Depuis le deuxième semestre 2016, le marché du logement retrouve de la vitalité dans le département de l’Ain. Début 2017, cette accélération tend à s’amplifier même si on ne peut pas parler d’euphorie.

L’Ain est un département qui bénéficie de nombreux atouts pour séduire de nouveaux habitants, notamment de bonnes dessertes en infrastructures et une bonne qualité environnementale. De plus, les prix de l’immobilier y sont attractifs, ce qui n’échappe pas à la clientèle venue de Lyon. Le marché de l’Ain est cependant très hétérogène, en volume comme en prix, selon que l’on recherche un bien dans la plaine de l’Ain, le Bugey, à Bourg-en-Bresse ou encore dans le Pays de Gex. L’Ain est en effet un territoire qui se caractérise par de fortes disparités, avec des zones tendues et d’autres moins.

Le Pays de Gex, la Côtière ou le Val de Saône sont situés en zone A ou B1, là où les prix au mètre carré sont les plus élevés, alors que dans la Bresse, on passe en zone C. Dans certaines zones où les prix sont bas, le marché demeure plus compliqué, comme à Oyonnax ou dans le Bugey Sud, où il n’y a plus que de la transaction. Ce dernier secteur se caractérise également par des problèmes d’infrastructures, autour de Belley ou Culoz. Le secteur de la grande Dombes est lui en progrès. De plus, vu que les communes du genevois et du lyonnais subissent une forte pression foncière, les clients ont tendance à monter vers le nord de l’Ain. Si les prix sont bas, les taux d’intérêt tendent à augmenter légèrement. Dans l’Ain, le bien moyen se situe aux alentours de 200 000 euros, avec un terrain de 800 mètres carrés.

Le confort avant tout

Les gens ne sont plus attirés par les grands terrains mais privilégient avant tout le confort intérieur et la proximité des grandes villes. « Les clients veulent une grande pièce à vivre, une cuisine ouverte et aménagée, un bon système de chauffage, une bonne performance énergétique, un environnement agréable et calme » détaille Anthony Métier, président de la FNAIM de l’Ain. Par ailleurs, le marché de “l’ultra campagne” devient lui aussi compliqué et les gens tendent à se rapprocher des villes, séduits par des maisons tendance et proches de toutes les commodités. « L’effet de reprise est global, à la fois sur les terrains à bâtir, les maisons anciennes ou les logements neufs », précise Frank Lamberet, notaire à Bourg-en- Bresse.

Sur le logement social, 2016 est également une bonne année, avec d’importants programmes. « Actuellement, nous sommes sur des projets à Montmerle, et Savigneux. A Péronnas, on propose aussi du prêt social location accession (PSLA), qui donne la possibilité, sous condition de ressources, de louer un logement et ensuite de lever une option pour en devenir propriétaire », précise pour sa part Yves Duverne, directeur d’Ain Habitat, un bailleur qui dispose d’un parc d’environ 1000 logements. Cette agence, qui assure la construction d’environ 150 lots par an, souhaite jouer un rôle d’interlocuteur pour le développement des coeurs de villages, en relation avec les mairies. L’objectif est de dépasser la simple dimension du logement et de prévoir des aménagements comme du paramédical ou du commercial, afin de répondre aux besoins des futurs habitants.

Depuis environ 18 mois, le regain d’activité en volume est indéniable. La construction de maisons individuelles reprend, avec un suivi d’intérêt pour les terrains à bâtir. Par ailleurs, le marché tend à se creuser entre l’existant et le neuf, avec des acquéreurs plus attentifs à la qualité du bien, à la rénovation et à la performance énergétique.

Reprise de l’investissement locatif

A la location comme à l’achat, les gens veulent de la qualité à prix abordable. C’est donc plus difficile pour l’ancien, par rapport à une maison de plain-pied bien équipée avec du terrain. Cette situation est la même pour les appartements. Le neuf se vend rapidement, à condition d’être au prix du marché. Sur des produits de luxe, les fermes bressanes se vendent néanmoins très bien elles aussi. D’autant plus s’il s’agit de fermes rénovées avec des éléments de patrimoine. « Désormais, les acquéreurs tendent à avoir un plan de financement établi. Les gens sont moins rêveurs et plus pragmatiques, ce qui est très positif » observe Anthony Métier.

A part dans le Pays de Gex, l’offre locative est considérée comme suffisante. La vacance est à la baisse, ce qui est une bonne nouvelle car celle-ci était devenue trop importante ces dernières années. « Dans les communes du Pays de Gex, on assiste de nouveau à de l’investissement privé dans le locatif. C’est la même chose à Bourg où ce type d’investisseurs avait déserté vu la quantité de logement social, avec des bailleurs sociaux difficiles à concurrencer » ajoute le président de la FNAIM. Parmi les projets d’immobilier neuf en cours d’édification à Bourg-en- Bresse, on peut citer le programme de la Conciergerie (ancienne prison) par le promoteur Jouvent, dont la livraison est prévue pour fin 2017. Cette réalisation a notamment obtenu une médaille d’or lors du Challenge national de l’habitat innovant 2017 organisé par la Fédération Française du Bâtiment.

Le marché de l’immobilier va mieux

« Chaque mois, une réunion permet aux notaires de faire le point sur la situation dans les différents secteurs du département. Aujourd’hui, l’immobilier va mieux et tout se vend bien, avec des clients qui ont intégré la baisse des prix. Les gens étaient dans l’attente et sont désormais en recherche active de biens immobiliers, d’où une hausse des volumes de transaction et une régulation des compromis de vente. Cette forte demande fait que les prix sont stables voire en hausse. Tous biens confondus, la clientèle a intégré ces paramètres. Dans le département, on a une importante clientèle jeune, de primo-accédants, avec des prêts à taux zéro. Mais aussi des retraités qui vivaient dans des maisons en périphérie et qui ont tendance à prendre un appartement en ville. En périphérie burgienne, de nombreux lotissements sont également en cours de construction, comme à Cras-sur-Reyssouze ou dans le Revermont, à Meillonnas. La clientèle prend en compte l’offre de services et l’environnement, et apprécie par exemple Saint-Denis-lès-Bourg ou Viriat, des communes où les habitants bénéficient de toutes les commodités ainsi que tout ce qu’il faut pour l’éducation des enfants. »

Le dynamisme des centres-villes est lié au commerce.

« Ces dernières années, l’erreur a été de développer des zones commerciales hors des villes ! En effet, les centres-villes doivent investir dans les grandes enseignes, afin de mixer petit

e et plus grosse économie. On parle beaucoup de la problématique des centres-villes mais il ne faut pas oublier l’immobilier commercial. Il faut remettre de la mixité économique dans les coeurs de villes, pour avoir à la fois du petit, du moyen et du gros commerce, car les petites surfaces ne correspondent plus au marché actuel. Pour y parvenir, les municipalités ont un rôle à jouer en préemptant certains locaux ou en proposant des parkings pour accueillir dans les meilleures conditions la population locale. C’est en effet par le dynamisme économique qu’on retrouvera du dynamisme locatif. Actuellement, les centres-villes se meurent à Nantua, Oyonnax ou Belley et même à Bourg. Il faut arrêter de croire que les pas-de-porte valent de l’argent car ça ne vaut plus rien ! Ce raisonnement va à l’encontre du développement économique dans la situation complexe actuelle. »

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Par Cédric Blanc