La pénurie de logements à Genève provoque un exode de la population vers la France voisine et le canton de Vaud, selon une nouvelle étude du Crédit Suisse. Cette situation engendre des problèmes croissants en termes de trafic automobile.

La vitalité de l’économie genevoise n’est plus à démontrer. Alors que le canton de Genève compte 5,8 % de la population suisse, il pèse plus de 7,2 % de l’économie nationale. Genève attire de nouveaux travailleurs en provenance aussi bien d’autres régions suisses que de l’étranger. Mais la pression sur le marché du logement et sur les infrastructures de transport est très importante et source de tensions.

Un environnement compliqué

La pénurie de logements dans la ville s’inscrit dans un environnement compliqué et une législation rigide. Les prix élevés, tant des objets de location que d’acquisition, en sont le reflet. « Cette crise prive le canton de rentrées fiscales non négligeables, pénalise les commerces locaux, et engendre enfin un trafic et des nuisances diverses importantes », note le Crédit Suisse dans une nouvelle étude intitulée Marché genevois de la PPE (propriété par étages*) – Rationnement sur le marché. Conséquence de ces prix élevés : alors qu’en Europe, le taux de propriétaires se situe aux alentours de 70 % de la population (64 % en France), dans le canton de Genève il n’atteint que 18,5 % – un taux de moitié inférieur à celui de la moyenne suisse (38,2 %).

En France, le taux de propriétaires représente 64 % de la population, seulement 18,5 % dans le canton de Genève.

Des départs vers Vaud et la France

L’ampleur du nombre de frontaliers, qui ne trouvent pas à se loger à proximité immédiate de la cité de Calvin, met à mal la capacité des infrastructures de transport régionales. Ainsi, près d’un quart des travailleurs actifs dans le canton résident en France voisine. Selon le relevé de l’office genevois de la statistique, plus de 1 300 citoyens suisses ont quitté le canton de Genève pour s’installer dans le département de l’Ain ou de la Haute- Savoie, en moyenne annuelle, au cours des dix dernières années. Si l’on considère également les résidents de nationalité étrangère, ce sont plus de 2 000 personnes par an, en moyenne, qui ont émigré du canton de Genève vers la France voisine entre 2008 et 2017. Au total, plus de 20 000 résidents genevois, dont 13 400 de nationalité suisse, ont établi leur domicile de l’autre côté de la frontière au cours de ces dix dernières années.

Entre 2000 et 2017, 27 000 logements ont été construits, alors qu’il en aurait fallu 38 000 pour répondre à l’expansion de la population genevoise.

L’étude fait également état d’un exode de résidents vers le canton de Vaud. Le mouvement s’est ralenti par rapport à 2012-2013, lorsque 1 250 Genevois allaient s’installer au-delà de la Versoix chaque année, mais 600 à 700 contribuables genevois sont devenus Vaudois en 2015 et en 2016.

Un fort intérêt pour la propriété par étages

L’étude évoque une demande forte pour la propriété par étages (PPE) dans la région genevoise, qui n’est pas satisfaite en raison de l’écart croissant entre le revenu médian dans le canton et les prix de l’immobilier en constante augmentation. En janvier 2018, le nombre d’abonnements de recherche de biens en PPE dans le marché genevois s’inscrivait en hausse de 50 % en comparaison des chiffres observés en juin 2014. « Considérons un couple marié actif établi dans le canton de Genève (…). Entre 2004 et 2017, le revenu médian de ce groupe de population a augmenté de 22 %.

Or, dans le même temps, les prix de la PPE du segment intermédiaire ont connu une croissance de près de 140 % », note l’étude. Ainsi, les revenus bruts médians des couples mariés et actifs ne leur permettent souvent pas d’accéder à un prêt immobilier suffisant pour acheter un appartement en PPE au coeur de Genève. C’est pourquoi beaucoup de résidents se dirigent vers la France voisine ou des districts vaudois afin de réaliser leur rêve de devenir propriétaire, « avec tous les dégâts collatéraux en termes de pertes fiscales et de consommation ou encore de trafic pendulaire que cela comporte pour le canton de Genève », note l’étude, qui estime que les infrastructures de transport ont atteint les limites de leurs capacités.

Construire davantage

Pour le Crédit Suisse, la résolution de cette problématique ne peut passer que par un niveau plus élevé de construction, dans tous les segments de marché de l’immobilier résidentiel. Car entre 2000 et 2017, 27 000 logements ont été construits, alors qu’il en aurait fallu 38 000 pour répondre à l’expansion de la population genevoise. La construction s’est certes accélérée depuis 2015, avec 2 000 logements construits par an. En dehors du centre urbain, la croissance a été forte dans la périphérie de la ville, une zone éloignée du coeur de l’activité économique. Ce qui conduira ses résidents à devoir encore se déplacer.

* La propriété par étages est une forme de copropriété où plusieurs personnes sont propriétaires d’une certaine partie d’une habitation. Chaque propriétaire est doté d’un droit exclusif qui s’applique à son logement, mais éventuellement aussi à une autre pièce, par exemple un atelier, un grenier…

Romain Fournier