Stations de ski / immobilier : faut-il encore de nouveaux lits ?

Stations de ski / immobilier : faut-il encore de nouveaux lits ?

En deux décennies, les stations de sports d’hiver, en particulier dans les Alpes du nord, ont multiplié les constructions. Il en est toujours de même aujourd’hui. Mais de nouveaux lits sauvent-ils les anciens ? Bonne question…

En trois ans, la France du ski est passée de la première à la troisième puis à la deuxième place mondiale selon Domaines skiables de France (DSF). Pourtant, les capacités d’accueil sont là. Depuis 1996, les programmes d’incitation à la construction dans les stations se sont succédé selon un modèle éprouvé : apporter des avantages fiscaux aux particuliers qui investissaient dans des résidences de tourisme en montagne en contrepartie d’une mise en location de leurs logements durant neuf, voire douze ans. Après les dispositifs Périssol (1986), Demessine (1990), Censi Bouvard (2009) du nom des députés de l’Aveyron et de Savoie, et Pinel (2018, rétroactif jusqu’en 2014), sont nées pléthores de lits dont les destinations avaient besoin pour doper leur fréquentation.

En trois ans, la France du ski est passée de la première à la troisième puis à la deuxième place mondiale selon Domaines skiables de France (DSF).

Fin de baux… rien de bon

L’embellie s’est cependant essoufflée. La fin des baux durant lesquels les propriétaires s’engageaient à laisser en location leurs biens a extrait des milliers de logements du réseau commercial touristique. Au mieux, les investisseurs ont prolongé le business par les moyens à disposition (agences, place de marché Internet, particulier à particulier). Au pire, ils ont renoncé à moderniser un logement forcément éraflé par des hivers d’usage, conservant simplement une résidence secondaire mobilisée une quinzaine de jours, pendant les vacances.

Conséquence : la notion de “lits froids” est apparue. Des hébergements occupés moins de quatre semaines par hiver. En réaction à cette sortie annuelle du mode locatif de centaines d’appartements, donc à cette perte de capacité d’accueil, les stations ont répondu “reconstruction”. Sitôt une résidence de tourisme sortait d’un dispositif fiscal qu’une autre ouvrait. Sauf qu’à ce jeu-là, une vingtaine d’années a suffi pour constituer des friches immobilières en territoire de montagne. Des gestionnaires, asphyxiés par la difficulté de rentabiliser des appartements confiés sans modernisation, ont fini par cohabiter avec des propriétaires délaissant l’entretien des leurs.

« Les trois quarts des résidences de tourisme ont été construits avant les années 2000 et ne répondent plus aux critères de choix des clientèles qui ciblent au moins des T3 alors que les modèles étaient jadis plus petits. Et aujourd’hui, réunir des appartements pour n’en faire qu’un n’est pas toujours évident. Même requalifiées, ces résidences apparaissent insatisfaisantes en termes de surfaces comme en termes des services réclamés par les usagers de la montagne, l’hiver », analyse Pascal Vie, directeur général délégué de Savoie Stations Ingénierie Territoire (SEM d’accompagnement des collectivités publiques et stations).

« La construction de lits n’est pas incompatible avec un “réchauffement”, dès lors que le modèle est celui de résidences conventionnées où un seul propriétaire et opérateur s’engage sur la durée. »
Jean Régaldo, directeur du domaine de La Rosière

Construite, un passage (presque) obligé

Alors construire, seule parade ? Presque. C’est en tout cas un passage nécessaire pour stimuler l’actualité immobilière d’une destination. La dynamisation de l’hébergement dans les stations de sports d’hiver relève en effet d’une alchimie dont le profil a évolué avec la multiplication des “lits froids”. Depuis plus d’une décennie, plusieurs stations encouragent la rénovation des logements privés à travers des programmes incitatifs. Par ce biais, les propriétaires bénéficient de privilèges sous conditions de rénovation et location de leurs biens. Tignes, Les Arcs, Saint- François-Longchamp ont été précurseurs en la matière.

Depuis 2017, La Rosière s’est à son tour dotée d’une “commission de remise en tourisme de l’immobilier de loisir” rassemblant la municipalité, l’office de tourisme et la société de remontées mécaniques. Basé sur le volontariat, ce dispositif octroie des gratifications et/ou réductions aux propriétaires volontaires, en fonction du taux d’occupation de leurs logements. En un an, 120 personnes ont signé. « Cela nous permet de mieux connaître ceux qui louent ainsi que l’état de notre parc immobilier. C’est aussi une re-création de flux », analyse Jean Régaldo, directeur du domaine relié de La Rosière.

