Immobilier : réinventer l’offre pour les entreprises

Immobilier : réinventer l’offre pour les entreprises
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Malgré un marché dynamique, une véritable pénurie de locaux se profile sur des territoires attractifs et le manque de foncier pénalise le développement des programmes neufs.

Avec une demande en hausse et un marché en progression, l’horizon du marché de l’immobilier d’entreprise semble dégagé en 2018 : 25,9 milliards d’euros ont été investis en France en 2017, un volume d’investissement qui n’enregistre qu’une baisse lége re (-1 %) par rapport au montant record de 2016, selon le cabinet Nexity. La France profite ainsi, comme ses voisins, de l’amélioration de la conjoncture européenne et mondiale. Le marché des bureaux se taille la part du lion, avec 72 % des volumes investis, tandis que les commerces perdent du terrain, même si ce marché est porté par une amélioration de la conjoncture économique française, de la confiance des ménages et la reprise de la fréquentation touristique.

Selon une étude menée par le groupe de conseil Knight Frank, le marché de l’immobilier d’entreprise s’est poursuivi dans la même dynamique au premier trimestre 2018 avec pre s de 3,7 milliards d’euros investis en France. Même si les grandes opérations ont pour beaucoup été réalisées en Ile-de- France (2,4 Mds d’euros y ont été investis en bureaux depuis janvier, dont 67 % sur des opérations supérieures à 100 millions), le marché en régions connaît la même évolution avec quelques transactions significatives. L’agglomération lyonnaise demeure le deuxième marché en immobilier d’entreprise, avec 270 000 mètres carrés placés à l’occasion de 600 transactions, selon les chiffres de BNP Paribas Real Estate.

Certes, la capitale des Gaules a connu une année 2017 moins exceptionnelle que la précédente, mais ces résultats confirment son dynamisme et son pouvoir d’attraction. Toutefois, comme le souligne Nexity, le volume d’investissement plafonne autour de 26 milliards d’euros, à cause de la rareté des produits disponibles sur le marché. L’offre en stock est vieillissante, voire obsolète, tandis que le foncier se fait rare dans les zones attractives, ce qui limite le lancement de programmes neufs.

Un foncier dégradé à reconquérir

Cette tendance présente des risques pour l’activité économique des territoires concernés, comme la Haute- Savoie : les entreprises locales renoncent à s’agrandir pour se développer ou vont s’implanter ailleurs, tandis que les entreprises exogènes choisissent de s’installer dans des zones où la pression foncière est moins forte. « Dans les métropoles, on voit se multiplier les opérations de construction en blanc : les programmes sont lancés sans même que l’utilisateur final soit connu », explique Jean-François Berthier, directeur associé Axite CBRE et responsable de l’agence d’Annecy.

« L’État a pris des dispositions législatives pour réduire la consommation des espaces naturels et agricoles due à l’étalement urbain, rappelle Sybille Thirion, directrice du Centre d’échanges et de ressources foncières (Cerf) Auvergne-Rhône-Alpes qui contribue au programme IDfriches. Le développement urbain et économique ne peut donc se faire que dans les espaces existants, d’où la nécessité pour les collectivités de récupérer le foncier dégradé que représentent les friches industrielles et d’activité, et bientôt dans les zones commerciales. » Les collectivités devront désormais définir une stratégie d’aménagement en amont pour anticiper la mutation des zones d’activité, identifier les friches potentielles et inciter les entre- prises à se défaire de leur réserve foncière pour libérer des terrains.

« Les zones d’activité actuelles sont souvent bien positionnées et bien reliées. Avec une politique d’animation active, il sera possible de les densifier pour accueillir plus d’entreprises et d’accompagner la mutation des activités », veut croire Sybille Thirion. À l’instar des Hautsde- France et du Grand-Est, la région Auvergne-Rhône-Alpes est particulièrement concernée par les friches industrielles : la base de données Basol recense 1 662 de sites et sols pollués, ce qui représente 18 % du total des sites répertoriés en France. Or, sur la période 2006-2012, 3 224 hectares de terres agricoles ont été consommés, d’où la nécessité de préserver l’équilibre entre les espaces et de reconquérir les fonciers dégradés pour accompagner le développement des entreprises.

« Un à deux ans avant de trouver preneur ! »

L’agent immobilier nord-isérois Jean-Marc Partamian tente de réduire le décalage de la demande entre clients et vendeurs/bailleurs… «Beaucoup de locaux industriels sont vacants. Leurs propriétaires préférant les louer que les vendre, suite au changement de fiscalité, pour ne pas payer de plus value. Tenant compte des faibles taux d’intérêt actuellement proposés par les banques, les clients, eux, préféraient acheter leur bien. Depuis quelques années, c’est un peu le chat qui se mord la queue… »

À en croire Jean-Marc Partamian, agent immobilier depuis 1991 et actuel gérant de Partam Immobilier dont le siège social est à Vienne, Espace St-Germain, du côté de l’Isère rhodanienne, le problème se trouverait entre ce que veulent ses clients et ce qu’il peut leur proposer, avec ce constat : « Les principales demandes de location ou d’achat se concentrent dans le couloir du Rhône. Mais il y a peu d’opportunités à proposer à la vente comme à la location. La plupart des biens se trouvent plus éloignés de ce couloir et donc des grandes infrastructures routières. »

Une situation géographique, coincés entre collines et Rhône, qui freine les ardeurs ! « Avant, les propriétaires de locaux industriels louaient rapidement. Désormais, ils doivent compter entre un et deux ans avant de réussir à trouver un locataire. » Une explication à cela, il se peut aussi que les biens qui sont à la vente ou à la location sont trop souvent inadaptés à la demande. Mais peu à peu, des solutions se font jour : « En bâtiment industriel, la superficie moyenne réclamée par les clients varie entre 500 et 800 m2. Lorsqu’un grand bâtiment ne trouve pas preneur, la nouvelle tendance veut que l’on redistribue les surfaces en plusieurs cellules de quelques centaines de m2 pour pouvoir mieux les louer ou les vendre ».

Coworking

Parmi les nouveautés qui vont venir transformer l’immobilier, il en est une dont on n’arrête pas d’entendre parler : le coworking. Cette nouvelle organisation du travail, qui consiste à rassembler les travailleurs indépendants et télétravailleurs dans des espaces collaboratifs, s’est installée dans nos esprits et dans nos bureaux. Le coworking s’accompagne de profonds changements dans les mentalités.

Des transformations qui amènent à repenser la notion de lieu de travail, mais aussi et plus largement son rapport à l’immobilier. Dans un espace de coworking, les membres sont complémentaires et signent des contrats entre eux. On retrouve les pôles de compétence principaux de l’entreprise (créatifs, managers, communicants), ce qui permet à chaque membre un accès facile, naturel et enrichissant à des ressources humaines variées. Ajoutez à cela un cadre convivial favorisant l’échange et vous verrez y naitre des collaborations.


Par Sébastien Jacquart, Éliséo Mucciante, Dorothée Thénot

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