L’immobilier pourrait-il retrouver des couleurs ? Beaucoup le pensent, mais la chose n’est pas si évidente.
C’est vrai, la décision de la Banque centrale européenne d’abaisser, pour la deuxième fois après une première en juin, son taux directeur de 25 points de base, à 3,5 % au lieu de 3,75 %, peut redonner de la marge aux acheteurs. Certes, au mois de juillet, les banques ont accordé pour 11,3 milliards de crédits immobiliers contre 6,9 milliards en mars. Mais est-ce que les fondamentaux sont bons ?
Ce n’est clairement pas l’avis de l’économiste Charles Sannat. Il rappelle que nous étions déjà autour des 10 milliards d’euros de prêts en juillet 2023 et sur une moyenne de 25 milliards en 2022. Les derniers chiffres n’ont donc rien de faramineux, quand bien même ils progressent légèrement. Une progression qu’il explique ainsi.
« L’immobilier ancien va un peu mieux […] car il profite du report du secteur locatif – en pénurie à cause des diagnostics de performance énergétique (DPE) qui retirent de nombreux biens du marché – et de l’arrêt de la construction neuve qui là aussi réduit l’offre. Quand on a besoin de se loger, il devient presque plus facile d’acheter dans l’ancien que de louer. Nous sommes donc dans une situation paradoxale où la pénurie crée une force de rappel. Pour le reste, les investisseurs restent absents du marché, d’où l’effondrement du neuf. Avec des taux à 3,5 %, il est plus séduisant de placer sans risque que d’investir à rendement négatif dans l’immobilier, tant la fiscalité sur les loyers est forte. »
« Quand on a besoin de se loger, il devient presque plus facile d’acheter dans l’ancien que de louer. Nous sommes donc dans une situation paradoxale où la pénurie crée une force de rappel. «
Un rapport parlementaire publié en juillet révèle en effet qu’à Annecy, par exemple, la rentabilité d’un investissement locatif sur 12 ans (hors éventuelle plus-value à la revente) s’établit, selon le taux marginal d’imposition, à 1,9 % pour un ménage aux revenus modestes, 1,3 % pour un ménage moyen et 0 pour un ménage aisé (0,1 % s’il opte pour le régime microfoncier plutôt que le régime réel).
À Montpellier ou à La Rochelle, cette dernière tranche se retrouve carrément en négatif à -0,2 % (-0,4 % en régime microfoncier dans l’Hérault). Effectivement, à ce compte-là, même un livret A à 3 % est plus intéressant. Et sans risque ! Forte de ce constat, que propose Annaïg Le Meur, la députée Renaissance à l’origine de ce rapport ?
Avec le soutien de l’ancien Premier ministre Gabriel Attal, aujourd’hui président de groupe à l’Assemblée, elle envisage d’aligner la fiscalité des locations meublées, dont la rentabilité moyenne en France tourne autour de 3 %, sur celle des locations nues, qui affichent, elles, une rentabilité de l’ordre de 1,5 %. De quoi achever la bête !
Qui sera assez fou pour continuer à investir dans ces conditions ? Il ne restera bientôt plus sur le marché, que les acquéreurs de leur résidence principale. Et encore, tout dépend où. Selon une simulation du site Meilleurtaux.com sur 32 villes, en moyenne, il faut détenir son logement (70 m²) pendant 14 ans et 8 mois pour que l’achat devienne plus rentable que la location. Une durée de détention qui chute à 4 ans et 6 mois à Saint-Etienne, mais grimpe jusqu’à 16 ans à Grenoble, 18 ans à Lyon et 29 ans à Paris.
Photo à la une de Hugo Coulbouée sur Unsplash
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