Après trois années de recul, le marché immobilier aindinois retrouve un peu de souffle en 2025. Les ventes repartent, les prix progressent dans la plupart des segments et le neuf se stabilise. Mais derrière cette reprise apparente, les écarts territoriaux restent massifs, le logement social sous pression et la vacance structurelle interroge de plus en plus les politiques d’aménagement.
Après trois années de correction sévère, le marché immobilier de l’Ain donne des signes de reprise. En 2025, 9 260 ventes immobilières ont été réalisées dans le département, soit une hausse de 3,9 % sur un an. Le retournement est notable : il intervient après trois exercices consécutifs de baisse, avec des reculs de -7,1 %, -22 % puis -15 %. Le volume retrouvé reste toutefois modeste. Il correspond à peu près au niveau de 2016 et demeure très éloigné du pic de 2021, année durant laquelle 14 450 transactions avaient été enregistrées.
Le redémarrage est particulièrement visible dans l’ancien. Selon la Fnaim, les ventes dans ce segment progressent de 9,6 %, avec 7 942 transactions sur douze mois glissants à fin octobre. Un rebond réel, donc, mais qui doit être lu comme une reprise après décrochage, plus que comme un retour à l’euphorie immobilière des années post-Covid.
Prix d’une maison de 110 m2 dans l’Ain, par secteurs géographiques :
Le Pays de Gex (frontière avec la Suisse) reste complètement hors norme. La Plaine de l’Ain côtière et Bellegarde / Valserine forment un second bloc cher. À l’inverse, la Haute Bresse ressort très basse en prix lissé, surtout parce que les maisons y sont vendues avec de très grands terrains médians.
| Secteur | Prix / m² habitable | Prix maison pour 110 m² | Surface du terrain médiane |
|---|---|---|---|
| Périphérie burgienne | 2 004 €/m² | 220 500 € | 890 m² |
| Haut-Bugey | 1 786 €/m² | 196 400 € | 740 m² |
| Bugey sud | 1 804 €/m² | 198 400 € | 770 m² |
| Grande Dombes | 2 334 €/m² | 256 800 € | 900 m² |
| Haute Bresse | 1 811 €/m² | 199 200 € | 1 180 m² |
| Pays de Gex | 4 603 €/m² | 506 300 € | 710 m² |
| Plaine de l’Ain côtière | 2 756 €/m² | 303 100 € | 660 m² |
| Bourg-en-Bresse | 1 888 €/m² | 207 700 € | 600 m² |
| Bellegarde / Valserine | 2 732 €/m² | 300 500 € | 690 m² |
Source : Chambre interdépartementale des notaires de la Cour d’appel de Lyon
Les prix repartent à la hausse
Côté prix, la tendance est globalement orientée à la hausse. Les appartements anciens atteignent un prix médian de 2 610 €/m², en progression de 5,7 % sur un an. Les appartements neufs restent nettement plus chers, à 4 770 €/m², avec une hausse annuelle de 6 %.
Le marché des maisons évolue plus modérément. Les maisons anciennes affichent un prix de vente médian de 255 000 €, en hausse de 1,2 %. Les maisons neuves atteignent 320 000 €, soit +3,4 % sur un an. Les terrains à bâtir, eux, progressent de 4,8 %, à 93 600 € en prix médian.
Cette reprise des prix confirme que la détente attendue par certains acquéreurs reste limitée. La correction des volumes n’a pas provoqué d’effondrement généralisé des valeurs. Dans plusieurs territoires, le manque d’offre, la pression frontalière ou périurbaine et les contraintes foncières continuent de soutenir les prix.
Le Pays de Gex reste hors catégorie
Le marché des maisons anciennes révèle des écarts très importants selon les secteurs. Le Pays de Gex demeure de très loin le territoire le plus cher du département, avec un prix médian de 598 400 € pour une maison ancienne. La surface habitable médiane y atteint 130 m², pour un terrain médian de 710 m². Rapporté à la surface habitable, cela représente environ 4 600 €/m², un niveau sans équivalent dans l’Ain.
Derrière, la Plaine de l’Ain côtière et le secteur de Bellegarde / Valserine forment un second groupe de marchés tendus, avec des prix médians respectifs de 297 600 € et 311 400 €. Rapportés aux surfaces médianes, ces secteurs se situent autour de 2 750 €/m² pour la Plaine de l’Ain côtière et 2 730 €/m² pour Bellegarde / Valserine.
À l’inverse, les secteurs du Haut-Bugey, du Bugey sud et de la Haute Bresse restent plus accessibles. Le prix médian d’une maison ancienne y varie entre 193 000 € dans le Bugey sud, 200 000 € dans le Haut-Bugey et 201 000 € en Haute Bresse. Mais ces moyennes masquent des réalités différentes : la Haute Bresse propose par exemple une surface de terrain médiane très élevée, à 1 180 m², contre 600 m² à Bourg-en-Bresse ou 660 m² dans la Plaine de l’Ain côtière.
