acte le retournement brutal du marché immobilier. Alors que le volume de transactions accuse une forte baisse en Haute-Savoie comme en Savoie, les prix des logements poursuivent leur envolée sur un territoire réputé attractif où la demande reste soutenue. La remontée des taux et le durcissement des conditions d’octroi des prêts bloquent les acquéreurs. À quoi doit-on s’attendre d’ici la fin de l’année ?
L’immobilier résidentiel, pilier du dynamisme des pays de savoie, subit en 2023 un net coup de frein des ventes alors que les prix continuent de grimper. Cette lame de fond inquiète les acteurs du secteur, qui espèrent une baisse des valeurs car les clients sont toujours là.
Le fait marquant de l’année immobilière 2023 reste l’effondrement des transactions de 19 % en Savoie (11 880 ventes en 2023 contre 14 680 en 2022) et de plus 24 % en Haute-Savoie (19 962 biens vendus contre 26 255 en 2022), selon les derniers chiffres des notaires.
Les prix flambent
Mais en Haute-Savoie, « les prix ne cessent de grimper (4 220 € le mètre carré médian pour les appartements anciens, soit +5,3 %), contrairement au reste de la région Rhône- Alpes où ils reculent depuis septembre 2022 », souligne maître Yannick Garnier, notaire à Thonon. Il constate que les propriétaires « attendent pour vendre mais si les taux de crédit ne poursuivent pas leur décrue et que la note de la France venait à se dégrader, ils n’auront d’autre choix que de baisser les prix ».
À Annecy, pour les appartements anciens (5 170 €/m2, +3,3 %), l’augmentation atteint des sommets : « 51 % sur dix ans ! À ce rythme, on précarise les classes moyennes », regrette le notaire pour qui, les vendeurs doivent comprendre « qu’aujourd’hui, ces prix ne sont plus très cohérents ».
De son côté, Marie-Ange Bartoli-Crepin, notaire à Chambéry, observe, elle aussi, une hausse des valeurs médianes plus forte en Savoie (3 850 €/ m2, soit +11 % dans l’ancien sur un an). À Aix-les-Bains, destination prisée, un appartement se vend 4 310 €/m2 (+4,5 % sur un an mais +60 % en dix ans), sans oublier Chambéry, certes plus accessible à 2 830 €/m2, mais là aussi le prix médian progresse de 29,3 % sur dix ans ! Et c’est encore plus significatif dans le neuf.
Les prix sont tels (tabler sur 5 310 €/m2 à Aix et 4 780 €/m2 à Chambéry) que les appartements ont du mal à trouver preneur, d’où un recul significatif des réservations de 29 % (1 540 en Savoie en 2023 contre 2 170 en 2022).
Mais pas seulement. La notaire pointe du doigt la chute de 36 % en volume des terrains à bâtir (680 ventes en 2023 contre 1 060 en 2022). Selon elle, « la loi ZAN crée une rareté des superficies et, depuis la guerre en Ukraine, beaucoup de nos clients trouvent que construire coûte trop cher ».
63 m2, c’est la surface moyenne d’un appartement neuf à Grand Chambéry, achetable pour 271 148 € en 2023. Si la surface est équivalente à 2022, l’enveloppe moyenne a quant à elle progressé de 6 %. Cette dernière a bondi de 18 % sur le Grand Annecy (427 804 €), pour 68 m2.
Chute des réservations
Une situation alarmante que ne peut que constater la FPI Alpes, Fédération des promoteurs. Son président Vincent Davy s’inquiète de l’effondrement des réservations sur un territoire encore préservé. Il atteint -36 % sur Grand Chambéry (320 appartements en 2023 contre 602 un an plus tôt) et jusqu’à -46 % dans le Grand Annecy (357 contre 667 en 2022).
Dans le neuf, les prix moyens culminent à 4 512 € le mètre carré à Chambéry (+7,7 %) et atteignent des sommets à Annecy à 6 475 € (+19,3 %) … Du jamais vu depuis des décennies.
« Sans densité, on ne pourra pas faire baisser le prix de vente. Cela signifie aussi rehausser les bâtiments existants, quand certaines collectivités nous demandent de baisser leur hauteur ! », déplore le président de la FPI Alpes. Vincent Davy préconise, pour relancer la demande, la création d’un statut de bailleur privé « avec des facilités fiscales pour doper l’offre et mettre sur le marché des logements aux loyers abordables ».
Des perspectives à la baisse
Pour sa part, Sébastien Cartier, à la tête de la Fnaim Savoie Mont-Blanc, craint encore « un fléchissement des volumes de 20 % pour 2024 ». Néanmoins, il estime le marché toujours attractif « car la demande est là. La location n’a jamais été aussi forte car les ménages n’ont plus les moyens d’acheter, en particulier les primo-accédants, qui se retrouvent bloqués dans leur parcours résidentiel ».
Pour ce spécialiste de l’immobilier, « les vendeurs font défaut, ce qui a une incidence sur les prix qui restent toujours élevés ». Début 2024, les taux d’emprunt poursuivent la baisse amorcée « avec un horizon à 3,5 % », anticipe Sébastien Cartier.
Et le président de la Fnaim Savoie Mont-Blanc de rappeler la proposition de la Fédération sur « la transférabilité et la portabilité des prêts, l’idée étant de reprendre des dispositifs qui existaient voilà plusieurs décennies ». La Fnaim prône une rencontre au plan national de « tous les acteurs pour relancer la dynamique ».
Annick Mossaz
Cet article est issu de notre magazine « Panorama économique Immobilier 2024 », disponible au format liseuse en ligne ou au format papier.
Il faut arrêter de dire que les taux d’emprunt sont responsables; C’est essentiellement la hausse des prix de l’immobilier dans le neuf et dans l’ancien qui ont atteint des sommets, et sont devenus intolérables.
C’est donc bien la raison du blocage du marché: les promoteurs et propriétaires vendeurs doivent entendre le message et arrêter de chercher à faire des marges ou des plus values trop importantes. Si le bâtiment ne redémarre pas, c’est toute l’économie qui sera impactée. Donnons la chance aux jeunes générations de pouvoir se loger à Annecy !
+50% pour les prix immobiliers en 10 ans en Haute Savoie, alors que l’inflation cumulée est de 22 %.