Immobilier d’entreprise : place à l’expérience de travail

par | 2 Déc 2022

Le télétravail ne prend pas l’ampleur qu’on lui prédisait en sortie de Covid. Pour autant, il redessine petit à petit les espaces de bureau physiques de l’entreprise en Savoie Mont-Blanc.

Pourquoi continuer de se rendre au bureau aujourd’hui ? Pour y « vivre une expérience », comme l’annoncent les boutiques physiques concurrencées par le commerce en ligne. Le salarié va devenir “client” d’un bureau plus “identitaire” : il y viendra moins mais mieux, pour s’imprégner de la culture de l’entreprise.

Les espaces tertiaires les plus souples cumulent huit caractéristiques. De quoi estimer le taux de flexibilité atteint. Ils doivent être :

  • 1) Modulables selon les usages, à l’aide de cloisons et de mobiliers mobiles, de prises de courant nombreuses permettant le “plug & work” même dans les lieux de restauration. Les parois ne signifient pas forcément l’isolement. « J’installe de plus en plus de cloisons vitrées bord à bord, offrant une totale transparence », illustre Xavier Mohn, président d’Alp Structures Agencements, à Chavanod (74).
  • 2) Multitâches : Le bureau de demain propose autant de typologies d’espaces qu’il existe de modalités de travail dans la journée. Cela signifie que des lieux sont aussi dévolus à la concentration, la socialisation, la relaxation… avec des ambiances de travail précises. Le salarié s’y déplace selon ses besoins.
  • 3) Sécables potentiellement entre plusieurs entreprises utilisatrices, avec donc des lots autonomes (eau, électricité) et des schémas d’évacuation réfléchis.
  • 4) Connectés, afin que le bâtiment détecte par exemple l’inoccupation des salles, adapte en conséquence les flux (lumière, chauffage, climatisation), et organise une maintenance préventive.
  • 5) Fluides, avec un nomadisme facilité et des zones de circulation favorisant les rencontres. Ce qui passe par des réseaux wifi performants, un système sophistiqué de réservation de salles, un réseau social interne.
  • 6) Ouverts : Les entreprises hubs accueillent l’ensemble des parties prenantes de l’écosystème (clients, partenaires, startup de l’incubateur…), partageant des services avec les riverains, comme un restaurant, des parkings aux accès indépendants, une conciergerie, une crèche… C’est encore loin d’être le cas en Savoie Mont-Blanc, où les expériences de corporate working sont rares. « Chez certains clients, les salles de réunions sont mutualisées, mais d’autres modèles sont aussi poussés. Au siège du cabinet d’expertise comptable SR Conseil, les salles de réunions avec les clients ont été aménagées au rez-de-chaussée, quand les collaborateurs occupent les étages dans des espaces plus denses », décrit Xavier Troillard, chez Axite CBRE Chambéry.
  • 7) Accessibles grâce à différents transports et équipements multimodaux (parking avec véhicules électriques en autopartage et bornes de recharge, flotte de vélos électriques…).
  • 8) Réversibles, l’actif étant pensé dès sa conception pour pouvoir être transformé en commerce ou en logement, divisé en lots, ce qui implique des accès verticaux avec cages d’escaliers et ascenseurs.

Si les nouvelles manières de travailler (« New ways of working », NWoW) rebattent les cartes, les salariés de Savoie Mont-Blanc sont loin d’agir à la manière de freelances comme chez Google.

Le confinement, l’habitude de travailler hors-les-murs, mais aussi les démissions à foison et la difficulté à recruter encouragent les entreprises à repenser leurs espaces de bureaux pour qu’ils soient gages d’attractivité et de partage. Car 70 % de ce que nous apprenons repose sur des échanges imprévus et informels. Les “utilisateurs” du bureau s’y rendent plus pour phosphorer ensemble, si bien que les postes de travail individuels se réduisent au profit d’espaces collaboratifs.

« Les bâtiments récents ou neufs sont privilégiés, afin de disposer de plateaux qui répondent mieux aux usages actuels, comprenant des pôles de vie et des espaces de convivialité », souligne Olivier Cloitre, responsable du bureau BNP Paribas Real Estate (902 M€ de CA, 4 500 collaborateurs à l’échelle mondiale) des deux Savoie. Il cite le cas d’« une entreprise d’informatique à Chambéry, qui occupait un bâtiment obsolète de 3 000 m² et a finalement pris à bail des locaux neufs sur 1 500 m², soit 50 % de surface en moins ! »

Les locaux doivent être modulables selon les usages, à l’aide de cloisons et de mobiliers mobiles, de prises de courant nombreuses permettant le “plug & work” même dans les lieux de restauration. Les parois ne signifient pas forcément l’isolement.

Dans l’ensemble, les grands groupes semblent réduire leurs surfaces de 20 à 30 %. « Particulièrement lors des déménagements, ils repensent les manières de travailler en essayant de prendre en compte les souhaits des salariés », note Sylvain Michalik, directeur associé “Sillon alpin” chez BNP Paribas Real Estate. Selon lui, ces préoccupations, jadis l’apanage du conseil, de l’informatique et de la publicité, gagnent tous les secteurs. La réduction des surfaces induit aussi des regroupements.

« Certains de nos clients rassemblent leurs activités de Chambéry et d’Annecy en un point central près d’Aix-les- Bains, dans des locaux moins étendus que les deux sites cumulés. D’autres, en place à Grenoble et Annecy, jettent leur dévolu sur Chambéry », relève Xavier Troillard, gérant associé du cabinet Axite CBRE, à Chambéry (10 M€ de CA et 62 salariés pour Axite, dont 8 à Chambéry).

Tendance télétravail à relativiser

Si les nouvelles manières de travailler (« New ways of working », NWoW) rebattent les cartes, les salariés de Savoie Mont-Blanc sont loin d’agir à la manière de freelances comme chez Google. « Nous hébergeons ponctuellement quelques commerciaux qui rayonnent dans le bassin annécien. Mais, globalement, peu de salariés d’entreprises optent pour le coworking », assure Nathalie Monnard- Muntz, chargée de développement chez Axalp, espace de travail partagé près de la gare d’Annecy.

En région, le télétravail atteint un à deux jours au maximum, sauf exceptions. Les managers recherchent la cohésion par la présence, comme l’assène Anthony Orsonneau, dirigeant d’Arbet Aménagement, à Cognin (CA de 3 M€, 11 salariés) : « Les PME cherchent surtout à faire revenir les collaborateurs, en accélérant la rénovation de leurs locaux, initiant des espaces collaboratifs, du “soft seating” et en gommant l’aspect de bureau pur et dur. » Et les salariés apprécient de venir sur site s’il est supérieur en qualité à leur domicile et s’apparente à un lieu de vie.

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Julien Tarby

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