Des évolutions contrastées selon les territoires
Les évolutions de prix ne suivent pas toutes la même trajectoire. La plus forte hausse concerne le Bugey sud, où le prix médian des maisons anciennes progresse de 7,2 %. La Haute Bresse suit avec +5,8 %, devant le secteur de Bellegarde / Valserine à +3,6 % et la Grande Dombes à +3,5 %.
À l’inverse, trois secteurs reculent. La périphérie burgienne baisse de 3,6 %, la Plaine de l’Ain côtière de 1,8 %, tandis que le Pays de Gex reste quasiment stable, avec un léger recul de 0,3 %. Ce dernier chiffre ne traduit pas une détente réelle : même stabilisé, le marché gessien reste structurellement très élevé, porté par la proximité de la Suisse et par des niveaux de revenus sans comparaison avec le reste du département.
Pour une maison type de 110 m², les écarts sont parlants. À prix médian rapporté à la surface habitable, il faut compter environ 196 000 € dans le Haut-Bugey, 198 000 € dans le Bugey sud, 207 700 € à Bourg-en-Bresse, 303 100 € dans la Plaine de l’Ain côtière, et plus de 506 000 € dans le Pays de Gex. Ces estimations ne remplacent pas une expertise immobilière, mais elles donnent une lecture claire de la hiérarchie territoriale.
Le neuf reprend, mais les stocks augmentent
Le marché du logement neuf montre lui aussi des signes de reprise. En 2025, les mises en vente atteignent 1 143 logements, soit +5 % sur un an. Les réservations progressent dans les mêmes proportions, à 877 unités. Le prix moyen s’établit à 4 505 €/m², en hausse de 3 %.
Mais le stock disponible augmente également, à 1 650 logements, soit +9 %. Ce point mérite attention : la progression simultanée des mises en vente, des réservations et du stock traduit un marché qui se réactive, mais sans absorption complète de l’offre. Autrement dit, le neuf sort de la paralysie, sans retrouver une fluidité totale.
Logement social : la demande bat un nouveau record
La tension est encore plus visible du côté du logement social. En 2025, le nombre de demandes atteint 22 787, en hausse de 6 %. Les attributions progressent elles aussi, à 4 850, soit +7 %, ce qui constitue la première hausse depuis 2021.
Mais l’écart reste considérable entre les besoins exprimés et les réponses apportées. Le ratio est brutal : il y a près de cinq demandes pour une attribution. Cette pression confirme que la crise du logement ne se limite pas aux prix d’achat ou aux taux d’intérêt. Elle touche aussi l’accès au logement des ménages modestes, dans un département travaillé à la fois par la périurbanisation, la pression frontalière et la hausse du coût du foncier.
La structure même du parc social interroge. Selon l’Ancols, le stock de PLAI, les logements sociaux les plus accessibles aux ménages les plus pauvres, n’a progressé que de 4 % en dix ans, contre +50 % pour les PLS en France, davantage tournés vers des publics moins précaires. Le risque est donc clair : produire du logement social, mais pas nécessairement le logement social le plus adapté aux besoins les plus urgents.
La vacance, angle mort de la politique du logement
Autre signal fort : le décalage entre logements vacants et autorisations de construction. En 2024, l’Ain compte 11 438 logements en vacance structurelle, c’est-à-dire vides depuis plus de deux ans, contre 4 869 autorisations de construction de logements. Le département compte ainsi 2,4 fois plus de logements durablement vacants que de nouveaux projets autorisés.
Ce chiffre pose une question politique et économique majeure. Alors que 10,1 % du territoire est artificialisé, la réhabilitation de la vacance apparaît comme une alternative de plus en plus incontournable à l’étalement urbain. Construire reste nécessaire dans certains secteurs très tendus, mais continuer à ouvrir du foncier sans traiter les logements vides revient à ignorer une partie du gisement disponible.
Une reprise qui ne règle pas la crise
Le marché immobilier de l’Ain est donc entré dans une phase plus ambiguë qu’il n’y paraît. Les ventes repartent, les prix progressent, le neuf retrouve un peu d’activité. Mais cette amélioration statistique ne signifie pas que le marché se détend pour les ménages.
Les écarts entre territoires restent massifs, avec un Pays de Gex devenu presque un marché à part. Les maisons demeurent difficilement accessibles dans les zones les plus attractives. Le logement social ne répond qu’à une fraction de la demande. Et la vacance structurelle rappelle que la crise du logement n’est pas seulement une affaire de construction : c’est aussi une affaire de réhabilitation, de répartition, de solvabilité et de choix d’aménagement.
En 2025, l’immobilier aindinois repart. Mais il repart dans un département où les tensions de fond, elles, n’ont pas disparu.
Sources : Ain en chiffres 2026, d’après la Chambre interdépartementale des notaires de la Cour d’appel de Lyon, la Fnaim, le ministère du Logement, la Dreal Auvergne-Rhône-Alpes et l’Ancols.
Cet article a été rédigé avec l’appui d’un outil d’intelligence artificielle générative, à partir des données collectées par ECO Savoie Mont Blanc. Ces infographies sont issues de notre magazine L’Ain en chiffres 2026, disponible au format liseuse en ligne ou au format papier.
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