En 2024, pour la troisième année consécutive, les volumes de vente sont en baisse, avec des prix qui se tassent. Mais pas partout. Morose, en particulier dans le neuf, le marché se raccroche à quelques signaux positifs. Voici les secteurs géographiques qui ont baissé le plus, et ceux qui ont augmenté le plus.
La Fnaim Savoie Mont- Blanc (Ain, Savoie et Haute-Savoie) constate une chute des volumes de l’ordre de -15 % sur 12 mois glissants à fin octobre 2024, soit 28 033 logements vendus (12 850 en Haute-Savoie et 8 056 en Savoie), contre 32 996 en 2023 (14 360 en 74 et 8 837 en 73). Une analyse partagée par les Notaires des Savoie qui distinguent une baisse de -9,2 % en Savoie et de -12 % en Haute- Savoie (chiffres du 25 mars 2025).
Ici, les causes conjoncturelles (incertitude politique, hausse des taux et désolvabilisation des acquéreurs, fin du dispositif Pinel, etc.), corrélées avec les exigences normatives haussières (DPE, RE2020, loi Zan, etc.), se cumulent aux spécificités locales (manque de foncier, PLU contraignants, etc.) pour plomber les transactions. « Le marché est en grande difficulté, constate Sébastien Cartier, président de la Fnaim Savoie Mont-Blanc. Dans le neuf, nous constatons des reculs de réservation très importants ».
Secteurs géographiques où les prix baissent le plus
En 2024, évolution sur un an des prix médians au mètre carré, hors station, des appartements anciens en Savoie et en Haute-Savoie :
- Périphérie de Chambéry : -7,8% / 3 200 €
- Annecy-environs : -4,6% / 4 880 €
- Chambéry : -3,8% / 2 720 €
- Aix-Tresserve : -2,4% / 4 200 €
- Annecy : -1,9% / 5 080 €
Source : Chambre interdépartementale des notaires de la Savoie et de la Haute-Savoie
Secteurs géographiques où les prix augmentent le plus
En 2024, évolution sur un an des prix médians au mètre carré, hors station, des appartements anciens en Savoie et en Haute-Savoie :
- Yenne-Saint Genix-Pont de Beauvoisin : +14,8% / 2 080 €
- Chautagne-Albens-Les Bauges : +10,1% / 2 680 €
- Balcon du Léman : +7,8% / 3 630 €
- Secteur de Faverges : +6,9% / 3 080 €
- Vallée de Tarentaise : +5,5% / 4 100 €
Source : Chambre interdépartementale des notaires de la Savoie et de la Haute-Savoie
Inflexion des prix
Pourtant, malgré un effet ciseau entre l’offre, rare, et la demande, forte, les prix ne s’effondrent pas. « L’inflexion des prix reste très légère », confirme Sébastien Cartier. Toujours selon les notaires, en Haute-Savoie, le mètre carré des appartements anciens se maintient même à 4 290 € (+1,6 %). En Savoie, Bérengère Servat, présidente adjointe de la Fnaim, évoque « une baisse des prix de vente à la marge, de 1 à 2 % maximum selon les projets » … baisse relative que les notaires estiment, sur ce même département, à -1,5 % pour les appartements anciens et à -3,2 % pour les appartements neufs.
Ces chiffres font à peine valeur de correction comparés à une augmentation respective de +21,4 % et +17,5 % (chiffres Fnaim) sur les cinq dernières années. Annecy se place encore en tête avec 1 578 logements vendus en 2024 à 5 222 €/m² en moyenne, devant Aix-les- Bains (633 logements à 4 208 €), Thonon-les-Bains (626 à 3 808 €) et Annemasse (581 à 3 433 €), selon la Fnaim.
« Dans le Grand Annecy, la demande est forte car nous sommes sur un secteur frontalier. Et puis, il y a aussi des Suisses qui accèdent à la propriété et des investisseurs étrangers », rappelle Sébastien Cartier. Cette attractivité vient fortement peser sur le marché en excluant un certain nombre de locaux. « Désormais, il n’y a rien à louer, poursuit-il. Dès qu’un logement se libère, il se loue dans la foulée, parfois à des prix totalement hors sol ». Les loyers restent au global stables (11,9 €/m2 en moyenne à Aix et Chambéry, 14,4 €/m2 à Annecy et 13,6 €/m2 sur le Léman et le Genevois français).
Inquiétudes dans le neuf
La Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), qui s’alarme de la crise du logement collectif neuf, pointe sur le Grand Annecy une chute vertigineuse des mises en vente de 64 % et des réservations de 54 %, assortie d’une forte augmentation de la durée d’écoulement ! Corollaire inquiétant : une production des logements sociaux en berne, malgré 36 665 demandeurs en Haute-Savoie ! Vincent Davy, président de la FPI Alpes, tance « l’instabilité gouvernementale », « la disparition des investisseurs privés » ainsi que « la hausse continue des coûts de construction ».
Mais il y a aussi le contexte local : « La Haute- Savoie est le seul département français contraint de produire et de vendre le logement social à un prix plafonné non révisé depuis plus de douze ans ; de fait, à un prix plus bas que son prix de revient. Et la réinterprétation du PLU en vigueur devenant systématique, cela nous amène de plus en plus à renoncer à nos projets ».
Dans cet environnement, et alors que le manque de constructions actuel impactera le marché en différé, Vincent Davy prédit « une année 2025 aussi mauvaise que 2024 ». Malgré ces inquiétudes, les professionnels se raccrochent à quelques signaux positifs. L’inflation semble se stabiliser, tout comme les taux d’emprunt, autour des 3 %, tandis que le PTZ a été restauré. Enfin, du côté de la Savoie, Bérengère Servat observe « un retour des vendeurs » et « un peu plus de demandes depuis le dernier quadrimestre ».
Groupe Ecomedia et Laurent Gannaz
Cet article est issu de notre Panorama économique Immobilier 2025, disponible au format liseuse en ligne ou au format papier.
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