Une SCI a pour vocation de faciliter l’acquisition et la gestion de biens immobiliers à plusieurs dans le cadre d’une société.
Elle est synonyme de montages fiscaux intéressants, notamment au niveau de la transmission du patrimoine. On s’attend donc un peu à ce qu’il soit plus facile d’emprunter avec une SCI, mais qu’en est-il vraiment ? Va-t-on jouir de conditions plus avantageuses ou va-t-on se heurter au contraire, à plus de contraintes ?
Emprunter avec une SCI : ce qui est possible
Oui, créer une SCI pour emprunter est intéressant, mais ne rend pas pour autant tout possible. La première chose qu’il convient de savoir est que les banques ne réservent pas de crédit immobilier à taux préférentiel pour les SCI. Il est aussi impossible de bénéficier d’un prêt aidé tel que le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt conventionné ou le prêt d’épargne logement.
Mais où est l’intérêt d’emprunter avec une SCI, alors ? Une SCI va permettre d’obtenir des montants plus importants, grâce à sa capacité de financement, qui n’est pas la même que celle d’un simple particulier. Dans le cas d’une SCI, les banques calculent la capacité de financement de la société dans son ensemble, en lissant les différences de ressources entre les membres de la société. De plus, si la SCI est déjà propriétaire d’autres biens immobiliers qui génèrent des recettes locatives, la banque prendra en compte ces recettes. Les loyers escomptés en vue de l’acquisition rentrent aussi dans les calculs de rentabilité des banques, même s’ils sont minorés en raison des risques locatifs comme les impayés ou la vacance.
Les associés d’une SCI ont le choix de contracter le prêt à titre personnel ou de le faire endosser par la SCI en tant que personne morale. Il est possible d’emprunter avec une SCI pour des durées variables, qui s’échelonnent de 10 à 40, voir 50 ans. Plus la durée du crédit s’allonge, plus le coût du prêt et des intérêts augmentent. À l’inverse, un prêt plus court, engendre moins de frais de crédit, mais des mensualités élevées.
Une SCI bénéfice, en tant que personne morale, de la réglementation qui protège tout emprunteur, notamment de la clause suspensive lors du compromis de vente. En cas de refus de prêt, la vente est annulée et les associés récupèrent les sommes versées à titre d’indemnité d’immobilisation. Les associés d’une SCI bénéficient aussi d’un délai de réflexion de 10 jours, avant d’accepter l’offre de prêt d’un organisme de financement. Le site LegalPlace vous accompagne dans vos démarches de création, et pour négocier votre prêt, tous les conseils utiles sont sur https://www.immoz.info.
Des garanties supplémentaires à fournir
Emprunter avec une SCI ne dispense pas de présenter de solides garanties aux organismes prêteurs. Plus encore qu’avec les particuliers, les banques auront tendance à se couvrir contre les risques d’impayés.
Les garanties classiques, exigées par les banques pour tout emprunteur sont maintenues avec les SCI : les banques exigent l’hypothèque du bien, qu’elles peuvent revendre en cas de défaut de paiement, ou le privilège d’un prêteur de denier ou le cautionnement d’une société spécialisée. Actuellement, c’est cette dernière option qui est la préférée des banques.
Mais ce n’est pas tout : une SCI n’existant qu’au travers de la personne de ses associés, les banques veillent à ce que chacun, dès qu’il dispose de ressources, se porte caution du prêt. Avec d’emprunter en SCI, il faut donc être bien conscient de ce point : la société ne protège de nulle façon ses associés. Chacun est responsable du paiement des échéances, à hauteur de montant de sa participation dans la société, et ceci de façon illimitée.
Pour éviter de se retrouver redevables de sommes trop conséquentes, les associés préfèrent parfois souscrire à des prêts individuels, plus adaptés à leurs ressources propres. La société multiplie alors les prêts, ce qui est un choix, mais complexifie sa gestion.
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