Cet hiver, une catégorie “partenaires premium” a vu le jour, tandis qu’une spécialiste a été recrutée par la commune pour accompagner une mise en location sur critères de gamme. Pour autant, la station de l’espace San Bernardo n’entend pas infléchir le rythme des constructions. « L’arrivée de nouvelles unités crée de la valeur sur l’ensemble du parc immobilier existant, même sur des lits froids qui, par ce biais, trouvent les conditions pour tiédir », observe Jean Régaldo. Estimant qu’environ 6 500 couchages sont réellement exploités sur les 11 000 unités dénombrées dans la station, le directeur planifie l’arrivée de 1 500 lits supplémentaires.

Il les faudra pour garantir l’agrandissement du domaine inauguré cet hiver sur le secteur du Mont Valaisan. Outre une prolongation de sept ans de la délégation de service public, la société de remontées mécaniques mise sur le maintien de ces bâtiments en plus pour asseoir sa pérennité financière.

Mieux connaître les propriétaires

En Maurienne, La Toussuire amorce une stratégie voisine. La station des Sybelles inaugure une “maison des propriétaires” afin de mieux connaître ceux qui investissent localement. La mairie, le syndicat intercommunal de la vallée de l’Arvan-Villard, la société des remontées mécaniques, l’office de tourisme et les agences immobilières s’unissent pour proposer des permanences visant à informer les propriétaires désireux de réchauffer leurs lits sur les avantages financiers à mobiliser.

« Retours très encourageants », apprécie Laurent Deléglise, directeur de la Soremet. L’enjeu est d’importance lorsque, sur un stock de 13 000 lits, il lui est bien difficile de différencier avec certitude les chauds des froids. Autre avantage de cette “maison” : une montée en gamme du parc locatif privé et la récupération, par là même, de la taxe de séjour parfois omise lors de contractualisations de gré à gré. Cette “maison des propriétaires” n’est pas étrangère au second volet du “plan montagne” dévoilé en 2016 par le conseil régional Auvergne-Rhône-Alpes.

Cinq axes d’appui au développement économique des stations y sont définis. Outre l’enneigement artificiel, la mise à niveau de l’hébergement touristique et la rénovation des lits froids sont concernés. Ce volet II, adopté le 18 janvier 2018, prévoit d’investir 20 millions d’euros sur trois ans, avec l’appui de la Caisse des Dépôts, afin d’accompagner les initiatives des communes et des intercommunalités de montagne dans l’amélioration du logement des travailleurs saisonniers, des centres de vacances (avec classes de neige) et dans le maintien de lits chauds.

En parallèle, La Toussuire prépare l’arrivée, en 2020, de 1 500 lits nouveaux en résidences de tourisme et hôtelière construites, l’une sur le front de neige, l’autre à Comborcière. « Pour nous développer, nous devons être capables d’attirer des lits chauds. Notre parc de 2 500 unités en résidences de tourisme n’est pas énorme. Ces constructions complèteront l’hôtellerie, les auberges de jeunesse et les centres de vacances », observe Laurent Deléglise.

Bannir la vente à la découpe

Pour garantir ce déploiement, le directeur des remontées mécaniques contribue même au montage budgétaire. « Si nous n’investissons pas dans cette forme de construction, rien ne se fera, attendu que la fin des dispositifs fiscaux incitatifs ralentit les projets. » Le BTP n’est certes pas son coeur de métier, mais la Soremet mise sur ce biais pour générer des relais de croissance. Car son modèle bannit la vente à la découpe et la commercialisation d’appartements isolés auprès des particuliers. Le choix s’est définitivement porté sur l’achat en bloc de lits haut de gamme, placés sous contrat avec un hébergeur professionnel afin de les rendre pérennes.

Cette formule illustre d’ailleurs une reprise en main de la destinée immobilière par les acteurs locaux des stations alpines, une tendance de fond qui n’attend plus forcément d’incitations gouvernementales. Le président sortant de DSF, Pierre Lestas, loue lui aussi ces « résidences de tourisme à investisseur unique afin d’éviter la vente en bloc et l’émiettement des logements au terme des baux ». Pour Jean-Bernard Sempastous, le mouvement doit se généraliser.

Le député LREM de Hautes Pyrénées, membre de la commission des affaires économiques de l’Assemblée Nationale, considère qu’il faut « faciliter la rénovation des lits et le maintien de l’hôtellerie, mais aussi encourager la création de lits selon de nouveaux concepts de commercialisation par les territoires pour répondre au poids des Online Travel Agency (type Booking ou Abritel) qui n’apportent pas de réels engagements sur leur espace d’activité ».

