Alors que le logement social est en pleine crise, impacté par celle plus globale du logement, le bailleur haut‑savoyard veut trouver des solutions pour produire plus.

La demande de logements sociaux explose partout en France en 2024 : 2,6 millions de ménages attendent un HLM, soit +7,5 % sur un an, indique l’Agence nationale de contrôle du logement social. En cause : la hausse des prix de l’immobilier, la pénurie d’offres locatives, le durcissement des conditions d’octroi de prêt, la baisse du pouvoir d’achat et l’effondrement du marché du neuf.

Cette crise du logement sans précédent impacte le parc social. Et quand on sait que 70 % des ménages sont aujourd’hui éligibles, et que 182 000 logements n’ont pas été construits en France depuis 2021, le monde HLM s’alarme.

La production en chute

En Haute-Savoie, la situation est tout aussi catastrophique, dans un département aux frontières de la Suisse, où le coût de la vie est élevé. Ainsi, 37 000 demandes ont été enregistrées fin 2024, en hausse de 12 %. S’y ajoute un effondrement du taux de libération, autour de 5 % alors qu’il est de 7 à 8 % habituellement, ce qui limite l’offre de logements.

Premier bailleur social du département, Haute-Savoie Habitat (HSH) lance un cri d’alerte. Chiffres à l’appui : 181 logements ont été mis en chantier en 2024, après le coup d’arrêt de 2022 dû à la flambée des coûts de la construction. C’est un peu plus qu’en 2023 (145), mais beaucoup moins qu’en 2019, avant crise. Quant aux logements livrés en locatif, leur nombre s’élève à 412, en baisse de 17 % sur un an. S’agissant des programmes financés, 271 logements l’ont été en 2024… contre 500 en moyenne par an habituellement, avec un point bas en 2023 (164).

« Conséquence de la crise multisectorielle que nous vivons : les promoteurs peinent à sortir les opérations ! Résultat : 22 % seulement de notre programmation est en Vefa [vente en l’état futur d’achèvement, NDLR], contre 65 % les années précédentes », réagit Pierre-Yves Antras, directeur général de Haute-Savoie Habitat.

Et ce, alors que l’État demande aux collectivités de faire un effort de 5 milliards d’euros d’économies en 2025. « En Haute-Savoie, nous avons la chance d’être soutenus par le Département et les collectivités, qui ont conscience de l’urgence d’agir sur le logement social », reconnaît le directeur.

Et que dire de la réhabilitation du parc imposée par la loi “climat” – 662 logements classés F et G sont concernés sur les 20 000 gérés par HSH –, lorsque le coût d’une rénovation lourde vertueuse atteint désormais 85 000 € par logement (au lieu de 60 000 € auparavant), du fait de la hausse des coûts de construction ?

De leur côté, les ménages en précarité sont encore plus fragilisés en raison de l’inflation. Cette année, le bailleur social a dû faire face à une recrudescence des loyers impayés, à hauteur de 13,9 M€… « Les loyers sont notre seule source de revenus pour réinvestir », rappelle le dirigeant.

Vers un plan stratégique collectif à l’échelle du département

Et l’année 2025 s’annonce pire encore, dans un contexte de crise systémique qui s’amplifie. Déterminé à jouer son rôle, Haute-Savoie Habitat (142 M€ de CA ; 303 salariés) s’est rapproché des autres bailleurs sociaux du département – à savoir Halpades, Léman Habitat et la SA Mont‑Blanc – pour œuvrer collectivement, rénover et produire plus.

« Nous allons faire un effort considérable dans les trois ans à venir pour passer la crise », se félicite Pierre-Yves Antras.

Cela se traduira notamment par une augmentation des fonds propres, avec la formalisation d’un plan d’engagement, en partenariat avec les agglomérations et les promoteurs, et par la mise en vente de logements sociaux (1 logement vendu = 3 construits).

« Nous réfléchissons également à de nouvelles solutions d’ingénierie, avec la création d’un bail emphytéotique sur Vefa, et à d’autres montages financiers », poursuit le directeur général de Haute-Savoie Habitat.

Les bailleurs vont aussi accompagner les promoteurs en travaillant ensemble sur chacune des opérations bloquées. « Il s’agira, conclut Pierre-Yves Antras, de permettre plus de logements sociaux, dont notre département a besoin. »

Patricia Rey