Retour de l’investissement “pierre-papier”

Rénover et construire, le mariage nécessaire ? Pascal Vie confirme. « Les stations de montagne ont besoin de lits neufs pour asseoir leur avenir, mais la forme de ces constructions va indubitablement changer. Les résidences de tourisme ont perdu leur attrait fiscal. » Le directeur général délégué de SSIT mise lui aussi sur ces sessions d’un seul tenant et non plus des lots à la découpe, et pointe pour ce faire le retour d’un moyen d’investissement immobilier longtemps oublié, mais pourtant adapté : l’investissement “pierre-papier”.

Apparue dès le début des années soixante, cette formule a connu plusieurs évolutions juridiques dont la Société civile de placement immobilier (SCPI). Son intérêt majeur réside dans sa capacité à faire publiquement appel à l’épargne, mais pas que : « elle adresse durablement les constructions vers la location et stimule la montée en gamme, donc l’effort global des acteurs économiques des stations », pointe Pascal Vie. Domaines skiables de France en fait lui aussi la première de ses propositions pour maîtriser la performance de l’immobilier de loisir en station. Le syndicat préconise d’y adjoindre des avantages fiscaux pour les détenteurs de parts.

Ce modèle “pierre-papier” est d’ailleurs celui qu’a retenu la municipalité de Val d’Isère pour valider la construction, d’ici 2022, de neuf cents lits dans un nouveau coeur de village, skis aux pieds. Ce programme de 200 millions d’euros baptisé “le Coin de Val” cible une clientèle internationale à raison de deux hôtels 3 ou 4*, de deux résidences de tourisme et d’un pôle d’accueil incluant conciergerie, petite enfance, gare routière couverte et commerces. Le tout sera relié au départ du téléphérique de Bellevarde par tapis roulant souterrain.

Lits = clients = investissements

Idem de l’autre côté du col de l’Iseran. Bonneval-sur-Arc a reçu un avis favorable pour une unité touristique nouvelle de 1 400 lits sous la forme d’un nouvel hameau sur la route de l’Écôt. Hôtels et résidences hôtelières seront les seules familles d’hébergements acceptées afin « d’apporter à notre domaine le nombre de clients supplémentaires qu’il peut absorber et ainsi dégager les moyens d’investir dix millions d’euros pour, demain, renouveler nos remontées mécaniques », détaille Eric Provost, directeur. Malgré les difficultés à utiliser les mètres carrés disponibles en station, la construction apparaîtrait donc utile à la valorisation des lits existants. Yves Dimier, directeur de la station de val Cenis, en est convaincu.

Tirer l’offre vers le haut

Il pronostique plusieurs millions d’euros d’investissement dès 2024 sur le secteur de Termignon, avec notamment la construction de six cents lits. « Réchauffer oui, mais créer aussi, avance-t-il. Pour inverser la spirale de la non-location, des constructions avec commerces et services tels des spas remotivent les propriétaires à qui on ne peut pas, de toute façon, imposer une rénovation ou location. C’est donc tirer l’offre vers le haut. » Une stratégie tournée certes vers l’hiver, mais aussi bien sûr vers l’été.

Interview de Nicolas Francfort, Directeur, Office de tourisme de Samoëns

Quelle est votre stratégie immobilière ?

L’office de tourisme a monté, voilà un an, une plateforme de réservation locale qui répond aux propriétaires et aux clients en location, sans prise de frais de dossier, ni commission. Nous disposons d’une licence de voyagiste et des garanties financières requises. Notre objectif est de fédérer toutes les productions d’hébergements et les acteurs de la station, afin de redistribuer en direct, par la vente en ligne et par des passerelles Internet connectées aux opérateurs locaux.

Est-ce efficace ?

Notre station compte 22 000 lits dont 7 500 étaient considérés comme froids. Par la puissance de frappe de l’ensemble des activités de l’office (promotion, communication, accueil) et par le faible coût de ce “service de réservation”, l’effet d’aubaine a encouragé le “tiédissement” des lits.

Qu’en est-il sur le plan économique ?

La création du service représente 50 000 euros, abondés à 90 % par les fonds communaux et à 10 % par les adhésions. Sa contribution à l’économie locale est avérée. Il valorise l’hôtellerie comme les séjours en résidences de tourisme, les réchauffant grâce à des offres ajoutées (draps, demi-pension). Quant aux biens supposés obsolescents, en identifiant les bons tarifs pour les bonnes clientèles, nous avons ouvert des produits d’entrée de gamme qui complètent les lits haut de gamme des villages vacances et résidences, un segment où 2 000 unités restent d’ailleurs à construire.


Raphaël Sandraz

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